担保公司如何控制为卖家赎楼的风险？

• 147****9589 我认为基本的风险控制从一下四个方面：
  1、担保对象的现金流分析和其他财务分析；
  2、评估反担保能力；
  3、担保对象的还款意愿、公司经营水平、上下游状况、短期拆借能力；
  4、担保对象的当前财务状况、未来行业前景等。
  
  浅薄之见，让你见笑！ 2014-03-21 10:33:35
• 132****2317 那你的**去付他的尾款,链家有专业的4方托管,能保证合同的顺利进行,不过还是要稳重点 2014-03-20 10:08:09
• 154****8421 担保公司可以通过资金的监国来达到风险上的控制，比如购方把房款项付给担保公司，等到交易完成，新的产证办理好之后，由担保公司把房款支付给售方，担保公司收到一定的担保费用。期间，有担保公司签署的担保协议；
  目前为什么没有在市场上没有形成成熟的操作，第一是买卖双方觉得交易不灵活，第二担保公司与交易中心还有银行的协调方面没有系统的建立，第三，费用比较高，增加了交易成本，只有个案才会选择如此操作。 2014-03-19 15:34:30
• 133****5145 很简单,只要是合同签明白了就行,你是做贷款的嘛?业主假如有20万没有还你给业主20万作为**款,还款当天一同去借款银行还款就好。找链家吧,链家对这样的单子成交的很多,保证你安全。 2014-03-19 13:49:47
• 153****9631 答：这个是不可以的，因为银行不直接面对个人。 2014-03-19 09:19:40
• 152****5658 如果卖家不来赎楼过户，担保公司可以起诉到法院强制拍卖的。 2014-03-18 13:46:10
• 148****1153 对于担保公司控制风险控制的手段和方法，我们认为，完善的风险评价体系和行之有效的反担保措施是**重要的，谨慎审查、风险评估是为了规避风险，而反担保方式的多样性、实效性能够为担保公司在代偿债务后有效的向被担保人追偿提供保证，未雨绸缪永远比亡羊补牢有效。
  一、 担保公司要对被担保企业的经营状况做阶段性跟踪审查，对于不同时期的风险等级要作出相应的评估，并根据评估采取有效措施，风险评估不能仅仅停留在项目启动阶段。 深圳市xx担保投资有限公司是我国担保行业的领军企业之一，是我们的一个客户，2005年3月其为深圳市一家文具公司提供担保，向国开行贷款人民币300万元，期限2年，项目在启动时所做的调查评价报告显示该文具公司营销网络健全、制度规范、职能明确、经营状况良好。xx担保公司要求文具公司的法定代表人提供了连带责任的反担保，并将其个人名下的一套房产、两辆汽车作为抵押。贷款到期后该文具公司无力偿还，xx担保公司为其代偿250万元，而作为提供反担保的连带责任人名下的两辆汽车均被其他债权人哄抢夺走，可供追偿的抵押物只剩一套房产。后经调查，早在2005年6月，该文具公司的两个主要客户：东莞某百货公司及广州某超市均告倒闭，导致该文具公司近百万的应收款无法收回，资金周转出现了严重困难，同期还款计划已无法实现;同年11月，该文具公司的机器设备、库存产品、原材料、办公用品、汽车等被其供货商哄抢一空，充抵货款，至此，该文具公司彻底丧失了生产经营能力，无力偿还贷款。纵观本案，xx担保公司的失策之处在于未能及时对文具公司不同阶段的还贷能力作出判断评估，在文具公司出现了资金链断裂、经营不善的苗头之后未能跟进一步，要求该公司提供其他反担保措施，**终导致了该公司财产被其他债权人分割。因此，担保公司对于被担保企业的审查，不能仅仅限于项目启动时的调查评价，而应该贯穿始终，专人跟进，发现有还款能力下降、减弱的势头以后，立即采取对应措施，要求被担保企业补强反担保。
  二、担保公司应当灵活的对各种反担保资源进行组合、搭配，**大限度的保证自己代偿后向被担保企业及反担保人追偿的能力和权益。 众所周知，担保公司在接受被担保企业的反担保时往往受到不公正待遇，反担保的政策环境比较恶劣，可以抵押给银行的不一定能够抵押给担保公司，例如土地使用权、在建工程等，可以说担保公司是在夹缝中生存。在一般情况下，担保公司所采用的反担保措施都呈现出内容单
  一、变现能力弱以及可供执行的力度不够等特点，加大了担保公司风险控制的难度。- 中 我们来看一个担保业内**常见的案例。2005年11月，xx担保公司为深圳某家实业有限公司提供担保，向某银行深圳分行贷款人民币2700万元，同时xx担保公司与第三人李某签订了一份反担保协议，李某承诺以个人所有资产(包括家庭财产)为该笔贷款提供反担保，承担连带保证责任。结果，该公司到期不能偿还贷款，xx担保公司为其代偿2700万元，而李某保证的连带责任也无法兑现，公司损失惨重。一份涉及到上千万贷款金额的反担保协议为何仅仅凭借一个自然人的信用保证即可成立?xx担保公司的项目负责人告诉我们，他们对李某的个人信用和还款能力做过详细深入的调查，发现此人担任多家有限责任公司的法定代表人，自己参股设立的公司也有好几家，经营管理能力出众，因此才会放心的让其以个人保证的方式提供反担保。这样的反担保措施很多担保公司都在使用，为某个公司的贷款提供担保后，再要求该公司的法定代表人或者有紧密联系的第三人以个人所有财产(包括夫妻财产)提供连带责任的反担保。 这样的反担保方式，虽然在一定程度上可以给反担保人制造心理压力，但在事后追偿的可执行力度上却显得捉襟见肘，提供反担保的自然人往往会将自己名下的动产、不动产、公司股份等可供实际执行的财产在反担保协议签订后隐蔽的、逐批地进行转移、转让，等到担保公司代偿贷款后想要向反担保人追偿，却发现已经没有多少可供实际执行的财产。因此，担保公司在接受自然人以个人信用保证作为反担保形式的情况下，要注意不能把个人经营能力等同于还款能力。 我们认为，一家成熟的担保公司，应当逐步降低个人信用保证在反担保中的比重，要进一步要求反担保人提供翔实的、可控的、可变现的实物资产，不能为赚取小额“利润”连成本也无法挽回。担保公司要具备对被担保企业的反担保资源进行组合搭配的创新能力，要通过对各种反担保措施的组合利用，牢牢的控制住被担保企业的还款来源。比如说，担保公司可以和合作银行、被担保企业、被担保企业的客户约定，在合作银行开设一个应收款监管帐户，对被担保企业的订单和回款进行封闭管理，这样就可以随时对被担保企业的应收款进行监督管理，防止被担保企业恶意转移、藏匿财产;再比如，被担保企业的仓单、存单、在其他公司的投资收益权以及反担保人拥有的股权都可以作为权利进行质押，担保公司为被担保企业代偿贷款后可就此优先受偿。总之，担保公司要采取比银行更灵活、更变通的反担保手段，保证自己的追偿效果。
  三、担保公司采取何种追偿手段**有效。 损失已经发生，不管之前的风险评估存在何种纰漏，反担保手段如何单一孱弱，现在我们的首要目标应该是如何迅速有效地止损，立即启动追偿程序。进入追偿程序后不用急着立即向法院提起诉讼，而应该对被担保公司、提供反担保的个人或公司的资产进行详细的调查，找到一个诉讼成本和收益的平衡点，如果确实有可供执行的动产、不动产，可立即向法院提起申请予以财产保全;如果面临的是一家“空壳”公司，反担保人不见踪影或是名下根本没有可供执行的财产，那就需要委托专人进行更深层次的调查。比如，
  1、可以调查被担保公司股东是否有虚假出资、瑕疵出资、抽逃出资的行为，如果存在，担保公司可以要求股东个人对公司债务承担连带责任，也就是“揭开公司面纱”;
  2、被担保公司注册时是否是在中介公司的参与下共同完成的“空壳”化注册，如果是，可以要求中介公司在被担保公司注册资金范围，对被担保公司债务承担责任;
  3、可以调查提供反担保的个人是否有无偿或低价转让个人动产、不动产、股权、债权的行为，如是，担保公司可以行使撤销权;
  4、如果反担保人有应收未收债权，担保公司还可以行使代位权;
  5、可以调查提供反担保的个人或被担保公司是否有未收回的债权、收益等等。 2014-03-18 13:22:29