智能化系统管理方案？

一、定义：智能化物业管理失职通过采用高度自动化的装备和先进的信息通信与处理设备，通过全面获取物业的环境、人流、业务、财务及设备运行情况等信息，以更高效便捷的服务手段、科学规范高效的管理手段，利用智能化的设备和管理为业主服务的管理方式。 二、智能化物业管理主要体现在以下几个方面： 1、对各种智能化设备系统的自动监控和集中远程管理　　 传统的设备管理如设备运行状况监测，只可能靠人工现场巡查、看护，而实行智能化管理只需在中央监控室便可了解各种设备的运行状况、调节设备的运行，并可根据设备自动报警信号显示故障区，迅速启用备用设备线路或及时到位抢修，确保大厦设备的正常运行。同时还可根据自动记录下来的设备状况信息自动安排维护、检修周期、电脑显示等。这种集中远程自动监控管理，极大地提高了设备的管理维护效率，确保了物业的正常使用和良好环境。 2、保安、消防、停车管理高度自动化　　 保安、消防、停车管理均是物业管理的重要内容，往往须占用大量人力。配备完善智能系统的物业，可以实现保安、消防自动监控，减少大量一线巡视人员。如保安方面，可以用电视监控系统监控物业大堂、电梯、楼梯、走廊、出入口、停车场等重要部位，用红外探测系统探测有无非法越界进入物业区域的现象，并向中心监控室报警，用电子巡更系统记录保安巡视情况，门禁系统自动识别来人有无进入资格；消防方面，全套探测报警设备可以自动探测有无火灾苗头，自动报警，显示异常部位，管理人员可在中心监控室切断相关部位电源，启动防火灭火设备，指挥人员及时到位灭火救险；停车管理方面，智能化的停车收费系统可以做到自动识别月保还是临保车辆（通过感应车头标签），自动计时，收费放行。 3、三表自动计量，各种收费一卡通　　 智能抄表系统可以免去人工挨家挨户上门抄表的烦琐，实现多表数据自动采集、传输、计费，配以一卡通系统又可以免去管理人员上门收费或用户到指定地点交费的不便，住户只需手持一卡便可通过刷卡交费（包括物业管理费）。 4、管理服务网络化、信息化　　 完善的计算机网络系统配置，使得物业管理服务与被服务双方的信息交互沟通更加便捷。物业公司可以快速查、记用户网上提出的服务要求（报修各种代办服务项目）与投诉，及时给予答复；可以网上发布通知、公告，催交费用，催办有关事项，征集管理意见、建议，组织网上文娱活动等。这种物业信息化管理程度的提高，无疑会改变传统的管理服务方式，促进服务效率的提高。 5、物业管理信息系统的应用　　 物业管理信息系统是能对物业管理各种事物进行信息处理（收集、存储、加工、传递等）维护和使用，反映物业管理企业运行状况，辅助企业决策，促进企业实现规划目标，提高管理效率与质量的计算机应用系统。它是专用于物业管理企业处理物业管理各种事物的专向管理信息系统，包括一整套的计算机硬件设备和基础应用软件与物业管理事物处理专用软件。

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随着我国经济的发展和人们生活水平的不断提高，人们对居住条件的要求有了明显的变化。20世纪70年代人们关心有无住房，80年代人们关心住房大小,90年代人们关心住房装修，而21世纪人们关心的是住房智能化问题。 智能化住宅是人们理想生活的目标，也是社会关注的热点，但其内涵和深度目前还比较模糊，本文从安全设施、保温性能、健康环保、节约能源、可持续发展、家庭网关、宽带接入、家庭娱乐等多个侧面，试图揭开智能化住宅神秘的面纱。 安全设施—放心的保证 从2003年10月开始实施的《北京市住宅区及住宅安全防范设施建设和使用管理办法》规定，今后新建、改建、扩建住宅区及居民住宅，均应将安全技术防范设施建设纳入整体规划及设计之中，新建、改建、扩建住宅区及住宅工程竣工后，配套建设的安全防范设施工程经验收合格后，方可投入使用。 家庭中的安全防范系统除入侵报警外，还有电视监控装置，但因使用者水平差异较大，故一般不宜太复杂，也可自行设计组装，以符合自己的个性需求。 家庭网关—智能的标志 家庭网关具备两个主要功能：一是作为外部接入网连接到家庭内部、同时将家庭内部网络连接到外部的一种物理接口；二是使住宅内用户可以获得各种家庭服务的平台。 家庭网关能使有不同网络协定的设备互相沟通，因此家庭网关可以汇总外部各种不同渠道传来的信息，转换之后再连接到家中的PC机，未来还可连接到电视机。 家庭网络的通信功能主要在物理层和链路层进行，除此之外，它还需要操作系统来解释信息并与应用程序接口。目前，家庭网络使用**多的操作系统是LonWorks，而且LonWorks 协议现已嵌入被称为“神经元”的相应芯片之中，可以装在家庭联网模块中，实现控制、数据采集、检测、监视等功能。 家庭网关可应用的传输网络包括ADSL、Cable等，将来还可连接卫星传送所需的资料或电视节目。从家庭网络的发展而言，无线联网和电话线联网将是主要的联网方式，以实现高速网络，而电源线联网则会用在低速网络中。 宽带接入—网络的延伸 宽带接入网（Broadband Access Network）指的是本地交换机与用户端设备之间的传输系统，它可以部分或全部代替传统的用户本地线路网。 宽带接入网包含有用户线传输系统、复用设备、数字交叉连接设备和用户/网络接口设备。为了能在网络中传输图像和多媒体，则需要更高的带宽。 宽带接入网实现方案目前主要有用ADSL直接入户、FTTx进入小区后通过以太网接入住户、有线电视系统光纤进入小区后通过HFC接入住户三种，视具体条件可了选择其一，待未来条件许可时，**终可像日本和德国一样，实现光纤直接到户FTTH。 阳光体系—可调的气候 阳光体系是新型太阳能住宅，也称为被动式太阳能住宅，其保温层厚度达到30cm以上，设有热存储器，设计有多功能的太阳能利用体系，被动地接收阳光的照射，获得的热量存于屋顶、地板和墙中，能加热或冷却室内空气、温暖地面，还能提供热水。这种被动式的太阳能系统与整个住宅合为一体，可以提供全年的室内气候调节，从而能得到**佳效益，使用方便，有益于环境的可持续发展。 阳光体系住宅的主要技术措施是将室外空气先由屋面下的通气槽引入，积蓄在屋檐下，并被安装在屋顶上的玻璃集热板加热，然后，这些空气上升到屋顶**高处，通过一个屋顶通气管和空气处理器（包括可开启或关闭的阀门、热交换盘管和一个控制空气流动方向的小风机），进入垂直风道向下转入地下室，设置在基础上的厚水泥板用来储热。太阳能热量昼蓄夜发，是阳光体系住宅的一大特点。 保温节能—能效的提升 保温与节能是人类对建筑物，特别是对住房的一项基本和重要的需求，关键在于提高能量效益。可采用的被动节能措施主要有： ◆ 提高外墙、地板和屋顶的保温层厚度，兴建低耗能住宅（必要的保温层厚度为20～25 cm）和节能住宅（至少要有15cm以上的保温层）。 ◆ 通过框架结构来减少门、窗透风的缝隙，改善其密闭性。 ◆ 加大南窗的面积，以便能更多地接收太阳能热能。 ◆ 加强对暖炉和导热管的保温。 ◆ 采用集环保和节能于一身的特殊镀膜玻璃，降低玻璃表面幅射率并提高玻璃的光谱选择性，与普通的单片玻璃相比，夏季可节能60%以上，冬季可节能70%以上。 ◆ 主动节能措施除包括回收各种余热外，更主要的是利用太阳能收集器，并通过热泵的帮助，从空气或地热中获得热能。 健康环保—身心的需要 用健康的价值观来建设健康舒适的居住环境，要重新审视自己的住宅行为，健康的住宅不仅追求山、水、土、石、绿地、阳光、空气等自然要素，还要满足居住者生理和心理的需求。 可持续发展—生态的融合 所谓“可持续发展”（Sustainable Development）指的是我们在满足当代人需要的同时，不能危及我们子孙后代满足他们需求的能力。重点是要节约资源（能源、水、森林、土地、空间等）和环保，充分利用天然采光和自然通风等等。 可持续发展的住宅将围绕着三个主题：一是创造舒适的居住环境；二是与周围生态环境的融合，实现“节能、节水、节地、治污”方针，资源要为人所用；三是减少对环境的负荷与影响。 家庭娱乐—高质量的生活 1．数字电视的推出 数字电视的推出将使人们能够欣赏到丰富多彩的高清晰画质节目，除了在传统模拟电视机上加装机顶盒可以收看数字电视节目外，更可取的是使用液晶和等离子等高清晰数字电视装置。 2．数字机顶盒 目前大多数家庭中的电视机主要接收无线电视频道的节目，为了收看有线频道，特别是未来的高清晰度电视节目，就需要在家中加装一台数字电视机顶盒。但是有了机顶盒，只是能将高画质信号转换成常规电视机可以接收的信号，让常规电视机可以接收高画质节目，但常规电视的图像并不一定是高画质的。 3．硬盘录放像机 这是家用录像机的升级换代产品。当需要录制节目时，可直接将节目内容存入硬盘之中，在播放时也是直接从硬盘读取资料，近期还推出了带刻录盘功能的硬盘录放像机，可以用作备份或保存。 4．高密度DVD 高密度DVD（HD DVD）不仅盘片容量是当前DVD盘片容量的5倍，而且视频解像度高，可以录制高画质的数字内容，也可有更长的放像时间。 5．多媒体服务器 如果在家中安装一台多媒体服务器，只要在该多媒体服务器上播放，就可以在家中任何有电视机或PC机的地方收看，既可看同一节目，也可看不同的内容，既可在这个房间看DVD，也可在另一个房间听音乐，各随其便，互不干涉。 6．数字娱乐家庭中心 这是实现让大人和小孩都高兴的游戏功能，一台机器就能符合家庭中每个成员的需要。

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智能化楼宇，是将数据、语音、监控、消防等等方面的系统结合起来，统一、集中的与计算机集成技术结合起来。用计算机统一控制的系统。一栋办公写字楼、一个居民住宅小区的智能化有多高，功能有多全，使用有多方便，带来了多少效率，正是体现了这栋楼里使用了多少这方面的技术。作为PDS工程，真正的PDS工程，也正是为智能化建设打下坚实的基础。或许由于市场方面的因素，或许是由于效益的显著性。限制着人们对于它的投入，但是这并不代表着人们不看好它的前景。 目前，在北京、上海等一些大城市里，已经逐渐有一些智能大厦相继矗立，在一些居民小区里也慢慢的建立了智能化物业管理系统。只需要通过一根电话线、或是有线电视电缆，更值得一提的是通过在家里或是办公室中通过分布在各处的双绞线信息点或是光纤接口。人们已经能够运用一些简单的配套遥控工具对所有的电器进行控制，及时的将家中的用电、用气等等的信息及时传到物业管理控制中心。既简化提高了自己家中的生活质量，又给进行物业管理的公司或是管理部门带来了管理上的方便从而更加有效的为人们的生活、工作服务。或许那正是前微软总裁比尔.盖茨在其《未来之路》著作中描述的新生活方式吧。即使它还处于一个初期发展的阶段，又有谁不向往那样的现实环境呢？

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智能化”：是指由现代通信与信息技术、计算机网络技术、行业技术、智能控制技术汇集而成的针对某一个方面的应用。

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智能化住宅小区，就是利用4C(即计算机、通信与网络、自控、IC卡)技术，通过有效的传输网络，将多元住处服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。智能化小区一般包括如安全防范系统内包括闭路电视监控系统、对讲防盗门系统、住户报警系统、保安巡更管理系统等；管理监控系统包括水、电、气、热等表具远程抄收系统、供电设备公共照明电梯、供水等主要设备监控系统、管理车辆出入/停车管理系统、紧急广播与背景音乐系统、物业计算机管理系统；信息网络系统包括宽带、电视、电信、控制网络、家庭网络等.每一系统都有一个基本的配置，不同小区可选的配置不一样。为使不同类型、不同居住对象、不同建设标准的住宅小区合理配置智能化系统建设，目前，建设部把智能化小区分为一星级、二星级和三星级。但并不是说按三星级标准设计就是**佳方案。星级划分是对不同档次的居住小区而言的。简单地说，一星级适用于经济适用型居住小区，二星级适用于舒适型居住小区，三星级适用于豪华型居住小区。选择某类星级，取决于楼盘的定位也就是业主的实际需求、对小区智能化系统的正确定位,做到经济实用.

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