工业地产开发的优势以及存在的风险有哪些？

• 138****4517 一手房产证出来的慢，预售合同先拿到。 2014-03-06 11:21:46
• 157****0887 房地产投资开发是一个动态过程，收益与风险同时存在的。由于房地产具有位置的固定性和不可移动性、投资额大、建设周期长、影响因素多样性等特性,使得房地产开发投资活动面临众多的风险。一般来说,风险是对未来行为决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定目标之间发生的多种负偏离的综合。 在中国从事房地产投资与开发主要存在哪些风险呢？
  一、房地产投资风险房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险。经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。主要包括以下三方面的风险：
  1、利率风险
  2、购买力风险
  3、资金变现风险房地产项目开发风险：房地产项目的开发过程具有高风险、高回报的特点，项目实施的成功与否受到诸多因素的影响，而风险总是贯穿于项目实施过程的始终。
  一、立项阶段的风险
  1、宏观经济政策风险。政策环境风险是指由于政策的变化可能给开发企业带来的各种形式的经济损失。房地产行业是国民经济的重要行业，受国家宏观调控政策的影响很大，国家产业政策、土地管理政策、住房政策、金融税收政策、城市规划等从不同方面影响着房地产开发的各个层面。
  2、项目定位风险。当开发企业被迫告别拿地就等于赚钱这个简单的盈利模式之后，准确的房地产项目定位便成为保证项目开发成功的关键因素。我国城镇住房制度从国家无偿分配和使用到住房商品化和社会化，仅仅经历了十几年的时间，许多开发企业在项目开发过程中还存在对市场供需分析不足、项目定位不明确等问题，导致了商品房的大量积压和空置。不但投入开发的资金不能及时回收，而且会造成项目运作的艰难，甚至危及企业的生存。
  二、土地获得阶段的风险在土地获得阶段，房地产开发企业主要面临的风险有：
  1、土地状况风险。土地风险主要来自土地自然属性、社会属性及规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性。土地的自然属性风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性；土地的社会属性风险是指地块的区位条件及配套设施状况对项目投资额的影响程度；规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性来源于城市规划设计的滞后性和规划管理的透明度低。
  2、征地安置风险。征地拆迁补偿涉及许多法律和社会问题。一方面我国现行拆迁安置法规规定太笼统，各地情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面地块上原房地产所有者基于各种原因不愿出售，千方百计阻挠提出大大高于原房屋实际价值的卖价。此时，开发商将面临艰难的选择，要么接受高昂的卖价或苛刻的不公平条件；要么无限期拖延时间，丧失宝贵的开发时机；要么放弃开发项目，前功尽弃。
  3、融资风险。房地产开发所需巨额资金的筹集是开发商**为关切的问题。筹资手段合理，可以减少筹资成本，降低筹资风险；筹资措施不当，可能造成筹资成本大幅上升，资金周转困难，企业面临破产。
  三、项目建设阶段的风险
  1、规划设计风险。规划设计风险类似于项目定位风险，包括小区整体规划、户型比例、建筑面积等风险；设计风险是指由于各专业设计（建筑、结构、装饰、给排水、电气和通风空调等）方案的设计依据、设计参数、方案选择不当，结构和设备器材选型不合理等，导致建筑工程不能满足适用、经济、美观、安全和可靠性需求，以及设计进度不能满足工程要求。
  2、工期拖延风险。房地产开发建设阶段每个环节的时间损失，都会使工期拖延。而工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过**佳销售时机；另一方面工期延长会增加投入资金利息支出，增加管理费用。
  3、项目质量风险。房地产开发良好的投资效果要通过优良的房地产质量来实现，地段只是诱人的手段，而地产质量才是吸引客户的法宝。影响质量的不确定因素主要来自施工环节，施工时承包商的技术水平、施工方案的选择、建筑材料的质量以及监理的控制水平等都能影响项目的质量。
  四、销售、管理阶段的风险
  1、销售时机。房地产租售时机一般有三种情况：预售、即时销售和滞后销售。采用预售可以提前回收款，节省利息，降低开发成本。但一旦房价上升，开发商也失去了房价上升可能增加的收益。房地产即时销售指房地产建成后即推入市场进行销售的做法，其受销售价格随机波动的影响很大，这取决于投资决策阶段房地产开发时机的选择。房地产滞后销售指在房地产需求呈上升趋势时，开发商拖延一段时间，等到继续上涨至峰值时抛出销售的做法。但滞后销售存在不能及时收回资金，承担较大资金成本的风险。
  2、销售合同风险。房地产租售交易的合同务必条文详尽、清楚，对交易双方的行为要有明确的规范，切勿模棱两可，因为房地产这种特殊商品价值量巨大，一旦遇到被侵占或被骗取，造成的损失是巨大的。合同纠纷风险是一种概率较高的风险，并且一旦出现后，风险结果也较大。
  3、销售税收风险。房地产销售税收风险是指纳税人在销售房屋时纳税方面承担的各种 风险，即纳税人在计算和缴纳税款时，因各种原因导致企业利益受损的可能性。主要的税收风险包括税款负担风险、故意性违法风险和过失性违法风险。 2014-03-06 11:16:41
• 158****9096 这种房子属于合同房，可以买，但是存在一定的风险性。
  一般的操作方法是哎签订买卖合同过后，进行预约合同公证，然后付给卖方3--5成的**，等到产权证下来过后再付尾款，再进行过户。 2014-03-06 10:37:21
• 138****2313 需要尽职调查以后，才能判断具体风险。 2014-03-05 13:13:24
• 135****1632 大国经济的多层次结构给产业政策选择留下较大的回旋空间。但当前继续发挥劳动密集型产业的比较优势强调的是在效益增长前提下的产业转移和升级，鼓励产业西进和企业作大作强，而不是低水平的重复建设。
  
  充分利用市场化手段实行赶超战略。赶超战略需要国家产业政策的支持，仅仅依靠企业的力量，困难和风险很大。通过市场和政府两方面制订赶超战略，从而避免一味强调政策干预和价格扭曲产生的负面影响。在市场方面，强调利用成本优势首先进入国内外低端市场，而不是过多依赖进口限额和许可证等保护政策。在政府政策方面，强调建立创新风险基金机制，用金融手段分担企业风险；发展基础学科，集中国家力量进行重大关键技术公关 2014-03-05 10:44:54
• 143****5200 你**好打电话到开发商问一下了，或是问当地的中介问问，了解情况. 2014-03-05 10:06:42
• 152****1196 有很多方面的 2014-03-04 12:02:55
• 141****3386 你要相信一點,世間無免費的用餐。無論是零**海是低**,對于開發商而言,都不會虧本。他們此舉,無疑是想在現階段,也就是景榮危機時期,達到與往常一樣的房屋銷售量,第一,因為他們有售樓員要發薪水,開發商不愿意白發給他們,多少要做點事情。
  第二,開發商為了保證流動資金的正常周轉,在現階段不得不那么做,只要流動資金一斷鏈,他們就有破產的危險,所以,與其破產和少賺,你說他們會選擇哪個。 2014-03-04 09:52:55
• 145****2486 主要采取以下一些方式和方法:
  1. 回避风险。要求企业在经营决策时,尽是回避有风险或风险大的业务,选择无风险和风险小的业务,达到回避经营管理风险的目的。
  2. 转移风险。是将经营可能发生的或者已经发生的风险全部地或部分地转移出去。一般来说,采取的主要方法是将可能发生风险的经营项目转移出去,或者将有经营风险的项目与其他单位合作或合资经营,从而达到分散风险或减少风险的目的。但是转移风险也要付出一定的代价,这些代价有的是直接的,有的是间接的。
  3. 减轻风险的损失。经营风险一旦发生,企业就要千方百计采取各种有效的措施,力求减少风险带来的损失。在减轻经营风险时,通常主要采取以下一些方法:精确预测经营项目的费用与收益比率,减少经营过程中的不必要的支出;缩短经营周期或缩小经营规模;通过签订合同同等方式,将那些对利润敏感的变量,如利息、开发建设费用、建设周期和房屋预租预售等固定下来,从而达到减少或缩小风险的目的。
  4. 对经营项目实行保险。对经营项目实行保险,是经营者转移经营风险的一种比较好的方式。保险虽然也要支付费用即保险金,但是与风险一旦发生带来的损失相比要小的多。在发达的市场经济条件下,运用保险的方式转移或减少风险,是风险管理普遍采用的一种方法,因而也是现代回避风险或减少风险的主要方法。对于可能发生的风险要进行科学的分类排队;找出风险产生的原因及其因果关系;采取适当的方法,认识特定的风险。识别风险通常采取的主要方法是:分析询问法、财务报表法、流程图法、现场观察法、环境分析法等。识别风险是风险管理的基础,也是风险管理中**困难的工作。 2014-03-04 09:28:25
• 157****9754 零**开发商也是承担风险的,开发商和银行签订协议的时候,其中就有一条,若因任何原因,导致按揭人不能正常还款的情况,此套房屋由开发商原价收回。
  零**对银行来说,也是有风险,**少是很麻烦。零**对购房者来说是很有利的,特别是在90年代后期,很多香港人在深圳上海包二奶,买房子肯定不划算,零**正合适,月供的钱就等于包二奶的费用,**后二奶不要了,房子也不要了,这种现象比比皆是,银行**后落了很多房子。
  后来国家规定,不允许零**方式售房! 2014-03-03 16:30:33