住宅楼物业服务收费标准是多少，具体包含那些**。

• 142****2301 根据<物业服务收费管理办法>物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
  1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
  2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
  3、物业管理区域清洁卫生费用；
  4、物业管理区域绿化养护费用；
  5、物业管理区域秩序维护费用；
  6、办公费用；
  7、物业管理企业固定资产折旧；
  8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
  9、管理费用摊销；
  10、经业主同意的其它费用。
  以上费用支出，可以知道物业费用支出在哪些具体项目上。 2014-03-24 10:44:56
• 158****5255 基本都是高于住宅小区的,但是不是绝对的,标准是各地物价局批复的 2014-03-24 10:13:33
• 155****2763 一、物业公司工作职责
  1、贯彻执行国家、省市对城市住宅小区实施物业公司专业化管理的有关方针、政策和规定办法,认真落实小区物业管理的各项规章制度。
  2、负责管理小区内的物业管理、经营、服务事务。包括住宅小区的验收交接工作;房屋及公共设施的管理与维修和装饰装修工程;小区内的道路、雕塑、小景、小品和绿地、花草树木的管理养护;小区内的卫生保洁和单位居民的垃圾清运;小区的安全巡逻与治安管理工作等。
  3、负责做好小区内的商业网点和娱乐、公共场所的管理工作,协助**执法部门维护好小区的管理秩序,受**执法部门委托对违反小区管理规定的行为进行处罚。
  4、负责小区内单位和居民实行综合性的有偿服务,发展第三产业,为居民提供便民服务。
  5、接受小区业主管委会及单位居民的监督及上级的检查指导工作。
  6、完成上级有关部门交办的其他工作任务。
  二、物业公司服务范围 物业公司的服务范围涉及经济与管理两个方面,包含服务与发展两个部分,涉及面广,内容复杂,结合目前物业公司实际,有如下几项:
  1、属于管理与服务性范围 ⑴住宅小区内的卫生包洁、单位居民的垃圾清运; ⑵门卫传达管理,安全巡逻,协助**派出所搞好治安管理; ⑶维护小区内公共设备和公共服务设施,并且就公共设施及所管辖物业有关问题与**有关部门、单位进行蹉商; ⑷财务台帐管理,合理安排使用管理费及其他费用; ⑸制订并贯彻执行《居民公约》,确保业主单位居民共同遵守合约规定,创建文明住宅小区; ⑹其他的管理与服务工作。
  2、属于经营有偿服务性范围 ⑴根据《委托及承包管理合同》,按期向业主单位、居民收取综合管理服务费; ⑵对小区内房屋及公共设施维修实行有偿服务收费; ⑶承揽房屋装饰装修和公共配套设施工程施工; ⑷房屋租赁业务、建筑建材、百货零售; ⑸随着物业公司发展能力和居民要求提供其他有偿服务项目等。 2014-03-23 16:38:23
• 136****3084 这个得根据每个小区的情况来定的,包含物业管理费之类的 2014-03-22 17:32:35
• 148****5168 2004 年 1 月 1 日起， 《 物业服务收费管理办法 》 （以下简称 《 办法 》 ）将正式施行。 《 办法 》 第九条规定“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用”。包干制是目前内地常见的收费方式，本文不再赘述。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的服务计费方式，笔者在这里单就“酬金制”的收费方式浅议之“长短”。
  
  “酬金制”之“长”：
  
  1 、有利于物业收费的阳光操作和健康发展
  
  采用酬金制的前提是年度决算、专业审计，物业管理企业除按其成本的比例提取酬金外，其余的费用多退少补，让业主有“明明白白消费”的健康消费心态，同时，避免了物业管理企业辛辛苦苦，结果一年下来还出现亏损的尴尬局面。
  
  2 、有利于成片开发、分期支付项目的管理
  
  内陆省份的大多数物业管理企业，遇到成片开发、分期交付房屋的局面，如果不实行酬金制而是实行较传统的包干制，在此项目上将面临亏损。例如， 2003 年 7 月，我公司在安徽蚌埠阳光花园接受某小区托管时，虽然甲方成片开发的小区总建筑面积为 15 万平方米，但首期开发交付只有 5 万平方米，假定物管费为 0.5 元，采用包干制收费，物业管理企业每月可收 2 万元，该项目按 15 名安全员、 5 名保洁员、 4 名水电工、 2 名财会人员、 1 名管理员、 1 名项目经理配置合计为 28 名员工，平均每人月收入按 900 元（含四金）计算，每月员工工资及附加工资为 25200 元，再加上小修费及办公房水电费、办公费、固定资产折旧、清洁费、保洁费约合计为 5000 元，每月该项目的支出为 30200 元。（总收入） 25000 元－（总支出） 30200= － 5200 元（亏损），全年亏损 62400 元。据此，我公司提出采用酬金制更符合双方利益，甲方采纳了公司意见：即物业管理公司出人、出管理，员工工资及附加工资、运行维护费用、办公费均由甲方据实出资，每年支付 12 万元酬金，按月支付。
  
  3 、更适用于单一业主单位的委托管理
  
  对单一业主单位委托的物业管理，实行酬金制比包干制更易操作。作为委托方，本身不懂物业管理或不太了解物业管理的成本，因此采用酬金制比包干制更透明。例如，我公司托管的南京市经济技术开发区管委会办公大楼，其甲方的招标条件明确提出，除中标企业收取年酬金 15 万元，甲方按月支付 1.25 万元酬金外，其工资及附加工资、运行成本、支出和费用，均由甲方统一管理，每月由乙方列出给甲乙方核定的岗位人员工资和奖金及计提的法定四金，由乙方考核把关甲方付费后，日常运行费用和成本均由乙方提出实报实销。并制定了鼓励节约、省钱有奖的规章，按三七开分成节约费用，一年下来，甲方发现总费用比原先自管时节省了 20 多万元。由于这块费用是单独列在甲方的账上，年底还省去了审计费。一年下来甲方根据合同约定，在节余的费用中提成 30% 奖励物业管理公司。这样，避免了物业管理企业只顾管理方便，花钱不计成本的短期行为，提高了物业管理企业的积极性。
  
  “酬金制”之“短”
  
  1 、酬金制的“多退少补”不利于物业管理企业对项目成本运行的控制
  
  管理项目的运行成本及费用是直接与物业管理企业酬金是挂钩的，也就是说酬金的收取是按照运行成本的比例计提的，即运行成本越高，所收酬金也越高，变相鼓励物业管理企业摊大运行成本以求高回报，容易加大业主的经济负担。
  
  2 、酬金制对物业管理企业利润的设限（ 10% ）有“大锅饭”之嫌
  
  众所周知，我国的物业管理服务水平由于城市、地域、经济生活水平的不平衡，采用 10% 的比例收取酬金，这一设定限制了那些优秀的高水准服务的物业管理企业的利润收入，不利于各企业在提供差异化服务的同时，获取有差异的收入。
  
  3 、酬金制不适合物业市场不成熟的住宅小区项目
  
  酬金制对写字楼、工业区、别墅、医院、宾馆等非住宅业较为适用，对住宅小区或老少边穷地区的物业项目来讲，则不易推行。“多退少补”中的“多退”极易实行，业主对退回节余的物管费当然欢迎；但对“少补”则很难实行，收入不高的业主通常是不愿意再追加年度物业管理费的。
  
  4 、酬金制不适合物业管理费收缴率不高的物业管理项目
  
  当物业管理项目中的物业管理费收缴率不高，引起年度亏损时，虽然业委会可以在业主大会的授权下，向欠费者追缴物业管理费，但在法定诉讼期内，即 9 个月内（一审 6 个月，二审 3 个月），物业管理公司的亏损显然是得不到弥补的。即使是胜诉对待岗失业成员多的家庭来讲，其欠费也难以执行，这就造成了酬金制的“黑洞”。虽然，业主大会可以在下个年度提高酬金额度，但无疑有“打富济贫”之嫌，很难得到交费业主的同意。我国目前的物管费交费是按建筑平方米为单位收取，在对家庭困难户的优抚方面，目前尚无配套政策，因此，酬金制不适合收缴率不高的项目。
  
  5 、酬金制同现行的 《 税法 》 有冲突
  
  在实行酬金制的实践中，物业管理费对物业管理公司来说不是真正意义上的收入，而是属于代收代缴费用。若年末亏损，业主可以在下个年度追加酬金额度；若年末管理费出现结余，还要按目前地税的规定交纳所得税，这无疑会造成费用“少退”给业主。例如：目前的企业所得税率是：利润在 3 万元以下的按 18% 比率交纳；利润在 3 — 10 万（不含 10 万）以下的按 27% 比率纳税；利润在 10 万元（含 10 万）以上的，按 33% 纳税。例如某住宅小区，通过年末审计，管理费结余了 11 万元，那么高过所得税 36300 元（ 110000 元 × 33% ），退给业主的管理费只有 73700 元，无疑增大了广大业主的负担。而按照 [2003]1864 号文的精神，酬金制中的物业管理费收支仅属于公摊水电费类型的代收代缴费用，既不应绞纳营业税，更不适合缴纳所得税。但是， 《 税法 》 是经中华人民共和国全国人大通过的法律，而 [2003]1864 号文仅是国家发改委和建设部颁布的法规，它们之间的关系是上位法和下位法的关系。税法的效力远远高于 《 物业管理收费办法 》 ，因此，建议发改委和建设部及时会同相关部门制定实施细则或做出司法解释。 2014-03-22 12:54:41
• 155****7246 看楼盘花园位置，物业管理费 2014-03-22 09:31:58
• 137****8431 百度物业服务中心
  
  
  杭州市物业管理服务收费管理办法
  第一条 为规范物业管理服务收费行为，维护物业管理单位(以下简称物业公司)和物业产权人、使用人(以下简称业主)的合法权益，维护正常的收费秩序，促进物业管理的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《浙江省物业管理服务收费暂行办法》和《杭州市物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定，制定本办法。
  第二条 本办法适用于物业公司在杭州市区进行物业管理服务并收取费用及各区价格主管部门对物业管理服务收费进行管理的行为。
  第三条 本办法所称的物业管理服务收费，是指物业公司接受业主或业主委员会的委托，根据物业管理服务合同，对房屋建筑及相，配套的共用部位、共用设施设备、绿化卫生、交通秩序、安全防范和环境容貌等项目提供日常维护、修缮及物业公司为业主提供代办性、特约性服务所收取的费用。
  第四条 杭州市物价局是本市物业管理服务收费的主管机关，依法对全市物业管理服务收费进行管理、协调、监督和指导。
  第五条 物业管理服务收费实行统一领导、分级管理的原则。市物价局负责贯．彻执行国家和省物业管理服务收费有关政策、规定，制定本市物业管理服务收费办法。各区价格主管部门(包括各开发区，下同)根据本办法的规定，组织实施对本区范围的物业服务收费管理。
  第六条 物业管理服务收费标准的制定，应当遵循公开合理，并与物业管理服务内容、管理质量及业主承受能力相适应的原则。
  第七条 物业管理服务收费贯彻优质优价、按质收费的原则。普通住宅小区公共性物业管理服务收费实行收费等级制度。收费等级根据物业公司的经营资质和为业主提供的服务项目、服务质量、服务深度等因素确定。
  第八条 物业管理服务收费按提供服务的性质二特点等不同情况，分别实行市场调节价和政府指导价。 别墅等高档住宅、非住宅的物业管理服务收费实行市场调节价。为业主提供代办性、特约性服务的收费除政府价格主管部门另有规定外，实行市场节价。 普通住宅小区公共性物业管理服务收费实行政府指导价。
  第九条 实行市场调节价的物业管理服务收费，由物业公司自行制定或与业主(业主委员会)协商确定，报所在区的价格主管部门备案。为正确引导市场，合理制定收费标准，市物价局适时公布参考性收费标准。
  第十条 实行政府指导价的物业管理服务收费， 由市物价局根据物业管理市场的发展和服务质量、服务项目等情况，制定收费等级评定标准、基准收费标准和浮动幅度，定期向社会公布。各小区的收费标准， 由物业公司同业主委员会按市物价局公布的等级评定标准、基准收费标准和浮动幅度，商定具体收费等级和收费标准。
  第十一条 收费等级和收费标准报所在区的价格主管部门确认。收费等级一般每两年考评一次，经考评同原评定收费等级有变化的（超过或达不到），收费标准应按考评后的等级重新确定。
  第十二条 对已交付使用，尚不具备成立业主委员会的普通住宅小区， 由各区价格主管部门根据物业管理的实际情况，暂定物业管理服务收费试行标准。前期物业管理实行招投标的收费标准，由市物价局制定。
  第十三条 普通住宅小区公共性物业管理服务项目主要包括：
  (一)房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护：具体是指负责管理范围内供配电、给排水、电梯、公共防盗、消防、水泵、公共卫生间、中央空调、公共照明设施设备等日常运行、维修和保养；
  (二)住宅小区的清洁服务：包括小区内公共道路、公共场地及楼内公共楼梯、走道、电梯间等共用部位的清扫保洁，生活垃圾、粪便的清运处理等；
  (三)公共绿地\花草树木的养护管理:负责管理范围内绿化物的定期修剪、施肥、浇水、治虫、适时补种等，保持环境优美；
  (四) 公共秩序维护和安全防范：实施24小时安全值班巡视制，负责管理小区内公共安全秩序的维护；
  (五)车辆停放的秩序及公共场地秩序管理：做到车辆停放有序，有明显的车辆行走、停放标志，机动车、非机动车分别场地停放，无乱停放现象；
  (六)住宅小区的档案资料管理和装修管理：包括物业档案、产权产籍、物业公司内部制度的建立健全，对违章、违法装修行为进行制止并及时报告，协助有关部门处理。
  第十四条 别墅等等高档住宅、非住宅的服务项目，由业主委员会与物业公司协商确定。
  第十五条 物业管理服务收费主要由下列项目组成：
  (一)管理、服务人员的工资和按规定提取医疗保险、养老保险、福利费等费用；
  (二)公共部位、共用设施设备日常运行、维修及保养费；
  (三)绿化管理养护费；
  (四)清洁卫生服务费；
  (五)安全防范服务费；
  (六)物业公司办公和社区活动等费用；
  (七)物业公司固定资产折旧费；
  (八)利润；
  (九)税费。
  第十六条 实行物业管理的小区，末交行前的前期物业管理服务的费用， 由建设单位承担；已交付使用但尚未销售的房屋及业主因故末居住的房屋，物业管理服务费按70％缴纳，由开发建设单位或业主承担。业主因故未居住超过一年(不含一年)以上的，物业管理服务费按全额缴纳。
  第十七条 有电梯、高压水泵等高耗费设施、设备的高层、小高层、多层住宅的共用设施、设备的消耗按实分摊，物业公司应按实际消耗，向业主收取。具体的分摊办法由业主委员会与物业公司商定，可按面积分摊，也可按户分摊。 无电梯和高压水泵等高耗费设施、设备的多层住宅的业主除向物业公司缴纳物业管理服务费外，不再分摊其他费用。物业公司自用办公及生活用水、用电、用气等费用，由物业公司承担，不得向业主分摊。物业管理人员不得无偿入住、占用管理区内除物业管理用房以外的公共房屋。
  第十八条 实施物业管理的住宅小区自行车停放需收费的，必须要有封闭式停放场地，具备防盗防雨等基本条件，实行定点(位)停放，并有专人管理，收费标准按各区价格主管部门规定的标准减半收取。其他车辆的停放收费按有关规定执行。
  第十九条 物业公司在接受物业管理服务活动中，应和业主委员会(业主)签订服务合同，切实按合同约定的服务项目提供服务。物业公司在物业管理服务合同约定之外自行提供服务，来经业主委员会(业主)认可的，业主可以不支付费用。
  第二十条 物业管理服务费可以预收，但预收期限一般不得超过12个月。另有约定的从其约定。
  第二十一条 住宅小区房屋共用部位、共用设施设备保修期满后中修(含中修)以上的维修更新费用，统一在物业维修专项资金中列支。物业维修专项资金的收取、使用和管理按有关规定执行。 日常的运行、管理、维修的费用纳入物业管理服务费的组成。
  第二十二条国家鼓励物业公司不断提高服务质量，通过招投标等形式开展公开、公平、公正的市场竞争，禁止价格垄断、价格欺诈和牟取暴利的行为。
  第二十三条物业管理服务收费实行明码标价制度。物业公司应在其经营场所公布收费项目、收费标准、服务内容等项目，接受业主和价格主管部门的监督。
  第二十四条物业公司应建立健全财务管理制度。物业公司根据物业管理服务合同和有关法律、法规的规定，对商业用房及其他共用设施设备进行经营的，其收入应当专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。并将收入情况按规定每6个月至少公布一次，接受业主和业工委员会的询问和监督。
  第二十五条 业主应按合同约定的收费项目和收费标准及时缴纳物业管理服务费。不按规定缴纳物业管理服务费的，物业公司有权按照约定的服务合同追偿。
  第二十六条 业主向物业公司缴纳物业管理服务费后，有关部门不得向业主重复收取性质和内容相同的费用。对于未经批准，擅自收费的行为，业主有权拒付，并向价格监督检查部门投诉。
  第二十七条物业公司与业主发生价格纠纷的，业主委员会给予调解，调解不成的，可向价格主管部门申请调处。未成立业主委员会的，业主也可直接向价格主管部门投诉。
  第二十八条 对违反本办法规定的价格行为，价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》给予处罚。
  第二十九条 实行社区管理的住宅小区，社区服务费的收取标准和办法按有关规定执行。
  第三十条 本办法由杭州市物价局负责解释。
  第三十一条各县(市)物业管理服务收费的管理，可参照本办法执行。本办法涉及萧山、余杭两区价格管理权限的；按省、市有关规定执行。
  第三十二条 本办法自2002年5月1日起施行。以前本市有关物业管理服务收费的规定同时废止。 2014-03-22 09:11:59
• 154****8334 2004 年 1 月 1 日起， 《 物业服务收费管理办法 》 （以下简称 《 办法 》 ）将正式施行。
  《 办法 》 第九条规定“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用”。包干制是目前内地常见的收费方式，本文不再赘述。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的服务计费方式，笔者在这里单就“酬金制”的收费方式浅议之“长短”。
  “酬金制”之“长”： 1 、有利于物业收费的阳光操作和健康发展采用酬金制的前提是年度决算、专业审计，物业管理企业除按其成本的比例提取酬金外，其余的费用多退少补，让业主有“明明白白消费”的健康消费心态，同时，避免了物业管理企业辛辛苦苦，结果一年下来还出现亏损的尴尬局面。
  2 、有利于成片开发、分期支付项目的管理内陆省份的大多数物业管理企业，遇到成片开发、分期交付房屋的局面，如果不实行酬金制而是实行较传统的包干制，在此项目上将面临亏损。
  例如， 2003 年 7 月，我公司在安徽蚌埠阳光花园接受某小区托管时，虽然甲方成片开发的小区总建筑面积为 15 万平方米，但首期开发交付只有 5 万平方米，假定物管费为 0.5 元，采用包干制收费，物业管理企业每月可收 2 万元，该项目按 15 名安全员、 5 名保洁员、 4 名水电工、 2 名财会人员、 1 名管理员、 1 名项目**配置合计为 28 名员工，平均每人月收入按 900 元（含四金）计算，每月员工工资及附加工资为 25200 元，再加上小修费及办公房水电费、办公费、固定资产折旧、清洁费、保洁费约合计为 5000 元，每月该项目的支出为 30200 元。
  （总收入） 25000 元－（总支出） 30200= － 5200 元（亏损），全年亏损 62400 元。
  据此，我公司提出采用酬金制更符合双方利益，甲方采纳了公司意见：即物业管理公司出人、出管理，员工工资及附加工资、运行维护费用、办公费均由甲方据实出资，每年支付 12 万元酬金，按月支付。
  3 、更适用于单一业主单位的委托管理对单一业主单位委托的物业管理，实行酬金制比包干制更易操作。作为委托方，本身不懂物业管理或不太了解物业管理的成本，因此采用酬金制比包干制更透明。例如，我公司托管的南京... 2014-03-21 19:43:13