购买拆迁安置房要注意哪些问题

• 133****7245 有钱就好,哈哈 2014-02-26 09:46:19
• 133****5653 根据上海的规定拆迁安置房有上市交易期限的限制，时间较长，交易风险比较大。但根据**高人民法院关于适用《合同法》若干问题的司法解释（一）第4条规定，“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其**会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”而上海规定拆迁安置房限制过户交易的规定属于地方性的规章，显然不能作为认定，拆迁安置房买卖属于无效的依据。因此，只要买卖双方签订的拆迁安置房买卖协议（合同）不与现有的法律行政法规相冲突，应属于有效。
  当然合同有效并不能保证双方交易就可以完全履行，购房者就一定可以拿到房屋产权。以下几个方面可能是出现纠纷的主要因素：
  一、买卖协议（合同）不严谨，不具有可操作性。
  由于现实生活中，有些当事人私下交易，签订的合同过于宽泛不严谨，对交易的诸多细节没有具体约定，一旦出现双方合同中没有约定事由出现，便成为上海反悔的理由。上家由于房价上涨原因往往不愿意配合下家交易，甚至找出合同或协议中的漏洞进而反悔，这时候下家就陷入被动局面。此时再找律师，律师也无能为力。因此签订一份比较完备买卖协议，对房屋交易环节进行细致完备的约定至关重要。
  二、卖房者的资信必须考虑
  现实生活中，卖房者多是由于家中房屋拆迁获得多套安置房，出售其中一部份，用于自己消费。但也有的卖房人就只有一套住房，其卖房后获得的房款，不用于买房而是用于其他消费或其他花费。这样一旦其没有其他收入来源或没有其他住所，其返悔几率非常高。
  三、卖房者若有其他债务等因素，必须要谨慎
  虽然购房者支付了购房款，实际居住使用了该房屋。但从物权法规定来看，房屋的所有权仍然属于卖房人，一旦卖房人欠债被起诉，债权人起诉时申请财产保全，房屋被查封后，即使卖房人愿意出售房屋履行合同，因房屋被司法限制，也无法过户。
  三、抵押相对可以降低风险
  根据担保法规定，让卖房人将房屋抵押给购房人，这样可以相对降低风险。但双方必须有协议，否则一旦抵押改变真实的买卖关系，风险反而增大。且抵押要到房产交易中心办理抵押登记，现实生活中有些人认为房产证给购房人就算抵押是错误的。 2014-02-26 09:13:17
• 132****9760 上海动迁政策常见问题多集中在城市房屋征收、夫妻财产分割与征收、继承与征收、房屋租赁与征收、农村房屋征收等五个方面。
  1、关于城市房屋征收
  网友风语者提问：家住二级以下旧里，各方面均符合申购经适房的条件。如果现在申购，一旦动迁，是否还能再享受托底保障？
  解读：根据上海市61号文应安置人口的认定办法，享受了经适房政策的居民，也就意味着享受过政策性补助，不能作为应安置人口认定。因此，如果动迁，不能再享受住房保障托底政策；反之，动迁时享受过住房保障托底政策的居民也不能再申购经适房。
  2、夫妻财产分割与征收
  网友ljwsn提问：两年前，父母的房子动迁分了两套房，其中一套归我。当时已经结婚。现在，新婚姻法出台后，如果离婚，另一方是否也能分得补偿或安置？
  解读：以上海动迁政策为例，以原房屋拆迁时该户在册人口为动迁安置对象。如果当时另一方的户口并不在册，则该安置房与其无关。但也有特殊情况，虽然夫妻一方所有的财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但如果婚后另一方对该财产进行了经营、管理或改善等活动，也应该在离婚财产分割时对其予以适当补偿。
  3、继承与征收
  网友会飞的鱼提问：户口已经冻结，但亲人突然不幸离世，补偿时，户口数会少一个吗？还能加进一个户口吗？
  解读：根据《上海市户籍管理条例》第十二条规定，本市居民死亡的，应当注销户口，没有补偿。当然，如其立有遗嘱指定继承或其为户主，则按照继承法相关规定继承。另外，户口一旦被冻结，就不能再迁入或迁出。
  4、房屋租赁与征收
  网友蓝海梦想提问：我租住民房多年，还对房屋进行了装修。现在要动迁，那么装修费用是否可以补偿？补偿问谁要？
  解读：针对出租房装修补偿问题，需分两种情况处理。
  第一种情况：在与出租人的租赁合同中对遇征收时的装修事项有约定，应按约定条款处理。
  第二种情况：对动迁时装修补偿事项未作约定。
  我国《合同法》第223条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
  因此，如装修时经过出租人同意，可以要求出租人对该装修予以适当补偿；如未经出租人同意，则无权向出租人提出装修补偿要求。
  5、农村房屋征收
  网友卖碳翁提问：农村加盖房屋是否能得到补偿？
  解读：在集体土地房屋征收中，拆迁补偿安置按户进行。被拆迁人以合法有效的房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件计户。因此，是否能够得到补偿还应结合被征收人家庭人口情况而定，而不是户口。
  本次上海动迁政策常见问题及答案由当家作主网（www.djzzw.com）提供。 2014-02-25 09:52:44
• 158****5721 根据上海的规定拆迁安置房有上市交易期限的限制,时间较长,交易风险比较大。但根据**高人民法院关于适用《合同法》若干问题的司法解释
  (一)第4条规定,“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”而上海规定拆迁安置房限制过户交易的规定属于地方性的规章,显然不能作为认定,拆迁安置房买卖属于无效的依据。因此,只要买卖双方签订的拆迁安置房买卖协议(合同)不与现有的法律行政法规相冲突,应属于有效。当然合同有效并不能保证双方交易就可以完全履行,购房者就一定可以拿到房屋产权。以下几个方面可能是出现纠纷的主要因素:
  一、买卖协议(合同)不严谨,不具有可操作性。由于现实生活中,有些当事人私下交易,签订的合同过于宽泛不严谨,对交易的诸多细节没有具体约定,一旦出现双方合同中没有约定事由出现,便成为上海反悔的理由。上家由于房价上涨原因往往不愿意配合下家交易,甚至找出合同或协议中的漏洞进而反悔,这时候下家就陷入被动局面。此时再找律师,律师也无能为力。因此签订一份比较完备买卖协议,对房屋交易环节进行细致完备的约定至关重要。
  二、卖房者的资信必须考虑现实生活中,卖房者多是由于家中房屋拆迁获得多套安置房,出售其中一部份,用于自己消费。但也有的卖房人就只有一套住房,其卖房后获得的房款,不用于买房而是用于其他消费或其他花费。这样一旦其没有其他收入来源或没有其他住所,其返悔几率非常高。
  三、卖房者若有其他债务等因素,必须要谨慎虽然购房者支付了购房款,实际居住使用了该房屋。但从物权法规定来看,房屋的所有权仍然属于卖房人,一旦卖房人欠债被起诉,债权人起诉时申请财产保全,房屋被查封后,即使卖房人愿意出售房屋履行合同,因房屋被司法限制,也无法过户。
  三、抵押相对可以降低风险根据担保法规定,让卖房人将房屋抵押给购房人,这样可以相对降低风险。但双方必须有协议,否则一旦抵押改变真实的买卖关系,风险反而增大。且抵押要到房产交易中心办理抵押登记,现实生活中有些人认为房产证给购房人就算抵押是错误的。 2014-02-25 09:17:32
• 142****1324 如果该房子还没有拿到产权，购买还是有一定风险的。 1.5年之后产权下来还是原房东的名字，到时候他不配合办理怎么办？ 2.就算办理了公证委托，万一第一时间产权原件被原房东拿走了怎么办 3万一公证书有错误，原房东出国或者到外地了你找不到怎么办？ 建议再等等，产权下了再说。如果你足够信任对方还是可以购买的。 2014-02-24 22:46:35
• 142****7282 应注意1、一定想办法更改合同（拆迁安置协议）的名字。
  2、在没有办理房产证的时候，不要付全款，留一部分滞压金。
  3、找一家中介机构（正规的，比较大的）或者是律师事务所，做一份合同，以防万一。 2014-02-24 20:02:20
• 151****7111 购置安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”，或到房地产交易中心查询房屋的产权资料等。不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险有所不同。第一类动拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。如果是购买还没定位的安置房风险就更大，买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等，办理过户等手续时间也会更长。
  
  因此在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋的增购等费用的支付方式，迟延交房等都作出明确的约定。一般来说购置该类房屋，可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性，并对具体细节作出明确约定以防合同相对方反悔。
  2014-02-23 11:26:50