房产交易卖方违约金

按照《合同法》规定，“当事人可以约定一方违约时，应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金；也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。一般来说，当事人在确定购房合同违约金时，违约金数额不应过高，通常不得超过实际损失的百分之三十。

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你首先要弄清楚是中介串通房主欺骗你还是中介也没搞清楚.这是性质问题.1.房子本身就有产权分割纠纷,有可能是房主为了获得不属于自己的利益想瞒天过海,出售房子.而中介不知道.这样的情况下你可以连同中介一起上诉,中介作为提供证据的一方(因为他们是为了赚取代理费.但是现在房子卖不了他们也白忙了).2.中介在知道实际情况的前提下还是帮助房主欺骗了你,那么就要连同中介一起告!定金必须是双陪赔付.收集好所有的证据,先到当地的建设委员会反映,一般情况能得到解决,而且中介也会有应有的下场(因为这类事件在房地产行业不算是大事)如果得不到解决就走司法程序!

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建议委托律师走法律程序，主张双倍返还定金以及合同约定的违约金。

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一般可以约定为房价的20%

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卖方违约有几种情况：（1）不交货。（2）延迟交货。（3）交货与合同不符。买方可以采取的救济的方法包括： 　　1、要求卖方实际履行。 　　实际履行是按照合同规定的义务做。当卖方不履行合同义务时，买方可要求其实际履行合同义务，并可通过法院强制手段强迫卖方履行以上义务。具体包括： 　　⑴ 要求卖方提交符合合同规定的货物 　　⑵ 对不符合规定的货物进行修理、更换 　　⑶ 提交替代物等。 　　在贸易实践中，实际履行不是常用的救济方式，仅适用于特定物或特定情况下的货物交易，如果不是这类交易物，买方**有效的救济方式是及时补进货物，或者放弃交易，然后索赔差价损失。 　　大陆法系侧重实际履行，英美法系侧重损害赔偿。《联合国国际货物买卖合同公约》是两者的调和。承认其权利，限制其行使。 　　根据《联合国国际货物买卖合同公约》的规定，实际履行应满足以下条件： 　　(1)买方不得采取与这一要求相抵触的救济方法； 　　(2)买方应给予卖方履行合同的宽限期； 　　(3)当卖方交货不符时，只有这种不符构成根本违反合同(Fundamental Breach)时，买方才能要求提交替代物，交付代替物，更换货物的前提是不能把原物返还。如果买方因处分货物而无法返还原物，就不能退货或返还原物。而且应在发现交货不符时，将这一要求及时通知对方； 　　(4)法院是否做出实际履行的判决依赖于该国国内法的规定。 　　2 、减少价金。 　　当卖方交货不符合合同规定时，买方可要求减少价金。《联合国国际货物买卖合同公约》规定，不论价款是否已付，买方都可减低价格。减低价格应按实际交付的货物在交货时的价值与符合合同规定的货物在当时的价值两者之间的比例计算。指卖方的所在地的时价。 　　在下列情况下，买方丧失要求减少价金的权利： 　　(1)如果卖方已对交货不符采取了补救方法，买方就丧失了要求减少价金的权利。 　　这是指卖方根据《联合国国际货物买卖合同公约》第37条48条在交货前和交货后对不符合同的货物进行补救而被买方认可或不认可。 　　参见《联合国国际货物买卖合同公约》 　　“第三十七条 　　如果卖方在交货日期前交付货物，他可以在那个日期到达前，交付任何缺漏部分或补足所交付货物的不足数量，或交付用以替换所交付不符合同规定的货物，或对所交付货物中任何不符合同规定的情形做出补救，但是，此一权利的行使不得使买方遭受不合理的不便或承担不合理的开支。但是，买方保留本公约所规定的要求损害赔偿的任何权利。” 　　“第四十八条 　　（1）在第四十九条的条件下，卖方即使在交货日期之后，仍可自付费用，对任何不履行义务做出补救，但这种补救不得造成不合理的迟延，也不得使买方遭受不合理的不便，或无法确定卖方是否将偿付买方预付的费用。但是，买方保留本公约所规定的要求损害赔偿的任何权利。 　　（2）如果卖方要求买方表明他是否接受卖方履行义务，而买方不在一段合理时间内对此一要求做出答复，则卖方可以按其要求中所指明的时间履行义务。买方不得在该段时间内采取与卖方履行义务相抵触的任何补救办法。 　　（3）卖方表明他将在某一特定时间内履行义务的通知，应视为包括根据上一款规定要买方表明决定的要求在内。 　　（4）卖方按照本条第（2）和第（3）款做出的要求或通知，必须在买方收到后，始生效力。” 　　(2)买方拒绝了卖方对违约采取的补救办法或对卖方提出的补救办法，末在合理时间内做出答复。 　　3、解除合同。 　　（1）根本违约。 　　所谓根本违反合同, 根据《联合国国际货物买卖合同公约》的解释，是指：一方当事人违反合同的结果，使另一方当事人蒙受损害，以至于实际上剥夺了他根据合同规定有权期待得到的东西。----(第25条。) 　　实际剥夺，英翻译为“实质上剥夺”，英文原文为substantially to deprive, 实质是在很大程度上的意思，实质剥夺是指买方重大利益的剥夺。 　　根据《联合国国际货物买卖合同公约》，构成根本违约的要件是： 　　① 违约造成损害； 　　② 损害剥夺了买方重大利益； 　　③ 损害后果是卖方可以预见的，包括在订约时就可以预见。 　　根据《联合国国际货物买卖合同公约》规定，当卖方不履行合同或《联合国国际货物买卖合同公约》义务构成根本违反合同时，买方可以宣布解除合同。 　　根本违约具体包括以下三项内容： 　　① 卖方不交付货物、延迟交货或交货不符或所有权有瑕疵构成根本违反合同； 　　② 卖方声明他不在规定的时间内履行交货义务； 　　③ 在买方给予的宽限期届满后仍不履行合同。 　　（2）当卖方违约时，买方可以在如下情况撤销合同： 　　①卖方根本违约。 　　②如果是卖方不交货，在一定合理时间内，还不交，或声明将不交。 　　（3）卖方已交货时。 　　如果卖方已交货，买方则丧失解除合同的权利，除非： 　　①在延迟交货的情况下，买方在得知交货后的合理时间内宣布解除合同； 　　②在交货不符的情况下，买方在检验货物后的合理时间内提出解除合同； 　　③在给予卖方做出履行合同或做出补救的宽限期届满后或在拒绝接受卖方履行义务后的合理时间内宣布解除合同。 　　根据《联合国国际货物买卖合同公约》规定，买方宣布解除合同的声明，只有在向卖方发出通知时才发生效力。 　　值得注意的是，当卖方交付的货物中有部分符合合同时，买方应接受符合规定的部分；只有当卖方完全不交货或不按合同规定交货构成根本违反合同时，一方能宣布整个合同无效。当卖方交货数量大于合同规定数量时，买方有选择权，全部接受或拒绝多交部分。 　　4、要求卖方交付代替物。 　　构成根本违约时，才可以要求卖方交付代替物。 　　5、要求卖方进行修补。 　　根据具体情况，也可以自己修理，或请第三人修理，由卖方支付开支。 　　6、给卖方一段合理的时间，让其履行合同义务。 　　（1）“合理的时间”的意思。 　　这是针对卖方延迟交货而规定的救济方法。基本的意思有2个： 　　① 如果对方到期没有交货，也不能差几天就撤销合同呀！再延长一段时间吧！ 　　②《联合国国际货物买卖合同公约》第四十九条规定，如果发生不交货的情况，卖方不在买方规定一段合理时限的额外时间内履行其义务买方可以宣告合同无效。这时再宣告合同无效，既显得仁至义尽，又符合法律规定。 　　（2）各国的不同做法。 　　如果对方到期没有交货，买方是否一定要给卖方一个合理的额外时间，让其履行合同义务合同义务，而不能立即宣告撤销合同？ 　　①英国的做法： 　　买方是否可以立即撤销合同，要看卖方违反的是什么条款。如果违反的是担保条款（Breach of Warranty）买方就不能撤销合同，只能要求损害赔偿。如果是违反条件条款（Breach of Condition）就可以立即撤销合同。按照一般解释，商业买卖交易中的交货时间，属于合同的要件如果没有在规定的时间交货应该认为违反条件，买方就可以立即撤销合同。 　　②德国的做法： 　　卖方不能按时交货，买方应该进行“催告”。在“催告”中，给卖方一段时间，让其在此期间交货，如果再不交，买方就可以解除合同，或请求赔偿。 　　③《联合国国际货物买卖合同公约》的规定： 　　一般情况下，与德国一样。 　　如果延迟交货已经构成根本违约，就可以直接解除合同。但是，什么情况才经构成根本违约？ 　　学者给了2个关于根本违约的例子： 　　案例1：为圣诞节进口火鸡，供圣诞节市场销售。交货晚了1个星期，圣诞节已过。是属于根本违约，买方可以撤销合同。 　　案例2：出售普通鸡的合同卖方应该于7月至8月装运，实际装运日期迟了一个星期，这段时间，市场没有什么变化。这不属于根本违约，买方不能撤销合同。 　　④如果买方给了卖方一段合理的额外时间，在此期间，除非得到卖方的通知，表明卖方将不会在此期间履行义务，买方不能对卖方采取任何补救方法。当然，买方不因此失去要求损害赔偿的权利，因为卖方毕竟没有按期交货。 　　7、卖方可以对自己不履行义务，自付费用作出补救。 　　（1）对补救的要求。 　　卖方自行补救，要符合如下要求： 　　（1）买方还没有按规定撤销合同。 　　（2）卖方应该承担补救费用。 　　（3）补救时，卖方不得给买方造成不合理的不便或延迟。 　　（2）双方注意事项。 　　同时，卖方如果要求买方明确表示是否接受卖方履行的义务，而买方在一段合理的时间内没有对这一项要求回答，则卖方可以在该时间内履行义务。这时，买方不得在此期间，采取与卖方履行义务相抵触的任何救济方法。就是： 　　（1）卖方在准备上述履行时，应该事先通知买方。 　　（2）如果买方不答复，就是同意。所以，买方不得在此期间，采取与卖方履行义务相抵触的任何救济方法。比如，买方不得在此期间撤销合同。 　　8、卖方交付部分货物，买方可以采取的救济方法。 　　当卖方只交付一部分货物，或所交货物只有一部分合格时，买方可以采取的救济方法。 　　（1）买方只可以对没有交的，或不合格的货物，采取退货，、减价、要求赔偿损失等方法。不能撤销合同。 　　（2）如果卖方只交付一部分货物，或所交货物只有一部分合格，构成根本违约时，可以撤销合同。　　9、卖方提前交货或超量交货时，买方可以采取的救济方法。 　　（1）如果提前交货，买方可以收取货物，也可以拒绝收取货物。到规定的时间在交时，还应该收。　　（2）超出的部分，可以收，也可以拒收。如果收了，按合同规定的价格。 　　10、请求损害赔偿。 　　《联合国国际货物买卖合同公约》认为，请求损害赔偿是一种主要的救济方法，并且，不因为采取了其他救济方法，丧失再请求损害赔偿的权利。任何计算损害赔偿额，有如下情形： 　　（1）实际补进（Cover）。如果买方撤销了合同，在撤销合同后一段合理的时间内，以合理的方式（指**低价）购买了代替物，买方可以取得两者之间的价格差额和卖方造成的损失补偿（如价格以外的，额外的开支）。这就叫实际补进。 　　（2）如果没有实际补进货物，也可以按当地价格计算，取得价格差额和损失补偿。

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