没有产权证的房屋有那些风险

• 153****9707 即使房子不是产权的，是使用权也可以交易，但是必须要有使用权房本。这个房子不是使用权，那是开发商的大产权，作了抵押，对你的影响有：
  1：不能够贷款，因为没有正式的房产本，银行不予受理贷款
  2：不能过户。没有正式房本，国家房产交易部门无法受理过户。
  3：日后有风险。即使你与开发商签定合同，但是如果开发商毁约或者该房产被拍卖，你的利益无法得到有效的法律保护。
  如果出现了纠纷，法律上的唯一依据是房产本。如果你明知没有本还购买，出现问题会有很大的风险。
  可能这个房子很合你的心意吧，但是要知道风险和诱惑并存，小心为好，我的意见，没有产权证，不要买。 2014-02-28 12:37:21
• 134****2707 没什么风险 就是卖不好卖！ 2014-02-28 12:23:16
• 152****9794 法律相关的略介绍:一．房屋没有销售许可证，或没有产权证，合同无效。 房屋所有权的转移，以买卖双方到房管部门登记过户为标志，否则，即使房屋已实际交付也属无效。如果商品房没有销售许可证，二手房没有产权证、土地证，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
  二．产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。
  三.非法转让，合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让（包括买卖）：1．以出让方式取得土地使用权，不符合转让房地产条件的；2．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3．依法收回土地使用权的；4．共有房地产，未经其他共有人书面同意的；5．权属有争议的；6．未依法登记领取权属证书的；7．法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 2014-02-28 12:21:32
• 156****8090 不可以买，如果买了你自己要办土地证要花很多钱！ 2014-02-28 12:16:06
• 138****6897 首先，卖就不好卖，因为国土局没有备案，而且是不能贷款的，银行不认 2014-02-28 12:08:15
• 155****7066 这个房子劝你还是别买，你买了没有什么凭证的，得不到法律的保护的。 2014-02-27 13:30:35
• 131****1415 无产权证二手房（期房）买卖的法律风险与控制
  虽然房屋在未取得两证（房屋所有权证和国有土地使用证）前进行交易危险重重，但是高风险往往伴随着高收益，于是诸多购房者往往难以抵制低房价的巨大诱惑，心存侥幸，铤而走险。当然，一帆风顺，获得高收益者不乏其人，然而更多的是高风险的受害者，钱财两空。风险无处不在，只有清醒地认识无证二手房买卖中究竟存在哪些风险，才有可能事前预防至少是有所准备。
  一、无证二手房买卖之法律风险
  （一）二手房买卖合同无效之风险
  卖房人欲出售尚未取得两证的房屋，首当其冲的法律障碍就是《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定。根据该条规定，卖房人未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让。虽然实践中法院对于无两证的二手房买卖合同的法律效力存在不同的看法，有的法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”而认定合同无效，也有的法院认为《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定并非强制性规定而是管理性规定，只是规范房屋权属不能发生变更，但是对合同效力没有影响。其实，我们完全没有必要拘泥于《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定的法律性质的争论，而应该注意到《中华人民共和国合同法》第五十一条对于无权处分的合同效力作了明确规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。反面言之，无处分权的人处分他人财产，权利人不追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权，则合同无效。所谓处分权，是所有权的一项权能，对于二手房买卖来说，卖房人只有取得房屋权属证书，才依法取得房屋所有权而有权处分该房屋（授权处分行为不予考虑），因此，如果卖房人在取得房屋权属证书前出卖该房屋，二手房买卖合同的效力待定，如果发生争议时卖房人仍未取得房屋权属证书，则二手房买卖合同应认定无效。
  （二）房屋的交付时间、权属变更登记时间不确定
  现实中无两证的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按约交付并办理房屋权属变更登记，直接取决于开发商能否按约交付并办理房屋权属变更登记。而商品房的建设期限较长，能够如期完工并交付取决于诸多主客观条件，不确定性因素较多，难以控制。
  （三）房屋质量难以保证
  现实中无两证的二手房更多的是期房，在建成之前房屋质量如何根本无从判断，这必然为二手房的交付留下了质量隐患。
  （四）“一房二卖”不可不防
  无两证的二手房买卖无法办理预告登记，这就为卖房人“一房二卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，卖房人极有可能将房屋出售给他人。
  当然，这里只是列举了主要可能发生的法律风险，还有卖房人的对外抵押、信用破产等等。
  二、无证二手房买卖之风险控制
  在初步了解了无两证的二手房买卖的各种风险后，接下来必须考虑如何才能有效避免、**少是**大程度地降低可能发生的各类风险。
  实践中主要采取以下两种做法：
  做法一，签订二手房买卖预合同，也就是约定将来某个时刻签订二手房买卖合同。这样的话，二手房买卖预合同的法律效力不会存在问题。但是，一旦将来卖房人不愿签订二手房买卖合同，则购房者无法取得房屋而只能追究卖房人的损害赔偿责任。
  做法二，签订二手房买卖合同，并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。这样的话，是可以有效避免二手房买卖合同被判定无效的法律风险。
  上述两种做法各有利弊，但均存在一个致命的缺陷，就是在二手房买卖合同尚未生效前，全部房款或者部分房款如何支付？因为卖房人通常是因为急需资金周转才出售房屋，基本不可能在签订合同后不要求支付任何款项，通常会要求购房者支付房屋总价或者大部分款项。而此时二手房买卖合同尚未生效，购房者一旦支付房款，其合法权益如何保障？结合长期的工作实践，上述两种做法都必须辅以借款合同才能在有效规避法律风险的同时达到合同双方当事人的目的。具体采取上述哪一种做法，应主要根据购房者的个人意愿来决定：
  如果购房者的购买该房屋的意愿相当强烈，则应当签订二手房买卖合同，并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。同时签订借款合同，在二手房买卖合同生效前，将约定的房款以借款的方式支付。
  如果购房者的购买该房屋的意愿不是十分强烈，也就是说购房者认为可以购买该房屋，也可以购买其他房屋，而更注重权益的保障，则应当签订二手房买卖预合同，并约定高额的定金，当然**高不得超过合同标的的20%。而对于高于定金的部分款项则须签订借款合同并以借款的方式支付。
  当然，无论采取上述哪一种做法，务必确保借款合同和二手房买卖（预）合同的有效衔接，如合同效力，定金的约定，款项的性质转换，违约责任等等。总的来说，无两证的二手房买卖存在极高的风险，建议尽量不要购买。如购房者执意购买无两证的二手房，因相关操作较为复杂，建议尽可能寻求专业法律人士帮助，以**大程度地降低法律风险，保障自己的合法权益。 2014-02-27 09:26:43
• 148****1923 首先,你所购的房屋没有房产证的原因是什么?一般来说,房东不办理房产证的情况有如下几种:
  1、根据政策规定无法办理的,比如违章建筑、农居房等。
  2、产权有争议的或无法明确产权人的。
  3、未到办理时间的,如新建商品房未完工或未办理土地总证的。
  4、因个人原因不去办理的。 对于第1种情况,我认为我不用考虑,购买这样的房子无法保障你的权益。 对于第2种情况,应当在争议解决(诉讼或办理公证)后,方可购买。 对于第3种情况,你可以先和房东订立一份预约购买协议,在产权证书可以办理后,再订立正式的买卖合同。 对于第4种情况,应当要求房东立即去办理产权证书。 其次,如果你所购买的房屋没有产权证书,一般的解决方式不是无条件征收,而是找到该房的合法产权所有人,如果你不能证明该房确属你所有,那么有可能就提供一套房屋给你居住(保障你的居住权),但产权不属于你所有。 **后,买房子的**基本要求就是产权明晰,不存在争议或瑕疵。**基本的就是要有房屋产权证书,一般是三证:即房屋所有权证、土地使用权证、契证。其他资料就可有可无了。 2014-02-26 19:24:58
• 147****3880 很不安全,我想你不会拿这么大一笔钱去赌吧.没有证国家是不会承认的,搞不好还跟你弄个违规建筑给你拆了,怎么办?住房是一辈子的事,**好不要冒险. 2014-02-26 09:53:03
• 133****3364 你拿他的回迁协议及钥匙是没有任何用处的,他随时可以反悔并且不用赔偿你损失,你现在只能等他的房产证办下来过户了才安全 2014-02-25 17:11:25
• 134****5092 风险有一点的，至少不能马上签订买卖合同，不能马上到交易中心办理交税手续。时间一长，就有风险。 2014-02-25 16:19:57