大产权又称为单独产权，由国家发产权证个人对房屋拥有所有的处分，收益权利，是有房产证的，可以贷款，而且有房产证的房子可以落户，后期**潜力较大。小产权的房子是没有房产证的，而且后期也是不会下证的，是没法贷款的，指的是在农村集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡或村颁发，所以也称之为乡产权房。有国家颁发的土地使用证和预售许可证，且购房合同在国土房管局不会备案。其所谓的产权证也不是真正合有效的产权证。小产权房与大产权房的具体区别如下：一、小产权房①、小产权房的房产证由乡镇颁发，个人并没有实际的产权。②、个人想要转让小产权房，必须在购买满五年之后才能够进行。③、小产权房的建设用地一般是归乡集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。④、购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易。二、大产权房①、大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。②、职工可以自由或转让大产权房，没有时间上的。③、大产权房的用地是由国家(也就是当地)划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。④、购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、或转让，不用补缴任何费用。买小产权房的风险：1、缺少“五证”。如果没有“五证”是不能办理房产证的。没有产权，不受律的保护。2、拆迁难补偿。只要依办理了审批手续，它就是合建筑。但也不排除那些在规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。3、质量难保证。这些房屋价格便宜，房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。4、小产权房不能抵押或者上市转卖。由于没有正规的产权证，小产权房不能作为抵押或上市专卖。这些都是购房者在购买小产权房需要注意的地方。5、小产权房不能抵押贷款。小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，没有他项权利就相当于没有合的质押物抵押到银行，银行贷款就无批复，这意味着你需要一次性付款买房。
全部3个回答 >买到小产权房怎么办 能升级成大产权吗
144****8007 | 2014-04-03 10:07:28
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141****5052 小产权的房的买卖不受法律保护。在可以预见的将来也不会变成大产权房。 2014-04-05 09:45:24
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142****8469 购房者买了房子后能否顺利取得合法的房屋所有权证,关键在于开发商能否先取得房屋所有权证,该过程也被称做产权的“初始登记”,由开发商负责办理。
只要开发商能取得房屋所有权就可以把小产证换成大产证的。希望能给你满意的答案。 2014-04-05 09:44:19 -
152****4826 大产权房保险，小产权房不受保护 2014-04-04 22:22:40
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153****3190 小产权房的**新政策国土资源部再次严厉地指出，小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。
所以，想要把小产权房变成大产权房的可能性几乎没有。 2014-04-04 16:22:31 -
131****9925 小产权房子 ，可以买 ，尤其是房产限购令以后 ，销售形势很好 ，有几个优势 ；一 ，价格低 ，二 ，可出租 可居住 ，可买卖 。三 ，过户手续简便 ，费用低 ，四 ，买了好的地段 ，租金确不低 ，。变成大产权的可能性基本没有 ，即使多少年以后想给你变 ，还得缴纳土地出让金，也相当于买大产权的价格 ，整体讲 ，意义不大 。
还是直接小产权的更实惠些 。 2014-04-04 15:25:56 -
158****2382 小产权房子是只有使用权的，不可以买卖交易的，大产权是有使用权和所有权，是可以买卖交易的 2014-04-04 10:45:43
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131****0929 小产权是做不了大产权的,能不做得了,就是小产权房了。 2014-04-04 10:03:57
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131****8117 咱们国家小产权的房子太多了，小产权房的土地一般是集体所有的，不太可能变成大产权，这类房子还是不能正常交易的，所以不容易买卖。 2014-04-03 19:23:20
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135****3342 城镇居民已经购买或准备购买乡产权房会有什么风险？
第一，法律风险，前面已经详细论述了由于乡产权房的特殊法律属性，使得乡产权房的流通转让存在很多的限制，因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买乡产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。
第二，政策风险，在购买的是在建乡产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。
第三，目前，乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。
第四，由于所购乡产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和**也有很大影响。
乡产权房屋有可能变成大产权房吗？
有不少人认为随着《物权法》的出台，公民的财产权利全面被肯定，乡产权房也会被法律所认可，**终可以转化为合法的产权房。那乡产权房屋究竟能转化为真正意义上的产权房吗？从我国目前的相关法律规定来看，乡产权房屋转化为产权房还缺乏法律依据。而从我国对土地的管理理念与土地管理的价值取向来分析，短期内我国还不会放开集体土地的流转。因此，乡产权房屋向产权房的转化还需要一段较长的时间。同时，即便今后乡产权房屋可以转化为产权房，从现有的土地制度来看，购房人还会需要缴纳土地出让金。如此一来购房人购买乡产权房屋的费用也就与购买商品房相差无几。
因此，建议**好不要购买乡产权房，已经购买了也应尽早退房。如果你认为自己能够承担文中所述的风险，或确实需要购买乡产权房屋，我们建议你**好能购买现房，并注意考察项目是否办理了相应的审批手续及开发商的资质和信誉，从而尽量降低购房风险。如果你既无法或不愿承担前述风险，又想购买乡产权房屋，就目前而言你只有将户口转到乡产权房屋所在的村集体。 2014-04-03 10:18:07
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小产权无房产证，无法过户买小产权房的风险1、缺少“五证”如果没有“五证”是不能办理房产证的。没有产权，不受法律的保护。2、拆迁难补偿只要依法办理了相关审批手续，它就是合法建筑。但也不排除那些在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。3、质量难保证这些房屋价格便宜，房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。4、小产权房不能抵押或者上市转卖由于没有正规的产权证，小产权房不能作为抵押或上市专卖。这些都是购房者在购买小产权房需要注意的地方。5、小产权房不能抵押贷款小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，没有他项权利就相当于没有合法的质押物抵押到银行，银行贷款就无法批复，这意味着你需要一次性付款买房。小产权房存在的一个重要原因就是它的价格非常便宜，给很多无力买房但又有住房需求的人提供了一条买房捷径。但购买这类房屋得不到法律和政策上的保障，存在着较大的风险，因此，购买这类房屋一定要谨慎。
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“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
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小产权房屋国家三令五申，禁止买卖，任何买卖小产权房的行为都是无效行为。作为买受方，如果想要该房屋，可以不办理过户手续，直接使用，占有该房屋就可以了，如果不想要该房屋，可以要求确认合同无效，返还购房款。小产权房的问题：1、小产权房没有房产证，流通受到限制。小产权房建设在集体土地上，不可对外销售，没有法律上的保障，拿不到产权证，对外的流通有所限制。2、小产权房拆迁后补偿困难。小产权房多是违章建筑，因此很有可能被拆除，一般是不会得到国家给予的拆迁安置补偿。3、小产权房质量没有办法保证，通常房屋的质量监管是不到位的，存在偷工减料现象，因为也有安全上的隐患。
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小产权房种类很多，一时说不清楚。你家什么情况，到当地房管局咨询一下吧。
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