支付了房屋的价款，买卖合同成立且生效。未办理房产证只是违反了管理性规范且不能对抗第三人，并不当然导致买卖无效。一、房产证不是房屋买卖合同的必备要件，出卖无证自建房屋属于有权处分。 买卖合同是出卖人转移买卖标的物所有权于买受人，由买受人支付价款的合同。我国合同法第一百三十一条规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”可见，只要标的物合法、有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。从不动产的特性看，房屋所有权证只是证明所有权归属的一种书面凭证而已，并不是房屋本身。房产证也不具有代表房屋所有权的功能。无房产证不等于不享有房屋的所有权，持有房产证也不等于拥有该房屋。 首先，在我国目前，不动产登记是国家不动产行政管理机关根据申请人的申请作出的一种行政确认，它所体现的仅仅是国家行政权力对不动产物权关系的一种干预，它与物权法规范意义上的不动产登记存在本质上的区别。因为，依不动产法规则，不动产登记（或不动产物权登记），是指不动产物权的各种变动在不动产所在地的专门机关所设立的不动产登记簿上予以记载的事实。它的法律意义在于，它是不动产物权变动的法定公示手段，是因法律行为的物权变动的生效要件，也是物权依法获得承认和保护的基本依据。而在我国《城市私有房屋管理条例》中规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，对证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待条件成熟后办理。”可见，房管部门发证的前提是权属清楚，对于权属有争议的，相对人不能通过办证得以确认权属。即便在证件发出后，利害关系人对所发的证书有异议，对于行政确权不服，也可要求行政机关予以撤销或向法院提起行政诉讼请求撤销。所以，行政机关的发证行为，只能满足对房屋进行行政管理的需要，不能达到依据物权公示原则对物权交易进行保护的目的，只有法院对房屋所有权的确认，才真正具有确权意义。 其次，自建房屋不论是否领取权属证书都属房屋建造者原始取得物，未办理房产证并不能表示对房屋不拥有所有权。换言之，某人经合法审批，在自己的土地上建造房屋，当然拥有该房屋的产权。尤其是，有的房屋未办理所有权证，只是缺一道行政手续而已，没有权属证书的房产只表明该房屋未得到房屋行政机关认可，在民法上属于权利瑕疵。显然，这种瑕疵是可以通过补办手续得到弥补的。没有权属证书的房屋属于权利有瑕疵的物，应当出卖人承担权利瑕疵担保责任。但这种责任属于违约责任，不存在合同效力问题。根据《合同法》第一百五十条的规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。出卖人未能履行权利担保的义务，使得合同订立后标的物上的权利缺陷没有去除，属于出卖人不履行债务的一种情况，买受人可以依照本法总则第七章违约责任的规定，请求出卖人承担违约责任。即使在标的物的部分权利属于他人的情况下，也可以认为出卖人的行为构成了根本违约。 二、《房地产管理法》第三十七条规定不属于效力性规范，不能作为认定合同效力的依据。 法律行为违反强制或禁止性规定的无效，在大多数成文法国家都有相应的规定。我国民法继承了大陆法国家的做法，在《民法通则》和《合同法》中作了相应的规定，《民法通则》第五十八条作出了规定“违反法律或者社会公共利益的民事行为无效”，《合同法》第五十二条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”，这体现了国家对合同自由的干预。 笔者认为，强制性规范应当进一步区分为管理性规范和效力性规范，只有违反效力性规范的合同才能被认定为无效。何为效力性规范、何为管理性规范？依笔者之见，应当从法律、行政法规的立法目的出发，运用目的解释方法，综合案情实际加以研究。法律已明定其目的，应严格遵循其目的；法律未明定其目的时，法官应进行必要的基本价值判断，探求立法的价值取向。对于具体的强制性规范还应具体情况具体分析，做到“三看”： 一是看法律、行政法规着重于禁止标的物内容还是禁止主体资格，前者应认定买卖合同无效，如淫秽物品、毒品等买卖，不论主体是谁，均为无效；后者，则应当加以区分对待。有些法律、行政法规禁止或限制的是主体从营资格，如《建筑法》规定禁止超资质承揽工程，这是一种管理性规范。 二是看法律禁止的是结果还是行为手段。如法律、法规所禁止的是结果的发生，不问手段如何均为禁止时，其行为无效。但如禁止的仅仅是行为手段或行为方式，依其他手段也发生同一效果时，为交易之安全，并不因此认为其无效。 三看禁止的对象、范围是什么。如《房地产管理法》第三十四条规定，房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价，不得瞒报或作不实申报。这里禁止的对象是出让人，范围仅涉及与税收有关的纳税基础即成交价。不论出让人是否与买受人故意瞒报成交价，故不影响合同的效力。特别是在涉及消费者、劳动者等弱势群体利益时，还应根据个案情况而定，不宜一概认定无效。经营者出售不合格产品、假冒伪劣产品，都是法律所不允许的，如果买卖合同无效，消费者将得不到合同上的权利，显然对消费者不利。 在解释法律中，由于立法目的往往与公共政策有关，在法律及公共政策均不允许时，如集体土地买卖、国有划拨土地的转让等，与法与国家政策均不符，则不应以“私法自治”之名，放弃国家的干预。 我国《城市房地产管理法》属于行政性法规是确定无疑的，其立法的重心在于加强对城市房地产的管理。从立法目的看，制定城市房地产管理法的主要目的，是要解决房地产业发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题。在法律规范设计上看，该法第六章中单设了《法律责任》一章，都是行政责任，并无民事责任的法律规范。从价值取向看，合同无效无视买受人的合法权益，让出卖人通过不合理的反悔得到利益，不仅违反了“不允许任何人因自己的过错而合法获利”的原则，违反了诚实信用的公理性原则，损害了民事流转的安全性。同时，还会助长出卖人的投机心理，进而影响交易秩序和社会风气。甲、乙都有买卖、交付房屋的意思表示，甲就有义务就房屋权属向有关部门办理手续，以符合法律的要求，这是甲的应尽义务。甲违反该义务，不应得到法律的保护。乙作为卖受人，其购买没有权属证书的房屋，虽然没有审查权属证书、没有依法进行买卖，但其交清房款后占有房屋是诚实信用的。 三、违反管理性规范的处理 合同效力问题是私法问题，应由民事法律调整；违反法律、行政法规管理性规范的合同不认定无效，并不等于说就是适法行为了。由于违反管理性规范的事实并不因合同有效消失，既然当事人的行为违反了国家意志，理应受到来自国家强制力的约束，所以只要违法行为构成刑事处罚、行政处罚的，就应当依照刑法、行政法的规定予以制裁。所以，损害国家利益应予以禁止，是从公法意义上进行分析的。根据房屋买卖契税的性质，是在房屋买卖有效后，由买受人向征税机关交纳的税目，其只在买受人与征税机关产生行政法律关系，与房屋买卖双方当事人之间没有民事上的权利义务关系，买受人未交纳税款，不影响买卖合同的效力。
全部3个回答 >房屋入住的基本条件是什么？
143****8758 | 2014-02-12 10:29:59
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134****5574 房子没有户口,款项结清 2014-02-15 10:00:56
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155****0834 执行购房合同达到下列条件,卖方即可将房屋向买方交付使用:
1、新建房屋已建成,验收合格;物业管理单位已到位; 水、电等基本设施齐备,并可使用,如在北方冬季入住,还应保证供暖。
2、存量房屋原用户忆搬走,房屋腾空;房屋设备忆检查、 清点,可满足使用要求;原用户的房租与水费、电费等费用 忆结清。
3、购房者已付清全部款项,或已按合同规定支付了相应比例的款项。
4、双方没有有关房屋交付使用的争议,没有外因(如涉及租赁权、抵押权问题)限制房屋交付使用。 2014-02-15 09:45:04 -
153****8205 自己盖通常不好%7E%7E有很多讲究的%7E%7E造不好修起来够费事的.具体请看房屋规模：
游戏中的房屋共分为普通、华宅和豪宅三个级别，玩家可以找长安（28，65）的建房吏申请建造新房，搬家入住后找长安（521，129）的轿夫送到家中。**初玩家只能建造普通类型的房屋，在找地府的都市王学习了建筑之术，并且技能等级达到一定要求后，就可以建造高级的房屋了。不同规模的房屋，建造消耗、建造难度和空间大小也不相同：
房屋类别 建造费用 体力要求 **大空间 技能要求
普通 20万两 300 14 无
华宅 100万两 400 22 建筑之术2级以上
豪宅 300万两 500 32 建筑之术3级以上
建造费用：
建造房屋所需要的费用，玩家可以找长安衙门的建房吏申请建房，建造费用在开始建造时扣除。
体力要求：
体力要求是建房的条件之一，玩家需要当前体力全满，并且达到要求才能建造，开始建造后将消耗当前的全部体力。例如建造普通房屋，需要玩家体力满足上限，并且至少达到300，建造开始后当前体力将变为0。
**大空间：
**大空间是指房屋容纳空间的上限，**终建成的房屋空间还受到玩家“建筑之术”技能等级的影响，其它条件相同时，技能等级越高，建造的房屋空间也越大，但**高不超过该类房间的**大空间。
技能要求：
指“建筑之术”的技能等级，玩家可以找地府阎罗殿的都市王学习这项技能，每学一级需要消耗3点技能点，**高可以学到5级，较高的技能有助于建造更高级别的房屋和获得更大的室内空间。
空间划分:
房屋无论规模大小，都包括仓库、厨房、宠物室、卧室和佣人房五个室内房间，在开始建造房屋前，玩家需要先规划这些房间的大小。每个房间有普通、中级、高级三个级别，占用空间分别为2、6、12。高级的房间能更好的发挥该房间的功能，例如普通仓库可以存放40件物品，而中级仓库可以存放80件。
建造过程：
玩家等级达到30级以上才能自己建造房屋，无论房屋规模大小，建造过程都是类似的。首先找长安衙门里的建房吏申请建造新房，选好房屋级别和建造地点后，按照自己的需要将房屋的空间划分给卧室、厨房等各个房间，然后完成一系列的建房任务，房屋就建成了，再找建房吏申请“搬家”即可入住到建好的房屋里。每次回家时，只要找长安杂货店门口的轿夫即可送到。每个玩家**多可同时拥有三套房屋，但只能选择一套作为自己的住房。
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以下引用资深玩家的文章
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本人现在5级建筑，做了大约300多个房子，出过几个垃圾风水的，都叫我拆了，怕砸了自己的牌子，对于怎么保证风水的做法我也就不多说了，我也是看别人的文章做的，基本就是五行相生，但是本人今天要说的是一些大家买房子时候的误区。
我民华豪都住过，但是让我感触**深的是豪宅，不是因为它大它贵，应为我发现了一些秘密。
第一，风水，向来都是紫气**贵，但还好卖，我住了个福址的，感觉烹饪出双份的几率上面不比我一个紫气的少多少，但是双宜和福址的差距上可能稍稍大了点。我认为紫气和福址的价格比要是很大的话我劝大家买福址，我区的福址是550W，紫气是1100W这样我觉得福址比较划算。
第二，房间的分配上，民和华我就不说了，那些房子不是很贵，但是豪宅就不一样了。先说说那几种分配的利与弊，我**先说的要是佣人房子，佣人的好处太多了，但是佣人只适合做两个任务，一个是修房子，另一个是清理屋子，给宝宝加寿命加经验不多，只是用她给宝宝加寿命浪费；卧室，回血回蓝放钱是次要的，和住店一样，但是休息不是减活力，是加体力和活力，如果你的体力和活力很值钱那就重要啦；宠物事给宝宝加寿命加经验的；仓库放东西的（不推荐，没起小号或来个开店实惠）；厨房就是烹饪的啦。
我把豪分配成两种房子：一种是烹饪房；另一种是寿命房。
烹饪房是给厨师准备的，因为他们能做出给宝宝加寿命的东东，就不太推荐做太大的宠物室。我的推荐购买分配是3厨房2佣人2卧室2仓库1宠物或3厨房3佣人2卧室1宠（放宝宝的，东西全靠小号），这样活力不愁地方也有。
寿命房，既然选择这个，厨房就可以放弃了，我的推荐方式是3宠3佣2卧1仓。
保持房间的耐久和清洁指数在90以上，管家的办事效率高很多的，佣人多的另一个好处就是维护便宜，要是1佣人每天10W的维护费时间长了也是大的惊人的。但是3佣人4W就够啦，剩下的钱足可以维持1间物品店的营业税啦，还省了点卡摆摊。
可能有人会说3仓库3宠物的好，那请你想想，1个3仓库占用了12空间核算下至少是100 W要是紫气的基本就是500W买了3个免费的小号就能搞定的东西，得不偿失了吧。
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接上
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前段时间写了篇《关于豪宅的风水和分配》，不少朋友问我些问题，我归纳了些，进行解答，也希望大家能够住在合适自己的房子里。还是那句话：没有**好的房子，只有**合适你的房子。
我先回答下大家问的**多的问题。
房子怎么爱出好风水。
我发现每周的定期维护对房子风水方面有影响
先说建房选址的五行吧：
城镇－金、山岳－土、湖泊－水森林－木、效野一火。
五行相生是：木生火、火生土、土生金、金生水、水生木。
时辰与五行的关系：木－寅、卯火－巳、午金－申、酉水－亥、子土－辰、戊、丑、未。
举个例子：选择在森林建，那么城镇属木，选择第一项，要买的武器时，就要选与木相生的火；然后，选第二项装备时，用与火属性武器相生的土属性装备；接着，选宠时，要与土属性装备相生的金属性宠。选第二个宠时，要与第一个宠，五行金相生的水，此时，选好水属性的宠后，不要急着立即交给，建房吏拿房屋，而是，等与这个水属性宠，相生的木属性时辰-----寅时和卯时交宠。
第一：有一周我连续出了7个紫气那时我是在森林做的，可是第二周的星期二开始基本不出紫气了，但是我发现别的做房子的开始出紫气了，由于我们都认识，我和他聊天，我知道了他在湖泊做房子，我在湖泊做了，出了个紫气，第三周，朋友在山丘出了紫气，但是我没有换，由于我记性不好，老忘了自己换地方了，导致我出了好几个垃圾风水的。我觉得这是一点是有一定关系的。
第二：不知道大家注意没有，当你卖给装备收购商的时候，带有附加属性 N力 N耐的基本属性武器贵不少，还有当你打造出基本属性装备的时候卖给收购商价钱基本翻了一翻，说明系统所认为的好装备就是打造出了的（也就是比基本属性好的的）和带有附加属性的。做房子的时候交这样的装备出好风水的几率会加大，还有就是宝宝的技能，有鬼魂高级鬼魂弱点X等垃圾技能的时候，尽量回避，因为你也不想你的房子用鬼去镇宅吧。但是有些时候第三个宠找你要肯定带这些技能的时候，也没有办法，但是要是可能的话，让它本身或下个宠带驱鬼的（只限制鬼魂，弱点的没有发现用什么克下）。
我的关于出好风水的房子的经验就这些。
**后告诉大家个小绝招。同时可以卖两个甚至三个房子，就是取出房子卖给朋友，再取，再从朋友那把房子买回来，你就可以卖两个或三个房子啦。 2014-02-14 11:29:28 -
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155****6633 大概要一个月左右就可以下来的！！！！！！！！！！！！！！！！！1 2014-02-14 09:07:48
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131****7533 土地使用证不是和房产证合二为一的么 2014-02-13 12:38:40
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158****0874 每一住房困难家庭或者单身居民只能申请购买或者租赁一套保障性住房,或者选择申请货币补贴。 已婚居民应当以家庭为单位申请住房保障。 第二十一条 住房困难家庭或者单身居民申请租赁保障性住房应当符合下列条件:
(一)家庭申请的,家庭成员中至少一人具有本市户籍;单身居民申请的,应当具有本市户籍;
(二)家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的租赁保障性住房的收入线标准;
(三)家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本市规定的租赁保障性住房的财产限额;
(四)家庭成员或者单身居民在本市无任何形式的住宅建设用地或者自有住房;
(五)家庭成员或者单身居民提出申请时未在本市和国内其他地区享受住房保障;
(六)市政府规定的其他条件。 申请廉租住房的,除具备上述
(一)、
(三)、
(四)、
(五)、
(六)条件之外,还需提供市民政主管部门出具的有效证明文件。 2014-02-13 09:17:40 -
137****8125 收房之前要验房，验出毛病之后，等待维修，然后再进行验房，没有问题了就可以装修入住了。但是一般在你拿钥匙的时候就要交物业费的。 2014-02-12 18:38:42
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158****1071 申购经济适用房:一人户年收入须低于2.27万元此前,北京申购经济适用房的收入标准统一为家庭年收入6万元以下,并没有根据家庭成员的多少来区分。而本次申购经济适用房条件将首次按人数进行划分:1人户、2人户、3人户、4人户、5人及以上家庭,对应的上一年年收入应分别低于22700元、36300元、45300元、52900元、60000元。另外需要满足的三个申购条件分别为:首先,申请人户籍登记在本区,取得北京市户籍满5年。其次,申请家庭总资产为1人户家庭低于24万元,2人户低于27万元,3人户低于36万元,4人户低于45万元,5人户及以上家庭低于48万元。第三,家庭住房人均使用面积要低于10平方米,且申请人和家庭成员5年内没有出售或者转让过房产。按照试点政策的规定,今后经济适用住房将执行新的配售标准,即人均使用面积为15平方米左右。区住保办按照申请家庭住房困难程度及房源数量、户型,确定申请家庭的摇号顺序,再统一组织摇号。配租廉租房:不足10平方米实行租金补贴根据申请家庭统计表,申请廉租住房实物配租需同时具备以下条件:1,申请人户籍登记地在本区,取得北京市户籍满5年。2,申请家庭上年人均月收入连续一年低于580元。1人户家庭年收入低于6960元,申请家庭每增加1人,按增加6960元计算。3,申请家庭总资产为1人户家庭低于15万元,2人户低于23万元,3人户低于30万元,4人户低于38万元,5人户及以上低于40万元。4,家庭住房人均使用面积低于7.5平方米,且申请人和家庭成员5年内未出售或者转让过房产。5,具备下列情形之一:被拆迁;有特殊病、重残人员;有60岁(含)以上人员;居住市政府确定的解危排险范围内房屋。要求申请楼房配租的家庭人口应当在二人以上。廉租住房实物配租面积,控制在人均使用面积10平方米(含原住房面积)左右。配租面积不足10平方米的,实行租金补贴。经适房不得用于经营性活动在长达10多页的《北京市宣武区城镇居民申请保障性住房家庭情况核定表》中,主要包括申请家庭主要成员的户籍情况和亲属关系;填报家庭成员现居住地的房产情况,根据租赁合同,填写租住公房或原拆迁房的面积;家庭成员根据单位或档案管理单位出具的收入、住房分配证明等;以及对保障性住房的住房需求情况等。此次试点将由市、区政府共同组织,建立三级审核、二次公示的审核制度。凡是申请保障性住房或租金补贴的居民,可到户口所在地的街道办事处或乡镇人民政府领取相应材料,填写登记表,提交相关的证明材料。经过街道(乡镇)、区县和市住房保障管理结构三级审核和街道(乡镇、区县)两级公示后,取得住房保障资格。申请购买经济适用房须知中规定,经济适用房只能用于申请家庭及其成员自行居住,不得用于从事其他活动。已购买经济适用房的家庭不得私自出售,但区住房保障部门可以回购。申购经适房家庭人均住房使用面积计算承租公有住房的,使用面积按《公有住房租赁合同》上标明的计租面积计算;居住私有住房的,以《房屋所有权证》上标明的建筑面积除以1.333计算;配售家庭现有两处或两处以上住房的,住房面积合并计算;家庭人均住房使用面积计算公式:申请家庭人均住房使用面积=(申请家庭居住地房屋使用面积 申请家庭成员他处住房使用面积)/申请家庭居住地长期共居人口。www.fang33.com 2014-02-12 10:59:09
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土地房屋权证的办证依据和基本条件是什么?
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土地房屋登记管理工作中，主要依据《宪法》、《土地管理法》和《城市房地产管理法》等法律、法规和规章的规定，根据国土资源部建设部的具体要求，进行受理登记、审核、确权发证。 土地房屋权属登记应具备三个基本条件：（1）土地房屋权属来源合法；（2）四至界线清楚无争议； （3）面积准确
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答
（一）具有本市常住户口或者本市其他有效居留身份；（二）具有完全民事行为能力，具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力，信用良好；（三）没有达到法定的退休年龄（国家另有规定可延长的，按其规定执行，但**大不超过65岁）；法定退休年龄一般女性55岁、男性60岁；（四）开立住房公积金账户1年以上，在申请住房公积金贷款前连续逐月缴存住房公积金满1年且所在单位不欠缴；（五）本人没有未还清的公积金贷款；（六）在本市行政区域内购买、建造、翻建、大修自有住房；其中建造、翻建、大修自有住房是指职工在农村集体土地上建造、翻建、大修自有住房；建造、翻建住房的，须有规划、土地管理部门批准的文件；大修住房的，须有规划管理部门批准的文件。职工已使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款还清前，其配偶不能申请住房公积金贷款。
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答
根据国土资源部和建设部的具体要求，土地房屋权属登记应具备三个基本条件： （1）土地房屋权属来源合法；（2） 四至界线清楚无争议；( 3 ）面积准确。
