现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的房产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，购房者立即可以办理入住并取得产权证。买现房要注意什么?1、在房子的价格上面做好准备。计划购置现房的置业者要对自己的资金能力进行准确评估，对置业地段和所购房屋面积有一个准确的判断。2、看内部布局是否合理。比如客厅多面开门，不便摆设家具;下水管道是否在室内，通风、采光是否良好等。3、检查装修质量。比如，看墙体是否容易脱白，室内是否散发出刺激性的气体，电气线路的安装是否符合规范，电线、插座是否为次品或不合格产品等。4、小区的环境和生活配套也关乎居住质量。可以看看小区环境是否干净安全，绿化率情况，项目自身配套的设施是否与广告、合同相符。还需要看看配套是否完善齐备，如电梯的数量是否与小区的住户相匹配等，小区的停车位是否充足等。5、配套是否齐备。如交通条件、商业配套设施、教育、医疗设施是否齐备，还要关注距离的远近、规模的大小等。6、和开发商约定处理房产证的时间。
全部3个回答 >购买小产权房应注意什么？
134****9677 | 2014-02-26 12:35:34
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136****8550 需要注意你是否有该集体户口 必须拿到该房产土地使用权证。 2014-03-01 09:48:45
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156****8087 所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
从价格看，乡产权房要比普通商品房便宜，价格只有同样位置商品房价格的40％～60％； 从住房形态看，一样是普通住宅； 从建设手续看，属于旧村改造或者新村建设，没有市区规划、建委管理部门的批复管理，施工过程也没有监督检验。
小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。
对小产权的解释归纳起来主要有3种解释，目前面临整治的小产权房，指的是下面的第三种。
第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。
第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。
第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。
第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。
从价格看，乡产权房价格只有同样位置商品房价格的40％至60％。
从住房形态看，一样是普通住宅。
从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税。
从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。
从物业管理看，由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理，服务管理水平不是很高。
小产权的房子是集体产权，土地性质是集体所有，购买者只有使用权，不能转让，不能做贷款，不享受国家大产权... 2014-03-01 09:46:16 -
153****7075 天啊，看来传说中的“小产权房”流毒甚深、甚广呀，真心劝君就此打住。连国家目前对小产权房都持谨慎态度，你越发不要贪图那个便宜了。 首先，土地就永远不可能是你的，只能是人村里的集体土地，而且这样的房子再出手那是相当的难。即使协议购买了，也难受法律保护的。风险可想而知！！！ 房地产是房产和地产，有房没地那算什么呀，你睡觉都不安稳的，而且今后国家处理这类房产的态度也非常不明朗，今后肯定是禁了的，以前的还不知道怎样处理呢，一些历史遗留问题那是相当麻烦的。
更不要谈规范的收费、缴税和发票了，kfs都是先把钱糊弄到手，再一拖再拖。别惹火上身了，朋友 2014-03-01 09:13:37 -
142****1525 首先他是没有产权的，产权在村子上，只有使用权。其次今后这里拆迁规划有补偿的话，也归到村子上了。 2014-02-28 19:09:43
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132****1107 建议别购买。购买的话也只有使用权 没有所有权。 2014-02-28 16:15:33
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147****3242 合同，购买凭证 2014-02-28 14:32:32
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153****2608 全国各地“小产权房”比比皆是，钱少，产权房买不起，为了居住，买个“小产权房”，以后的事再说吧！ 2014-02-28 12:19:28
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137****4643 小产权房只能考虑实际的使用和居住。若今后要转手的话，千万别买 2014-02-27 14:35:12
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132****0223 你的这种情况很多，主要风险是拿不到正规的房产证，将来政府拆迁，有可能的不到应有的补偿，没有房产证也不能够正常交易。
但私下交易还是可以的，毕竟房子比市面上便宜的多。我知道的过户情况是：当事双方持原购房协议去村委会，在村委会的监督下把购房的名字改了即可，就这样简单。 2014-02-27 11:43:25 -
141****8469 要查清他这个房子里有几个户口是非常重要的 2014-02-26 12:45:16
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现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的房产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，购房者立即可以办理入住并取得产权证。买现房要注意什么?1、在房子的价格上面做好准备。计划购置现房的置业者要对自己的资金能力进行准确评估，对置业地段和所购房屋面积有一个准确的判断。2、看内部布局是否合理。比如客厅多面开门，不便摆设家具;下水管道是否在室内，通风、采光是否良好等。3、检查装修质量。比如，看墙体是否容易脱白，室内是否散发出刺激性的气体，电气线路的安装是否符合规范，电线、插座是否为次品或不合格产品等。4、小区的环境和生活配套也关乎居住质量。可以看看小区环境是否干净安全，绿化率情况，项目自身配套的设施是否与广告、合同相符。还需要看看配套是否完善齐备，如电梯的数量是否与小区的住户相匹配等，小区的停车位是否充足等。5、配套是否齐备。如交通条件、商业配套设施、教育、医疗设施是否齐备，还要关注距离的远近、规模的大小等。6、和开发商约定处理房产证的时间。
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不少朋友在买房时总感叹：同样的楼层，同样的户型，差不多大的面积，为什么小产权房与普通商品房的价格能差这么多？更疑惑的是，价格便宜那么多，但专家还是建议不要买不要买不要买！为什么会有小产权房？小产区房跟商品房有什么区别？购买小产权房又将承担哪些风险？ 小产权房定义 小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。 小产权房产生原因 1. 城市房价过高：中国许多大中城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一。由于中国经济社会发展不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。 2. 擦边球的空间：根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。 正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。 3.农地制度不合理：小产权房是农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金（其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用）；由村集体牵头开发，省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益高于政府征收土地的补偿金额。 小产权房也分好几类 第一类：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。 第二类：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。 第三类：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。 小产区房跟商品房有什么区别？ 一、产权划分的不同。小产权房只有部分产权，而普通商品房则拥有全部产权。部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。房价点评网提示：其实小产权房只是一个狭义概念，通过政府批准有正规建设手续的新民居是合法的，可以长久拥有居住，而对没有合法建设手续的房屋，千万不要去买！这个才是真正的小产权，其不合法且随时会被强制拆除。 二、产权性质的区别。国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。与一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低，这也是小产权房价格低廉的主要原因。 购买小产权房风险 一、缺少“五证” “五证”是消费者取得房产证的先决条件，即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。包括城中村改造在内的房地产项目，如果没有“五证”是不能办理房产证的。尽管“小产权房”一片热销，但众多业内人士却认为，“小产权房”存在诸多风险，**大的问题就是没有产权，不受法律的保护。 二、拆迁难补偿 除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。 三、质量难保证 房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。 四、配套不完善 这些房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。 五、遗赠也麻烦 由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义，是“小产权房”目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。一位业内人士还透露，因为没有办理相关手续，所以这种房子房价一般都很低，有些开发商是“打一枪换一个地方”，一旦清盘，兑现不了承诺马上撤离，后续引发的许多麻烦都甩给购房者。 六、小产权房不能抵押或者上市转卖。 俗话说，一分钱一分货，买房不是小事，甚至是父母和自己两代人的积蓄，小产权房这么多风险，所以在购买之前一定要慎之又慎！
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1、合同双方当事人。买卖双方的名称（姓名）、地址、邮政编码、联系电话。如果有委托代理人的话，还包括委托代理人的名称（姓名）、地址、邮政编码、联系电话。2、标的。标的是合同当事人双方权利义务共同指向的对象。在房屋买卖合同中，标的就是房屋。3、房屋的价格及付款时间约定。4、交房期限。5、权利担保。6、违约责任。7、合同双方认为应当约定的其他事项。
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廖卉 小产权房以低房价吸引了众多的城里人。违法的小产权房能合法吗？违法的风险成本到底谁来扛？这个问题令很多人焦灼不安。 售楼小姐： 许诺背后暗藏玄机 “第一次来吗？看看我们的沙盘。”笔者走进南京雨花台区油坊桥一家小产权房售楼处，售楼小姐热情迎上来。“想看什么套型？一期的房子基本卖完了，只有二期的，均价4500元。过些天还得调价，每平方米涨100元。” “你们是集体土地，能办两证吗？”笔者直奔主题。 小姐娴熟地把笔者引到告示台前：“我们已通过规划审查，手续办齐就是国有土地了，这里有批文。2009年底就能办两证。” “办证的时间你们会写进合同吗?”笔者问。 “都写在合同里了。”小姐翻开合同样本，指着其中一条，上面写明2009年12月31日前办理两证，如办不了，每平方米退款500元。 一位曾操盘此类项目的业内人士向笔者解释了这些售楼“蜜语”背后的玄机。合同约定就是个“招数”：每家签约时间不同，就不会出现集体追讨的麻烦局面！至于那500元，开发商就没打算要，4000元已经有赚了。而所谓“办银行贷款”，根本不是常规的住房按揭贷款，而是拿你合法房屋做抵押办贷款，利率特高，银行没风险……笔者听得冷汗直冒。 被套业主： 无证房还是想脱手 壹城社区坐落于南京栖霞区经五路上。 以购买二手房为名，笔者向住户们打听情况。一楼住户老李忙把笔者拉进屋。他家110平方米，带个院子，种了菜，还打了井，冰着几个大西瓜，俨然一派田园生活。 “我们前年买的房，当时售价4000多块。**近卖的新房，要6000块了！但还是比周边的商品房便宜。”老李夫妻快言快语，“两证现在没有，开发商说两年内办妥，今年10月就能拿证。实在办不成，每平方米退700块。你自己住，没有两证也不要紧的！” 从老李家出来，笔者遇到另一位正在泊车的住户。他好心提醒：这里是集体土地建房，办不到两证，开发商倒是答应办，本来觉得有希望，**近查得紧，估计办不到了。 在隔壁兴都花园2号门，笔者向门卫打听有没有二手房卖。“要多大？几楼？”门卫掏出一堆纸条翻检起来……不一会儿，一位陈姓老太太急匆匆跑来，领笔者去看房。老太太一路小跑，一路推介：“这小区可好了，真安静，坐公交又方便，四五十分钟能到新街口！你看看这草坪多大啊？”她家门前空地长满了草，足有小足球场大。可这么好的住处，她干吗要抛掉呢？ 政府声音： 两年办证没有依据 小产权房果真能“转正”吗？江苏省国土厅副厅长吴震强明确告诉笔者，集体土地建商品房不合法。去年，南京有一批集体土地建商品房项目通过了规划审批，有的开发商借此炒作，把相关文件贴在售楼处，承诺两三年内能办两证，让购房人以为其是合法的。规划许可只是从建筑上来讲的，有没有土地使用证，才是合法与否的前置条件。如果违反土地利用总体规划，小产权房就是通过规划审批，也不代表就合法。 吴震强提醒购房人，对购房者**大的保护是法律保护，而购买集体土地商品房不受法律保护。所谓买和卖，只是购房人和集体发生的关系，一旦被依法没收或拆除了，无法向政府要赔偿，只能找集体赔，即使这块地征收为国有，国家的补偿也只给集体土地成员。
