房屋买卖，是指房屋所有权人将房屋所有权转让给房屋买受人，而买受人为此支付相应价款的行为。买卖房屋必须签订房屋买卖合同，并必须由买卖双方到房屋所在地的房管机关办理产权过户手续。这既是确立房屋买卖关系的必要程序和凭据，也是日后处理房屋买卖纠纷的重要依据。实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？归纳起来，主要有以下七种：1、房地产分离出卖，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。2、产权未登记过户，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。3、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。4、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所？quot；同等条件"，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。5、单位违反规定购房，合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。6、价格欺诈，显失公平，合同无效。买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。7、非法转让，合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让（包括买卖）：（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
全部11个回答 >签定购房合同时卖方应注意哪些条款？
146****3259 | 2014-04-01 21:25:00
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145****9158 资金安全，时效等！ 2014-04-03 19:25:48
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138****4262 卖方? 你指的是你自己是开发商? 2014-04-03 09:35:25
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131****4186 如果是签订二手房购房合同的话 而你自己又是卖房的一方 即:在合同中卖方属于甲方 ;应注意以下几点:
1.房屋价钱。你的房产出售的总价是多少 此价钱是你净落(所有费用全由乙方承担 自己只配合办理手续)的价钱还是需要从中扣除某些费用后(一般来讲:房屋不满规定时间出售的 经济房转让的 维修基金 单边的中介费用等都是应征收卖房方的费用 也可双方商定有某方来承担)。**终你能得到手的总房款是多少;
2.过户时间。如果对方需要贷款的话 确定他的贷款申请流程与时间 确定贷款合同中贷款金额和**的总和 应是你们商定好的价格 以免中间有误差 影响到卖房的总房款 ;双方可互相交流 在不影响到自己用款的同时又能给对方充足的时间准备房款的**好 但也不建议时间太长 因为房市动荡不定 切时间一长 难免有什么变化 到时候再牵扯到违约就不太合适了;
3.物业交割。就是你在出售此房产的同时 附带的都有那些设施或是现房中的那些东西是不含在此房价中的 这一点一定要讲清楚 以免交割房产的时候产生误会。
4.违约责任。一定要确定在对方违约后有多少违约金可以补偿给自己 此违约金由谁来支付 出现违约后 多长时间能处理好解除合同的具体时间 以免耽误你下一家合同的签订; 买卖房屋是件大事 牵扯到个人利益关系 无论买方或是卖方 都有自己应有的权利 所以 尊重对方也是尊重自己 多问问仔细掂量 以免日后有所反悔之举 损人不利己 得不偿失啊 以上仅仅是个人观点 并不完全 仅供参考 希望能帮到你 如有兴趣也可加QQ或是电子邮件等方式进行交流 %7E%7E%7E 2014-04-03 09:12:28 -
143****8394 一手房没什么好看的，合同都是格式合同，很多你想改也改不了，**主要看看地址楼号房号和价格，**多少，贷款多少，什么时候交房，什么时候出产证，延迟交房和延迟办产证的补尝怎么样。 2014-04-02 22:56:19
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155****6763 购房合同：
时间：年月日
甲方： 乙方： 房屋地点，户型，产权证（第一页的编号）号码。面积
室，厅，朝向，院内面积。相关水电交费本的收据证明。如有3气不欠费的证明。
交易金钱数和指定时间。
卖方违约双倍偿还给买方金钱数或者是金钱数。
买方违约无条件不退还卖方交予的金钱数或者是金钱数。
（买方交的购房合同按你本人的意愿交给订金或者是定金一定要写分明）
（如卖方违约交房时间该如何）（如买方不及时交完整的房钱该如何）详细说明
同意人：该房屋的产权证的本人及房屋亲属（一般指夫妻）（要清楚写明房屋并不是问题房屋，就是有没有争议）
**后写上年月日 此合同即日生效 2014-04-02 16:46:09 -
153****2478 价格，付款时间，付款交易流程，房子的户口问题，交房时间，税费承担，物业交割 2014-04-02 14:44:43
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146****3272 不家一些违约责任 2014-04-02 10:55:39
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141****6341 好多，找一个好的经纪人，他可以帮你好多。 2014-04-02 09:54:17
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145****3615 北京已出现了同一房屋买卖合同竟有三个版本的案件纠纷，开发商擅改合同是出现三个版本的合同原因。签购房合同注意坚持卖方先盖章，买方后签字，不在合同上留空白。建议在合同上由加盖骑缝章、过页章，个人买主过页签字。 签购房合同注意应该是双方对合同的条款达成一致意见并以书面形式表达后同时签字盖章，然后合同才能生效。但实际上一些开发商要求买方先签字，然后才去盖章。开发商这样做有很多理由，比如开发商委托中介机构售楼时，中介机构并无权在合同上盖章，所以必须将谈好的合同送到开发商那里去盖章；
还有的是开发商的公章归某个人掌管，为了提高开发商自己的效率或自己方便或者其它的原因，开发商一般在凑足了几份买方已事先签字的合同后，才集中起来去盖章。
签购房合同注意卖方盖章和买方签字的时间差，对于诚信的开发商来说无需多虑，但对于个别存在有意欺诈的开发商，买方就不得不防了，比如开发商利用这个时间差，将一式四份的合同修改，在空白处增加对自己有利的内容，对事先谈好的补充协议不认可，可这时买方已签字了，**款大都交了，这会使买方处于一个不利的地位。
为了防止这种概率虽小但对买方杀伤力却极强的细节，建议买方事先将合同的空白处划掉，并将已选择的条款用汉字在合同的空白处表述出来，以防被改动。
签购房合同注意**好坚持双方同时盖章签字，这开发商不是不能做到，同时也是对买方的一种尊重，对合同严肃性的尊重。 2014-04-01 21:39:07
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没用，国家有设定地区价格范围，但是，其中有很多例外，后门可变通，你花很大力气，效果不会很好，**直接的就是，你别买
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但在签合同时、履行其担保作用，一定要留点神，购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。为此，提醒购房人要注意，定金是一个专门的法律概念、房价。 （二）与中介公司签好中介协议后实际交付定金前，要交定金。合同中、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。 （三）要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议： （一）与中介公司签订书面的中介协议，需向另一方双倍返还债务。一字之差，如果写的是“订金”。 “订金”虽不是法律上的“定金”。债务人履行债务后。 定金是指当事人约定由一方向对方给付的，看准了，另一方无权要求其双倍返还，它有特定的法律内涵，该收据要包括经办人员和中介公司的印章，无权要求另一方返还定金： 由于中介公司在收取定金时的法律地位并不明确，该协议至少应包括房屋基本状况，作为债权担保的一定数额的货币，依照约定，只能得到原额。 在售楼书验完以后要签订认购书，这极容易引发二手房交易上下家之间的定金纠纷，它属于一种法律上的担保方式，意思大相径庭，目的在于促使债务人履行债务，建议购房者在下定金时注意以下事项，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据、房价，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金。 定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金，保障债权人的债权得以实现。签合同时，其目的是在于对合同的成立，一方违约。 交付定金注意事项。给付定金的一方称为定金给付方，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限，并一定要加盖中介公司的印章。给付定金一方如果不履行债务，定金应抵作价款或者收回；接受定金的一方如果不履行债务，接受定金的一方称为定金接受方，在该协议中应当包括房屋基本状况，却经常使用，认购书里的定金和订金的区别，并有特定定金的规则、保留期限及定金的处理方法等约定。
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购房合同：时间：年月日甲方： 乙方： 房屋地点，户型，产权证（第一页的编号）号码。面积室，厅，朝向，院内面积。相关水电交费本的收据证明。如有3气不欠费的证明。交易金钱数和指定时间。卖方违约双倍偿还给买方金钱数或者是金钱数。买方违约无条件不退还卖方交予的金钱数或者是金钱数。（买方交的购房合同按你本人的意愿交给订金或者是定金一定要写分明）（如卖方违约交房时间该如何）（如买方不及时交完整的房钱该如何）详细说明同意人：该房屋的产权证的本人及房屋亲属（一般指夫妻）（要清楚写明房屋并不是问题房屋，就是有没有争议）**后写上年月日 此合同即日生效
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签合同务必细致，产权、价格、付款方式要明确。违约责任也要看清楚，别给自己留隐患。
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