如何预防房产合同纠纷？

• 154****7049 你买卖房子的时候有没有找中介？如果找了中介的话，你可以找中介处理！
  如果没有的话，你根据签的协议或者合同或者押金条上面规定，对他进行起诉！
  胜利的话，他会把你的定金双倍返还给你！
  你现在就可以对她进行起诉！ 2014-04-07 11:04:12
• 146****2752 很多人都想买一手房，但殊不知现在很多一手房特别是一些没有资质的小开发商完全就是在违规操作，有很多人就因此上当受骗，你就是一个很明显的受害者。
  解决方法；找一个专业的购房顾问协助你处理你的购房纠纷。 2014-04-07 10:01:42
• 143****7612 承租人一般是在租赁房屋期内根据租赁合同的用途对房屋进行装修的，在房屋租赁合同中，一般均规定，装饰物在房屋租赁合同期满归出租人无偿收回。
  但在合同履行期间，往往因为合同无效或者当事人约定出租人提前收回装修物，这就存在对装饰物现价值的确认问题。
  遇到这类房屋出租合同纠纷首先应由租赁双方对装修物进行协调，这样既解决了问题，同时也节省减少损失;如果协商不成，则由法院委托评估评估机构对装修物的价值进行评估。一般评估是按照装修物的正常使用年限计算折旧，房屋装修物的使用年限应与租赁期限相符，故装修物收回时的现价值应当按照租赁期限的计算标准的折旧。
  还有就是你的合同没到期的话，按照合同内容规定，房东是要赔偿你规定的损失金额的。 2014-04-07 09:46:22
• 151****4699 购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节：
  注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件
  《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定：
  1、已经交付了全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件，在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证，以确保该房屋的合法性。
  2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。
  3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事项目开发，防止无法如期交房损害购房者的利益。
  4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下，从而保证商品房预售的合法性。
  签订商品房预售合同有诀窍
  在了解了商品房预售方面的事项后，如果在项目上洽谈到签订合同部分了，那么一定要详细了解商品房预售合同方面的基本内容。
  据了解，目前商品房预售合同中基本的内容主要分为11部分。其中为：
  1、主体。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。
  2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、坐落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。
  3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。
  4、价款。即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。
  5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免责条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。
  6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。
  7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。
  8、房地产权属登记义务。
  9、物业管理条款。
  10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。
  11、其他条款或当事人约定的条款。
  购房合同上有双方约定的解决纠纷方式。购房合同上的补充条款都有买卖双方共同约定的解决纠纷的方式，如果没有特别注明，遇到纠纷，买家可以通过法院裁决，如果买家希望通过仲裁解决问题，在合同中就要注明这一要求。房屋纠纷可由法院或昆明仲裁委员会进行审理判决。两者都由法院强制执行，在效力上是等同的;不同的是仲裁委员会是一审终审，而法院则可提出上诉、进行二审。其他问题的解决方法的约定。 2014-04-06 10:26:57
• 142****6708 房屋出租合同内容主要包括五个方面，第一，房屋的基本情况 房屋基本情况一方面是指房产本身的状况，包括物业地址、建筑面积；
  第二，水电、物业等其他费用承担方式 租赁合同里除了明示租金、押金的支付方式外，还要约定在租赁期内水电、供暖物业费、卫生费等其他费用的承担方式，在北京市房屋租赁合同示范文本中，对于这一部分费用的承担方式均需要做出详细的约定；
  第三，房屋的维护、维修 在房屋出租期间，难免会出现家具、家电等生活用具的损坏情况，因此约定房屋维护、维修的权责非常有必要，租赁合同范本里“房屋的维护、维修”约定了业主与求租者两方的责任，保证在租赁内房屋及附属物品、设备设施处在适用和安全的状态，同时约定设备在自然损耗或因使用不当而造成故障时，两种不同情况的解决方案，以有效避免业主和求租者因为物品损坏带来的纠纷。
  第四，合同解除的具体情况 租房合同中必须标明合同在什么情况下可以解除，这样可以约束业主和求租者的行为，保障双方的权利；
  第五，违约责任及追究 在签订租房合同时，一定要重视对双方违约责任的约定。在租赁示范文本中，违约责任主要包括针对容易产生纠纷的环节设置，如业主未能按时按约定交房应承担的责任、租赁期需提前收回房屋或提前退房的约定赔偿等情况。
  这将保证合同的顺利执行，降房屋出租合同纠纷率。 2014-04-05 21:12:27
• 151****4969 一、税费承担纠纷
  表现形式：合同没有约定交易纳税申报方式是核实征收还是核定征收，只约定业主实收，购房时中介给买方计算税费均按核定计算（个人所得税为核定价的1%或1.5%），房价上涨，业主委托律师致函买方强势要求按差值的20%核实征收，要求买方承担由此增加的少则十余万多则数十万上百万的税费，以此胁迫买方放弃购买！（如图，这种纠纷在2013年新国五条出台后集中爆发）
  预防方式：务必在签约时明确约定递件过户时的纳税申报方式，防止任何一方借口毁约。
  二、免税纠纷
  表现形式：房屋符合免税条件（如五年以上家庭唯一住房），房价上涨，业主拒不配合买方申请免税，迫使买方因高额税费而知难而退，以达到毁约目的。
  预防方式：务必在合同中明确约定，业主负有保证自己及家庭成员配合买方申请免税的义务，由于业主本人或其家庭成员不予配合，由此增加的税款由业主承担。
  三、户口纠纷
  表现形式：合同没有约定户口迁移时间及违约责任，递件过户签订《深圳市二手房买卖合同》时业主找茬拒不迁出，或要求无限期迁出，否则交易无法进行，以此达到或者毁约不卖或者反价的目的。
  预防方式：务必在签约时明确约定业主户口迁出的时间及违约责任，并预留迁户保证金。
  四、套贷纠纷
  表现形式：买方为多贷款，合同虚增成交价递交给银行作为审批贷款的依据，遇房价上涨业主投诉到银行或银监局，要求撤销银行已经出具的贷款承诺，以达到毁约目的。
  预防方式：即便业主配合也不要为了多贷款而给银行递交阴阳合同，深圳二手房律师团已有因此被银行撤销贷款承诺函而对业主构成违约的判例。
  五、按揭不足或不成纠纷
  表现形式：合同约定买方按揭付款，如银行**终审批贷款不足或不能获得银行贷款，买方必须补足或一次性付款，由于信贷政策变化导致贷款不足或不成，又无力补足或一次性付款对业主构成违约。
  预防方式：购房前需充分衡量自身支付及可以追加首期款的能力，特别约定按揭不足补足的范围，并约定因政策或银行原因按揭不能的，买方可以解除合同。
  六、借名纠纷
  表现形式：买方不具备购房资格而与业主签订合同，同时签订《买方主体变更确认书》，约定买方可以户到其指定人名下，届时未能找到符合购房条件的新买方，导致对业主构成违约，或找到他人借名买方后与被借名方发生产权纠纷。
  预防方式：对于买方而言，购房前请确保自身符合购房条件，借名买房存在法律风险，需与被借名方签署《产权确认书》；对于业主来说，不以自己名义购买的买方或者是不符合购房条件，或者不符合贷款条件，或者是炒房做ABC单，交易风险远高于刚需自住购房，建议同等条件下选择优质买方；对于被借名者来说，存在另行购房购房资格及贷款受限及实际业主逾期还款自身信用收到影响的情况，建议予以充分考虑慎重借名。
  七、裁决过户纠纷
  表现形式：买方不具备购房资格，与业主虚拟债务，并将业主诉至法院，等候判决以房抵债，中途或交易双方反悔，或裁决过户受阻。
  预防方式：虚拟诉讼裁决过户，属司法打击对象，任何一方中途反悔必将导致交易不成退房退款，建议业主优先将房屋卖予符合购房条件的人。
  八、经营贷、消费贷纠纷
  表现形式：买方属限贷范围，根本无法获取按揭贷款，拟通过先过户然后抵押获取经营贷或消费贷，过户后迟迟不予抵押或抵押贷款后拒不付款，导致买方房屋易主而房款收不到！（这是2012年震惊全国的深圳刘贵初诈骗案发生的根本原因）。
  预防方式：先取得贷款承诺书后过户是二手房交易的基本流程，按揭贷款是二手房贷款的合法方式，经营贷、消费贷都是虚假套贷，即便买方无意诈骗也存在被银行发现而撤销贷款的可能，建议务必坚持先取得贷款承诺后过户，如买方必须经营贷或消费贷且业主必须卖房，需由买方另行提供担保人或担保物。
  九、学位纠纷
  表现形式：为孩子上学买学位房，合同中没有明确约定带有学位，或者虽有约定，但没有约定一旦没有学位的处理方式，导致交易过程**位不明或没有而发生纠纷。
  预防方式：购买前请务必走访教育部门、**、邻居，确保房屋属于**学区范围并存在学位，合同明确约定一旦没有学位可以解除合同，并由业主方赔偿相关损失。
  十、小产权房、军产房纠纷
  表现形式：购买小产权房或军产房后业主毁约或买方毁约。
  预防方式：小产权房和没有军方办理军产证的二手军产房买卖合同均属无效合同，任何一方毁约将面临退房退款的法律后果，建议在价格和风险之间充分衡量慎重购买。
  十一、ABC单纠纷
  表现形式：业主做公证委托后受托人利用委托书协助买方将房屋高价过户到新买方，并从中赚取差价，业主知晓后拒绝与不知情的新买方交易，导致连环诉讼。
  预防方式：业主公证委托书授权事项务必在可控范围之内，并了解交易流程，及时跟进交易，发现受托人滥用委托权，有损自身合法权益的行为时及时中止授权，切莫做了公证了事，强烈建议不要赋予受托人转委托权，以免完全失控！
  十二、无权代理纠纷
  表现形式：签约时业主本人不在，亲属代签合同并收取定金，合同履行过程中房价上涨，业主本人不追认合同。
  预防方式：签约时务必请代理人出示业主书面收取委托书，没有授权委托书的，务必电话业主本人录音确认，并在签约后及时找业主本人补签合同。
  十三、夫妻房纠纷
  表现形式：房屋登记在夫妻共同名下，签约时只有一方签字，合同履行过程中，另一方不予认可导致交易受阻。
  预防方式：同无权代理纠纷。
  十四、赎楼纠纷
  表现形式：赎楼本是业主的义务，但买房为节省赎楼短期利息，选择一笔款赎楼（贷款为业主赎楼），因赎楼不成对业主构成违约，或为业主完成赎楼后业主毁约，买方买不到房子还要提前**供楼！
  预防方式：强烈建议宁可支付短期利息，也不要选择一笔款赎楼。
  十五、中介纠纷
  表现形式：购房时中介承诺的贷款利率、贷款成数、税费数额、房屋状况与实际情况不符，导致购房成本大增。
  预防方式：官凭印，私凭约，不要轻易相信中介的口头承诺，重要事宜需制作备忘录并由各方（必须有对方）签字确认，以免事后说不清，同时务必充分了解二手房交易流程及相关知识，确保信息属实。
  十六、跳单纠纷
  表现形式：买方在甲中介看房并签署看楼书，后发现乙中介也有该房源，且报价比甲中介低，于是通过乙成交，或者通过其他手段联系到业主自行成交，被甲中介追索佣金。
  预防方式：签订看楼书应约定有效期及心理房价价位，超过期限及心理价位看楼书无效。通过乙中介成交时务必先行知会甲中介，同等条件下优先选择甲中介成交。跳开中介私自成交属违约行为，中介追索佣金于法有据，可以协商佣金，不可以跳单。
  十七、解约定金纠纷
  表现形式：合同约定任何一方违约仅需承担定金罚则（双倍返还定金或被没收定金），而无需再行承担任何责任，守约方亦不可逼迫违约方继续履行合同，合同履行过程中，遇房价暴涨，即便房屋已由买方装修入住，业主也要求双倍返还少量定金解除合同，给买方造成巨大损失！
  预防方式：解约定金存在早期中介合同版本中，目前深圳个别小中介仍在使用，强烈建议删除该条款，并约定任何一方违约需向守约方承担定金罚则或按房地产成交价20%支付违约金。
  十八、期房纠纷
  表现形式：业主尚未取得一手产权证，交易必须办下来一手证后再行交易，时间跨度明显长于普通二手房交易，期间房价波动大，业主以种种理由毁约不卖。
  预防方式：期房交易风险远高于普通二手房交易，建议同等条件下购买有产权证的现房，确需购买期房的，增加定金支付数额，及时跟进交易进展。
  十九、违约金纠纷
  表现形式：合同约定任何一方违约需按成交价20%的支付违约金，诉至法院后，违约方表示违约金约定过高，要求法院降低。
  预防方式：法官自由裁量权过大，从定金数额到成交价的20%都是在其操控范围之内，但法官无权调整定金罚则，建议在确保自身不会毁约的情况下首期款转定，增加定金数额，加大违约成本，确保自身合法权益。
  二十、诉讼、仲裁纠纷
  表现形式：合同约定仲裁，一裁终局，错了不易纠正，且仲裁费远高于诉讼费，即便胜诉，也面临败诉方申请撤销仲裁、申请不予执行的可能。
  预防方式：建议选择诉讼，不要选择仲裁。 2014-04-05 14:33:49
• 151****1837 本刊在这里提醒大家，尽量在签订租房合同的同时就把不必要的纠纷避免。
  律师提醒
  针对新颁布的《房屋租赁合同示范文本》，律师提醒消费者，在使用租赁合同示范文本时，注意此文本只是参照范本，除去租赁期限、租金约定等常规性的问题外，还有四大签约必备构件需要签约双方引起重视。
  一、水电、物业等其他费用承担方式
  租赁合同里要约定在租赁期内水电、物业费、卫生费等其他费用的承担方式，消费者应该就这部分条款做出明确的约定并直接写入合同，可以避免产生费用方面的纠纷。
  二、房屋的维护、维修
  在房屋出租期间，约定房屋维护、维修的权责非常有必要，双方应约定业主与求租者两方的责任，保证在租赁期内房屋及附属物品、设备设施处在适用和安全的状态，同时约定设备在自然损耗或因使用不当而造成故障时的解决方案，以有效避免业主和求租者因为物品损坏带来的纠纷。
  三、合同解除的具体情况
  四、违约责任及追究
  在签订租房合同时，一定要重视对双方违约责任的约定。违约责任主要包括针对容易产生纠纷的环节设置，如业主未能按时按约定交房应承担的责任、租赁期需提前收回房屋或提前退房的约定赔偿等情况。
  律师解答：根据《合同法》第224条之规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。所以你要经过房东同意才能转租，或者在**初签订租赁合同的时候就对此预先约定好。
  律师解答：我国的《合同法》第二百二十九条明确规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。所以房主是不能以此为由让你们搬走的。
  而且，更为关键的是，你们作为承租人对房屋有优先购买权，如果你想购买该房，你有权主张他们之间的房屋买卖无效。你再按同等条件购买。
  律师解答：房东出租房屋前应将屋内财产查点清楚。 2014-04-04 11:23:06