二手房交易注意哪些陷阱？

• 145****8813 没有陷阱，按正常流程走就可以了 2014-03-25 09:37:09
• 151****6770 原业主必须没有产权纠纷，户口好迁走。 2014-03-25 09:31:45
• 132****7904 通常很多去中介公司的看房的人可能只是有个初步意向，不一定一定要买房，但是到了中介公司后，中介公司的工作人员看有意向有可能会制造房屋非常抢手的假象，使购房人头脑发热而轻易下定。在这里提醒购房者，如果没有考虑清楚，房屋状况没有了解清楚的情况下轻易下定，容易事后反悔，而又签订了协议，要么忍气吞声购买，要么损失定金。因此需要您客观冷静的分析，全面的了解房屋状况贴别是要详细征询家人意见之后下定，这样虽然有可能会被别人捷足先登，但是总比事后后悔强的多。
  （二）警惕格式合同霸王条款。买卖双方决定签订居间协议或者买卖合同时，很多用语也都是专业术语，不一定能看得懂，而买卖合同的内容也很多，经过了很长时间的谈判，买卖双方想当然的认为都是按照双方的意思写的，也已经无力再翻看合同，甚至部分买卖双方想看，中介公司也会说，合同不用看，都是一样的，签字就可以了，甚至直接中介公司工作人员直接翻到签字页让签字，签字了之后合同什么内容都不知道。但是，签字了合同就生效就要承担法律责任，很多纠纷就是因为没看清合同引起的，所以签字之前必须看清合同内容做到心里有数。签字前对于合同内容必须仔细的看，对于不理解的地方要让中介公司工作人员解释，依然不清楚的**好询问一下律师，如果认为哪个条款对自己不利，可以要求修改，记住，没有不可以修改的合同。这样才有把握，不能稀里糊涂签了字，将来追悔不及。
  （三）警惕中介口中的意向金。如果仔细看几乎所有的居间合同上都会约定在产权人签字后意向金转为定金，那么转为定金后如果购房人不同意购买，定金就会被没收掉。因此，没有**终决定之前，购房者**好不要不可轻易交定金。
  （一）注意购房资格是否能通过：购房者想购房，如果自己没有购房资格，中介公司有可能会说可以通过包装的方式让您具有购房资格，要支付一笔费用等。如果是这种情况，建议购房者**好不要冒险购买，如果非要购买，一定要直接与出售人签订的协议中注明，如果经过中介公司依然无法取得购房资格的，那么交付的定金全额返还。
  （二）注意不要轻信做低房价来避税买卖双方都希望交纳的税费越少越好，那么中介公司可能推荐双方合意做低房价，并称以前类似情况做低房价到某个阶段一定能够获得通过。如果做低房价无法通过，那么直接带来的后果是要重新签订买卖合同，并且付款方式和需要交纳的税费都要增加，这就意味着要变更原来的买卖合同，如果双方对于变更无法达成一致或者增加的税费约定不明会造成风险。因此，购房者首先要充分预料到有做低房价不会被通过的客观情况，然后在补充协议中约定清楚，如果不能通过，那么双方应该按照何种原则履行，这样可以做到有备无患。
  （三）注意贷款不成的约定但是，贷款本来就涉及到一些不确定性因素，比如银行的贷款政策、购房人的信用和工资收入、国家的调控等因素，不排除贷款不能获批或者获批额度不足的情况，这种情况下按照法律规定购房人要用现金补足的，如果不能补足就要承担违约责任。因此，**好能够在合同中明确约定贷款不能获批或者获批不足一定额度的情况下可以解除合同或者约定即便要承担违约金，也承担一个较为轻微的违约责任，使风险可控。 2014-03-24 19:44:46
• 143****6073 一是：费用拖欠在签订买卖合同的时候，就应特别注意对房屋交易的关键性约定及卖方的任何承诺，要有书面的签约，不能以口头约定代替。
  还有物业费、水费、电费、煤气费、电话费与房屋有关的这些费用，在购房时一定要核实清楚是否存在拖欠。二是：户口期限在签订合同时，一定要注明卖方迁出户口的期限。您可以在合同中明确指出原房主的迁出义务，可以采取保留部分尾款，等到其迁出后再付，或者约定一个违约标准，如果房主晚迁出一天，就要支付一定数额的违约金。
  三是：收据保存签订买卖合同只是房产交易开始的一个过程，后面也有可能引发很多纠纷，所以，在买房过程中注意保留好收据。
  如双方做两份书面确认书，共同签字，各自保留，这样可以同时保证双方利益；购房者付款时不要忘记让对方出具收条，要求其明确写出所收到的是什么款项及数额四是：买二手房需留意房屋使用年限 2014-03-24 09:21:49
• 151****4220 有很多需要注意的 自己要找一个正规的品牌中介公司去操作!会更安全! 2014-03-23 16:39:36
• 136****0040 跟着党走. 没有陷阱! 2014-03-23 13:50:19
• 148****4788 首先从价格上得注意然后从装修的质量上得注意接着要亲临现场去监工**好找人去监督不然的话，很是悲剧的。lw。。。OVER 2014-03-23 10:18:13
• 135****6253 要拉产调,假的公证人和假业主,还有就是不道德的中介,产证要看清楚是不是假的产权上面的信息是否清楚,产权人 房屋信息 ,还有就是房东收了定金以后产证要中介公司保管,防止一房多卖,产权问题,产权人身份,房价,能不能过户!
  法院查封等,签合同前查阅户口,签是所有产权人需到场或有委托公证书!看证件是否真实,再跟产调核对,产权是否清晰,有无纠纷,有无抵押,产权人是否一致同意并到场等 2014-03-23 10:03:27
• 138****5891 第一部分、购房意向阶段
  1、购房用途：自住、出租、坐等**还是.....买着玩。如果是自住的话一定要考虑：谁来住？打算住多久？（这一点很重要，如果你打算住10年，那么买20年房龄的房子以后怎么置换？）
  2、购房预算：预算是指极限的支付能力。别不好意思向你父母和你女朋友摸底，以后你好好报答他们就是了。了解自己的真正底线才不至于失去**好的机会。预算代表你的支付能力上限，一般买房中能够触及80%-90%已经算很高了。很多人把预算等同于打算支付的房价，**终不是错失良机就是盲目看房。
  第二部分、找房阶段
  完成初选后就可以上安居找房源看价格了，但这里面房源众多，真假难辨，还得继续筛选，技巧如下：
  （1）按发布时间排序。
  （2）尽量不要使用价格和面积的筛选功能
  （3）价格离谱的过滤掉。
  （4）底楼、靠街的房子要过滤。
  （5）选择规范的中介公司，挑选专业的经纪人，为你的找房攻略节约时间。
  第三部分、看房阶段
  1、如果你担心手机被中介打爆，建议你新买一张手机卡，当然你有个找房手机更好，买完了就把卡扔掉（手机别扔，不要送给我），或者慎重选择经纪人，以免因为电话过多而影响你的正常工作和生活。
  2、一套房源不要找多个中介或是多个经纪人看房，看房前一定明确信息的真实性，因为找多个对象为您找房容易抬高房价，而没有明确信息的真实性是很容易造成时间浪费的。
  3、实地看房时看和问要注意分寸，不要表现得对房子太喜欢，业主会认为他的房子相当好，谈价会相当难谈甚至于涨价都有可能。
  4、意向房看后就要问价格，有的经纪人看你很喜欢这房子的时候如果你没有先问清楚价格，他也会抬高房价，甚至于和业主一起唱戏！从而提高你的对房屋的价格预期，甚至吃差价。
  第四部分、面谈议价阶段
  谈价格一定要一万一万五千五千磨，别一次让很多，同时你还可以利用提高**、快速付款、加急放款等手段让房东让一点。这里有个例子，比如你可以跟房东这么说：你再让我1万，卖99万，我马上把**给你，你存1个月就变100万了，和你1个月后找到出100万的买你房的效果一样，你不损失，反正现在房价不会跌但至少也不敢涨。
  第五部分、合同签约阶段
  1、验明上家正身，权利人（包括没上产证的配偶）必须全部持证到场。
  2、合同中的补充条款中对过户、付款、贷款发放、交房等重要时间节点有明确的约束（因为格式合同中有约定，如果补充条款不约定就以格式条款为准了）。并且注意这些重要的时间节点不能以年月日的形式载明（也就是说每个事件是有因果关系的，并以上一事件的完成日来约束下一事件的起始日），这样对上下家都有利，上家不会因为没有及时注销抵押影响过户而违约，下家也不会因为贷款没批或来不及放款而违约。一般这样的合同才是公平合同，大家不会有异议。
  3、注意一下户口迁出的问题，尤其是老公房、使用权房等权属、住户结构复杂的案例更要约定户口迁出时间、违约金额等细节问题。这个上家一般不会拒绝，因为没啥理由拒绝。
  4、把费用谈清楚。在签订买卖合同（或者居间协议）之前是谈房屋交易费用的**佳时机，因确认无误后就可以按手印了，之后别忘了拿一本合同走，以免毁尸灭迹。
  5、到手价协议一定要写清楚！这里我全部用黑体就是因为自己当初考虑还不够全面。如果以到手价为成交价写进买卖合同正本的话，一般还会有一个单独的补充协议来约定双方的税费义务。这里买家会产生政策风险（比如年初的营业税调整）和操作风险（比如上家承诺唯一被揭穿等）。这里提供一个比较合理的双方都可以接受的范本供参考：
  xx与xx双方就xx房产的买卖事项在双方自愿的情况下达成补充协议如下：
  1、买受人承担xx房产交易中产生的税金和费用包括：
  （1）房屋交易营业税（或差额营业税）。
  （2）房屋交易中卖出人个人所得税。
  （3）房屋交易中所产生的中介机构服务费用xx万元。
  （4）其它法律规定的应当由买受人承担的税费。
  2、双方承诺尽快办理交易审税事宜，如在办理期间发生政策变化等不可抗力所导致的新增税费，按法律规定各自承担。
  （如果满五唯一再补充下面一条）
  3、房屋卖出人承诺该处房产已持有届满五年，并且至双方过户送件日止为卖出人唯一住宅。卖出人承诺在双方审税过程中提供购入该处房屋的原始发票（金额xx万元），并配合承诺唯一。
  第六部分、贷款申请阶段
  1、材料尽快备齐。大部分银行材料齐备后3个工作日就可出审批结果，一般审批通过后合同条款是不会改的，也就是说政策风险就没了。所以全速前进吧，其实除了住房查询单、公积金复议单外，其它材料都是当场可取的，花一天时间全搞定吧。
  2、附加条件尽量答应。为了优惠利率，有些银行会让你办些其它业务，小妞你就从了吧！因为这些业务都无伤大雅，比如办了信用卡、网上银行等你转手就可以注销掉；基金保险都能撤退啊。总之从了没坏处、不从很危险！
  3、注意贷款品种选择。公积金贷款不一定划算，因为5年以上的二手房只能贷15年，前期还款压力大增，而且也失去了公积金提取的权利，要慎重考虑。商业贷款的还款方式要选择好，**好老老实实等额本息，要搞创新**好自己先弄明白，别被坑爹了再来喊冤，叫破喉咙也没人理你的。
  4、审批通过后要立即去审税过户，一般银行的审批是有时效的，**好了解清楚。自己也别拖拖拉拉，同时也让上家干脆点，女儿都已经按了手印卖了，就赶快过门让大爷早点享受吧！
  第七部分、审税过户阶段（含放款）
  （1）尽快约定时间过户。很多人说这是废话，谁不知道要快点过户，问题就在上家要是不配合怎么办？威逼利诱吧。比如告诉上家税收政策要变啊，购房政策要变啊，如果税收增加了、变成限购了大家就要散伙啦。还可以告诉上家银行资金很紧张啊，如果不能及时过户银行以后放款会拖的很长啊，等等。只要你之前的买卖合同条款签的好，主动权还是有的。
  （2）每次去交易中心之前都要让中介确定所需材料。其实很多人过户都不顺利，因为少材料，防不胜防啊，来来回回浪费很多时间。所以每次去之前一定要让中介去确认上下家分别要带哪些材料，让中介和上家好好确认清楚，语气可以严厉些,这是他们的职责！
  （3）要尽量约开门时间。交易中心一般都很忙，尤其是浦东（南泉北路那个属于半残，不能算），所以约在双休日和工作日效果其实差不多。（也不知道哪里出来那么多大爷大妈，交易中心和证券营业部不相上下啊！）。所以**节省时间的方法就是等开门！这时候就不要嫌累了，亲自上阵吧！毕竟一辈子也没几次。
  （4）契税、营业税、个税是可以刷卡的....
  （5）收件收据（就是领取新产证的凭证）**好下家保管！
  （6）税款都是可以退的，请放心缴纳。
  （7）重要凭证要妥善保管。
  （8）领证一定要快、准、狠。
  第八部分、验房交房阶段
  （一）公用事业过户（原则上来讲只要账单上有户名的项目都必须过户！不过好在除了物业之外，其他基本上都是7天服务啊！找个周末一起办掉吧）
  1、水和电。
  2、燃气。
  3、有线电视。
  4、电话和宽带。
  5、物业。
  （二）验房
  验房这个东西就属于比较虚的了，如果你愿意花钱，可以找专业的第三方机构来验，不过即使验出问题估计地主也不会认......所以还是自己搞吧，主要检验的部分包括：
  1、检查是否有透漏电、水、煤气等。
  2、检查房屋结构是否正常。
  3、检查交付件是否齐全 2014-03-22 19:47:31
• 132****9540 二手房交易注意事项**重要的一点是 。核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人 、核实产权是否清晰 ，身份证核实，确认无误即可。
  只要做到这一点，你才能防止无效买卖合同的出现或者合同诈骗案情况的发生。否则，纠纷在所难免。 2014-03-22 11:58:15