东莞小产权房

“小产权房”，并不是一个法律的概念，知识人们在实践过程中约定俗称的称呼。具体是指在农村集体土地上建设的房屋，房产证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，也称为“乡产权房”。一、什么是小产权房？“小产权房”其实就是“乡产权”、“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。“小产权房”是一些村集体组织或开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。我们先来看看相关政策：2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》政策（2011年国土资发178号）发布，明确指出小产权房不得登记发证。总结来讲，“小产权房”就是三无产品：1、没有国家发放的土地使用证和预售许可证，买卖合同的效力一般认定为无效；2、购房合同在国土房管局不会给予备案；3、只有使用权，没有所有权。所谓的房产证也不是真正合法有效的房产证。二、“小产权房”有什么缺点？小产权房交易不受法律保护，同时在转让等方面有很大的限制。1、法律效力“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效，但也区分不同情况：①、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效；②、对于房屋出售给本乡以外的人员，未经有关部门和组织批准，如果合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应做无效处理。2、房产转让“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向本非集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。3、政策风险购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿向产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。三、怎样辨别小产权房？鉴别是不是小产权房，可以从以下两个角度来看：1、看有无房本很多小产权房屋是没有房产证的。不管是小产权房，还是没办理下房本的房子，建议不要交易。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让：①、以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；②、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；③、依法收回土地使用权的；④、共有房地产、未经其他人书面同意的；⑤、权属有争议的；⑥、未依法登记领取权属证书的；⑦、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。2、看是不是房屋所有权或者不动产权证合法且受法律保护的房屋交易，所交易的房屋必须拥有房屋所有权证或者不动产权证。而小产权房的“房产证”，是由县政府或乡政府颁发，并非由当地不动产登记中心颁发。综上所述，小产权房可能在价格上有很大优势，但是购房者必须清楚，小产权房在法律上是明令禁止上市交易的，同样的，也不能得到法律的保护。购房者切不可贪图便宜，造成一些不必要的损失。

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小产权理论上是不可以买卖的，甚至有的人正是因为价格便宜才选购小产权。但是小产权房存在很大的风险，如果购房者购买了，会对之后的居住有很大影响。购买小产权房的风险有哪些呢？1、不能贷款 不能过户由于土地性质的原因，小产权只有居住功能，就连购房贷款都不能办理。如果购房者买了小产权房子，不仅不能向银行贷款，还不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去过户，理论上不可以买卖，如果要私下买卖，也只有一纸合同或者协议而已，没有房产证。2、易出问题 维权难如果购房者选购了小产权房，并和开发商签订合同并交付房款后，遇到政府整顿小产权房，那么可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。3、物业和其它权益得不到保障一般而言，小产权的小区管理可能跟不上现代化的管理模式，因此物业服务得不到保障。除此之外，购房者在购得小产权房后，一旦遇到政府征地拆迁，无法获得相应的拆迁补偿。

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区别一：使用权小产权即不完全产权，只包括房屋的使用权，小产权与大产权的本质区别在于土地使用权。房子再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。大产权即完全产权，包括房产使用权证与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时，无需缴纳土地出让金和收益收成。区别二：转让时限大产权房是指由国家审批颁发的产权证的叫做大产权房，包括商业用地的40年产权、工业用地的50年产权和居住用地的70年产权。小产权房是在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡镇政府、村政府或者集体土地所有单位颁发的，必须在购买满五年之后才能够进行转让小产权房。

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这事不好办，如果原房主他处没房，连法院都无法执行，唯一办法，就是给他钱，买他出去租房，这你肯定想不通对吗?实际生活中对一些特别无赖(残疾人，老人，病人)等，只有用这种办法。

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价格不一，有高有低。小产权房存在的一个重要原因就是它的价格非常便宜，给很多无力买房但又有住房需求的人提供了一条买房捷径。但购买这类房屋得不到法律和政策上的保障，存在着较大的风险，因此，购买这类房屋一定要谨慎。

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