前期物业管理是在商品房预售时落实好，还是交付时落实好？

• 131****5745 身份证户口本结婚证。。。。。。。 2014-02-24 20:59:17
• 144****5036 双方争议的焦点集中在《浙江省物业服务收费办法》第二十条内容：“物业服务费可以预收，具体由物业管理企业按照与业主委员会签订的《物业服务合同》所约定的时限向业主、使用人收取；未作约定的，预收期不得超过12个月。物业服务费自房屋交付使用、购房者（业主）领取钥匙次月起计收。”对此，部分业主解释认为，前期物业服务费起始，应以业主到管理处办理入住时领取钥匙时间的次月为准即实际入住的次月起。而物业公司认为，应以建设单位通知房屋交付使用之日的次月为准即理论入住的次月起。有关前期物业服务费起始时间到底该从何时计起，全国各地法规也仅是原则性的规定，即从房屋交付之日起开始计算，至于建设单位如何履行房屋交付责任，业主如何履行收房责任，由双方合同约定，各地做法各有差异，造成物业管理实际操作过程中的争议也是在所难免。依照《浙江省物业服务收费办法》，前期物业服务合同签订之日起至物业交付之日发生的物业服务费由建设单位承担，房屋交付之日起的次月由业主承担。从这里发现，房屋交付与业主领取钥匙是同一时日完成的，事实上，建设单位也应该这么做。但目前房地产行业实际做法并非如此，而是在房屋竣工交付之后，与物业公司办理钥匙托管手续，将小区购房户的钥匙交于管理处保管，由业主到管理处办理入住手续时再领取。这样做有两个好处：一是建设单位可以减少房屋交付期间的工作量；二是有利于督促业主主动到管理处办理入住手续，避免出现自行入住的现象。而问题恰恰就发生在此环节，这就出现部分业主在建设单位办理完房屋交付使用手续后不是立即到管理处领取钥匙，而是等到实际入住时再领取，由于通知交房和实际交房存在着时间差，所以业主要求这段时间应该不计入收费时间。那么，如果建设单位在房屋交付时直接将钥匙发放给业主，是否可直接避免此类问题的出现呢？毫无疑问，物业服务费从业主领取钥匙的次月起计算。但现实是建设单位、物业公司都可能排斥这种做法，也与行业多年形成的惯例不相符，这样建设单位就要增加履行陪同业主验房工作，业主也可能不会主动到管理处办理入住手续。那么，在房屋的交付与业主的钥匙领取两者不是同时进行的情况下，是否有更好的处理办法进行衔接呢？笔者个人认为，可以从以下方面就业主前期物业服务费起始时间的确定进行设计。
  一、由物业公司在《前期物业服务合同》中与开发商约定。《前期物业服务合同》是物业管理公司收取物业服务费的依据和法律保障。按照建设部《前期物业管理招投标办法》规定，建设单位应在取得《商品房预售许可证》之前完成物业管理招投标工作。因此，物业公司要与建设单位在《前期物业服务合同》中尽可能明确建设单位房屋交付责任手续履行的形式，明确哪些情况是由建设单位履行缴纳物业服务费责任，尤其要明确在发生交付责任争议时，物业服务费缴纳责任归责的处理办法，不能叫物业公司无故承担损失，也为物业企业确定物业服务费起始时间提供依据。
  二、提醒各方当事人在《购房合同》和《前期物业管理服务协议》中明确约定。《前期物业管理服务协议书》是由建设单位，业主、物业公司三方签订的包括有关业主缴纳物业服务费和有关物业服务质量的承诺内容的协议。通常由物业公司代建设单位起草拟定，在业主办理购房手续时由业主签字确认。为此，在草拟《前期物业管理服务协议书》期间，物业公司尽量对有关房屋的交付手续办理完结的标志进行明确，从源头上避免与业主发生缴费争议。而《购房合同》的签订时间一般都在《前期物业服务合同》签订之后，因此，物业公司要提醒建设单位在《购房合同》中就房屋交付时间，收房责任的履行进一步细化，与《前期物业服务合同》保持衔接。
  三、建议建设单位完善物业交付责任履行的形式。建设单位通知业主办理物业交付手续方式大都在《购房合同》中明确约定，大致有三种：一是电话直接通知业主，优点是方便快捷，缺点是无法保留证据，出现扯皮时无法区分责任；二是挂号信通知业主，优点是可保留回执作为证据，缺点是可能由于个别业主住址变动无法予以通知，发生交付争议；三是媒体公告，优点是责任明确，手续完善，可避免发生无谓争议，需要注意的是此种行为需由相关政府主管部门予以适当的引导及备案，以增强该行为的合法性与透明性。通过对比可以发现，**为理想的方式是将第一种或第二种方式与第三种方式相结合，既可以做到快捷方便，又能体现房屋交付责任充分履行。因此，物业公司在房屋即将交付前，要协助建设单位履行必要的手续，采用上述方式进行通知，并对公告进行复印存档。
  四、必要时，在地方规范性文件中予以明确。考虑到各地物业管理实操的差异性和便捷性，在地方性的法规中不太可能对此类问题作出更加明确和细致可操性规定。物业公司、行业协会要及时总结情况，提出解决方案，提议物业主管部门对此类问题进行规范，使物业公司在实际操作中有据可依，也为解决纠纷提供切实可行的办法。原载于《现代物业》杂志2006年第8期总第50期 2014-02-24 09:46:26
• 132****2786 **好还是在预售时落实好啊，如果交房的时候再说那就不是落实，就是只有接受，和不接受 2014-02-23 18:47:54
• 156****0016 你好请问你现在走到哪一步的流程了我们才能告诉你需要的材料 2014-02-23 09:53:14
• 157****4207 法律规定必须在预售时落实，确实也是这样好。负责的物业会在你修建过程中提出合理的一些建议（从物业管理上考虑的）。 2014-02-22 17:58:24