谁能给我讲解有关房地产的

• 138****7785 房地产行业一直以来都是我国财税收入的重要支柱,同时也由于其涉及税种众多、情况复杂成为多年来人们关注的焦点行业。近期,经济适用房、物业税等地产关键词再度引发社会热议。为此我们从此期开始,将房地产行业税务稽查工作中需要注意的问题、技巧和方法进行详细的归纳及整理,供大家参考。房地产业收入的确定一、收入核算范围房地产开发企业的收入分为营业收入(包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入)和营业外收入。二、房地产业收入确认原则房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房,以及其他建筑物、附着物、配套设施等应按以下原则确认收入:1、采取一次性全额收款方式销售的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据时确认收入。2、采取分期付款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定付款日确定收入的实现,付款提前的按实际付款日确认收入实现。3、采取银行按揭销售产品的以**款实际收到确认收入,余款在银行办理转账之日确认收入。4、采取委托方式销售开发产品的按下面原则确认:(1)以支付手续费方式委托销售,应按实际销售额于收到代销清单时确认收入。此时代销清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。(2)以视同买断方式委托销售的,按合同和协议规定的价格于收到代销清单时确认收入。(3)以包销方式委托销售的,按包销合同或协议约定的价格在付款日确定收入,提前付款的,在实际付款日确定。(4)以基价并实行超过基价双方分成方式委托销售的,按基价加分成于收到代销清单时确认收入。5、待售产品临时出租的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入,出售时再确认销售收入。6、以非货币性资产分成形式取得收入,应于分得开发产品时确认收入。三、开发产品预售收入的确认开发企业采取预售方式销售开发产品,其当期取得的预售收入先按规定的利润率(15%)计算预计营业利润,并入当期应纳税所得额计算交纳企业所得税。预计营业利润=预售收入×利润率待预售开发产品完工后,及时结转销售收入和销售成本、计算出已实现的利润,与预计利润的差额并入当期应纳税所得额。四、开发产品视同销售收入的确认1、下列行为应视同销售确认收入(1)将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等;(2)开发产品转作经营性资产;(3)将开发产品对外投资及分配给股东或投资者;(4)以开发产品抵偿债务;(5)以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产。2、收入确认时限在开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益时确认。3、收入确认方法和顺序(1)按本企业**近或本年度**近月份同类开发产品价格;(2)同类开发产品公允价值;(3)按成本利润率确定(15%)。五、代建工程和提供劳务收入确定1、一个纳税年度的按合同约定结算日或合同完工日确认;2、不在一个纳税年度采用完工百分比法按季确认;3、节省的材料、下脚料等按合同归开发单位所有的,于实际取得时按市场价确认。六、营业税的纳税义务发生时间纳税人应纳营业税纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据当天;采取预收款的为收到预收款的当天。房地产行业成本的核算一、确定成本核算对象和成本项目房地产业成本以项目作为核算对象,一般以独立编制的设计概预算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个项目;同一地点、结构相近的群开发项目,开工时间相近,又由同一施工队伍施工,也可合并为一个成本核算对象;规模大、工期长的,可按一定的区域或部位划分。房地产业成本按用途又分为土地开发成本、房屋开发成本、(商品房、出租房、周转房等)、配套设施开发成本(指能有偿转让的配套设施)及代建工程成本。二、成本核算项目房地产业的成本核算项目包括:1、土地拆迁及补偿费:包括征地费、安置费及原建筑物的拆迁补偿费。2、前期工程费:开发前的规划、设计、场地平整等费用。3、基础设施费:供排水、电、照明、通讯、道路等基础设施建造费用。4、建筑安装工程费:房屋建设施工过程中的各项费用。5、配套设施费:能分摊计入开发产品成本的不能有偿转让的公共配套设施如锅炉房、车棚、居委会、派出所水塔等;另一类为能够有偿转让的大配套设施如商店、邮局、银行等。6、开发间接费:为开发现场发生的各项费用如现场管理人员工资、福利费、水电费、周转房摊销等。三、房屋开发成本的核算方法1、土地征用及拆迁补偿费(1)如能分清项目则直接计入开发成本借:开发成本—房屋开发成本贷:银行存款(应付账款)(2)不能分清成本项目的,其支出应先归集整理,随后在各项目之间按一定标准分配(一般按建筑面积)借:开发成本—土地开发成本贷:银行存款等科目借:开发成本—房屋开发成本贷:开发成本—土地开发成本2、前期工程费能分清核算对象的直接计入开发成本,不能分清的按标准分摊,然后计入开发成本。借:开发成本—房屋开发成本贷:银行存款等科目3、基础设施费4、建筑安装工程费(1)自营工程,工程量较小的直接进入工程开发成本借:开发成本—房屋开发成本贷:库存材料(应付账款等)工程量较大、建设规模较大的,应经过“工程施工”进行核算借:工程施工贷:银行存款(库存材料、应付账款等)然后,根据下列顺序和方法进行分配:①开工报告确定工程成本核算对象;②按核算对象和成本项目分配材料、人工、折旧等费用;③分配间接费、机械使用费等;④按月计算施工实际成本;⑤根据完工报告结算实际成本。账务处理为:借:开发成本—房屋开发成本贷:工程施工(2)发包工程及价款结算的核算:一般采用“招标、议标”方式,通过工程招标确定施工企业,应按工程标价,采取按月、一次性和按工程形象进度进行结算。5、配套设施费(1)对能够有偿转让的配套设施和能分清核算对象的不能转让的配套设施,可直接计入有关开发成本。账务处理为:借:开发成本—房屋开发成本贷:银行存款、库存材料等科目(2)对不能直接计入房屋开发成本的配套设施,应先进行归集,然后按可销售面积进行分摊。账务处理为:借:开发成本—配套设施成本贷:应付账款(库存材料、预付账款等)借:开发成本—房屋开发成本贷:开发成本-配套设施成本6、开发间接费用(1)对能分清开发项目和不能有偿转让的配套设施的间接费用可直接计入房屋开发成本,账务处理为:借:开发成本—房屋开发成本贷:应付工资(累计折旧、银行存款等)(2)如有多个开发项目应先归集费用再进行分摊借:开发间接费用贷:应付工资、周转房摊销等(3)如开发企业不设置现场管理机构,除周转房摊销外,其他间接费用可只接进入期间费用—管理费用。**后将间接费用分摊入房屋开发成本。四、开发成本转入开发产品待开发产品完工之后,将开发成本结转入开发产品:借:开发产品贷:开发成本五、将开发产品转入经营成本(或销售成本)根据开发产品的销售情况结转经营成本或销售成本,其计算和账务处理如下:可售面积单位工程成本=项目预计总成本/总可售面积经营成本=已实现的销售面积×可售面积单位工程成本借:经营成本贷:开发产品房地产行业检查的方法及要点一、检查项目有关情况房地产企业的开发项目进行检查时,应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。主要检查有关合同协议和批准书,掌握开发项目的总体情况,如总开发面积,占地面积,建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等,为下一步检查打下基础。二、检查财务会计资料对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力,从审查报表入手,进而审查总账、明细账,**后有针对性的抽查有关凭证资料。在检查中应加强对有关重点科目的检查,如往来科目,收入、成本科目等。三、实地检查与询问调查相结合在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上,深入到项目开发地、销售地实地盘点检查,了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。同时广泛和有关人员接触,通过询问交流的方式了解房屋销售方式,有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况,周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对,查证涉税问题。四、营业成本的检查房地产企业的成本结转方法为:可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷可销售总面积销售成本=已实现销售的面积×可售面积单位工程成本检查时应注意以下几个问题:1、审查成本计算是否正确审查企业是否分清项目,成本计算是否正确,有无故意提高单位面积开发成本。成本对象总成本=(土地征用费(拆迁补偿费) 基础设施费 设计不可转让的配套设施造价 建安工程招标价格 开发间接费)预计开发面积,求出预计单位面积开发成本。检查时要仔细核对有关合同和立项书,检查预计单位面积开发成本是否准确,有无故意提高单位面积开发成本,造成多转成本。审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费,开发间接费直接记入开发产品成本,而不摊入可有偿转化的配套设施,自用房产,出租房产等,增加销售成本。在检查中要注意,房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理。有无将应记入开发产品的开发成本直接转入销售成本,造成提前结转成本,少纳税款。重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售成本,有无早转,多转成本现象。2、配套设施成本结转是否正确通过现场检查看有无可有偿转让的配套设施(如商店、银行、邮电所),这些配套设施如何结转成本,有无直接列入开发成本现象。一般存在问题为不单独按项目核算,直接将开发成本列入房屋开发成本;或单独核算成本,但不对土地费用或基础设施费进行分摊。3、注意已出租的房产或周转房再销售时,结转成本是否正确检查时应注意已出租的房产或周转房再销售时,结转成本有无减去已提折旧或已摊消费用,造成多转成本现象。4、检查有无白条入账现象白条支付材料款,工程款,土地款,甚至以白条的形式虚增以上款项,加大工程成本,是房地产业普遍存在的问题,检查时可以与合同协议进行比对,检查构成房地产成本的的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。有无收受虚开、**、伪造的假**等不合法的**入账支付费用。五、财务费用的检查房地产业开发周期长,占用资金量大,借入资金较多,利息支出所占比重较大,对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用,应划分成本对象完工前发生借款费用计入开发成本。完工后计入财务费用,直接在税前扣除,而开发公司财务处理多为直接进入本科目,当期摊销,减少应纳税所得额。向非金融机构的借款利息往往以高于银行同期贷款利率支付,并记入有关科目,造成多记成本。六、管理费用的检查1、人工费用的检查管理费用中工资三费超标准列支,造成多列费用,减少应纳税所得额,少纳企业所得税。2、印花税的检查(1)各类书面凭证是否按规定粘贴印花税。(2)房地产企业房屋销售(预售)合同、建筑安装合同、银行借款合同等是否按规定粘贴印花税。房地产企业应税合同多、涉及面广,未贴、漏贴印花税情况极易发生,房地产公司项目开发过程中,签定的各种应税合同数量多、金额大(如销售合同、建筑施工合同、购销合同、设计合同、财产租赁合同等)。但由于签定合同的部门不能及时向财务提供,财务人员未及时按规定贴花。虽然印花税是个小税种,但由于房地产企业合同数量多、金额大的特点累计数额往往不小。3、其他方面的检查检查企业有无已按规定提取了教育活动经费而仍在本科目列支培训费等。检查企业有无购入的达到固定资产标准的物品一次性列入本科目的问题。 2014-02-14 11:24:11
• 153****4569 从成交量来看，进入2012年，上海的楼市以3月份一手房成交677套为标志踏入了“回暖期”。而1至7月，上海市商品房成交量达到53万多平方米，同比增长9%，住宅成交量44万多平方米，同比则增长3%。
  进入8月以来，上海楼市销售在众多购房者突然爆发的热情中明显升温”。 现在进入金九银十！ 2014-02-12 09:40:45
• 135****3175 您好：正常的商品房销售中心都会有岗前培训的，无需担心 2014-02-12 09:12:14
• 138****1913 七、销售费用的检查
  1、销售人员的人数以及提成工资、奖励等末如实纳入企业正常人员工资管理,而是直接混入其他销售费用中列支,销售人员数量随意性大,工资支出较多。
  2、虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定,各代理公司取费标准不一致,一些房地产公司通过支付销售代理费的形式,将收入进行转移隐匿;或将一些“灰色”成本(如无票支出、非法支出)以代理费的形式支出、转账。
  3、广告费、业务招待费超支。房地产开发企业在项目开发期间,要进行大量的广告宣传及业务招待活动,广告费用、业务招待费支付大,然而房地产项目开发周期长,收入只能在后期实现。因此企业广告费、业务招待费超支问题比较普遍。其中广告费根据国税发〔2001〕89号文件,其广告费支出只能在每一纳税年度销售收入的8%比例内据实扣除,超过比例部分可以无限期向以后年度结转。超标准的业务招待费支出则混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中,减少“业务招待费”明细科目的记账金额。
  八、开发间接费用的检查审查费用的发生原始凭证是否真实合法。周转房作为此科目中的重点一项,要注意摊销是否正确,已经出租的周转房的房产税、土地使用税是否申报缴纳,再销售时注意收入的结转、流转税的缴纳。在各项目之间的摊销是否正确,有偿转让配套项目和大配套项目之间是否已分摊,多数企业不分摊。
  九、对房地产企业税务检查的几点建议
  1、房地产企业涉及单位多、往来资金数额大,加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。做好延伸检查工作,已成为税务检查工作的一项重要环节和方法,对与房地产公司业务往来频繁且金额较大的单位,特别是合作开发单位、卖地方、团购单位、施工企业、供料商、代理公司应作为重点延伸对象。在保证程序合法的基础上,简化延伸检查的报请手续,缩短延伸检查报批的时间;同时严格规范延伸检查情况汇报制度,保证延伸检查的效果。
  2、由于房地产项目开发周期往往都在一年以上,通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法,不能适应房地产业的具体情况,检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查,则能比较全面地把握其项目开发的过程,容易发现税收违法行为。
  3、为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料,可以到计委(发改委)、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。通过在以上相关部门的取证,结合实地调查情况,检查人员可以对房地产项目开发有更加直观、真实的认识和了解。更有针对性地开展账内检查,以确定其应税项目和计税依据。
  4、通过与**、司法等部门协调配合,加强与相关执法部门的协作,加大对典型、恶性偷逃税行为的处罚力度;同时严格税务执法的标准,做到法律面前人人平等,规范整个行业的税收秩序。 2014-02-11 10:23:06
• 132****4496 这种东西没有长期积累光靠百度一下能学会吗？兄弟，我就是这方面的，房地产基本制度与政策这本书很薄，你去看个十遍，**好通篇背下。
  房地产营销之类的书也可以去翻翻。我是房地产方面的科班出身，这个方面需要掌握的知识太多了，营销学，建筑学等等。相关法律政策先看看房地产管理法，土地管理法，物权法，合同法这四个也要争取背下来。之后就是慢慢的积累经验，祝你成功。 2014-02-11 09:39:09
• 135****1971 开发商不大好进，代理公司天津世联和伟业做的比较好，刚开始一般从call客做起，**没看盘前会有带薪的储备，保底工资比较高，开盘后保底就会降低！我以前就是做一手房的，希望有什么可以帮到你！ 2014-02-11 09:08:12
• 142****0143 面试技巧:
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  面试中应注意的问题 应试者要想在面试答辩中获得成功，必须注意以下几个问题：
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  （一）淡化面试的成败意识 一位面试者在面试前自认为各方面都比别人优秀，因此，他认为自己可以高枕无忧了。谁知主考官在面试中出其不意，提了一个他前所未闻的问题。顿时，他像失了魂似的，情绪十分低落。等到主考官再提些简单的问题时，他仍无法从刚才的失败中走出来，**终名落孙山。 应试者对于面试的成败，首先在思想上应注意淡化，要有一种“不以物喜，不以己悲”的超然态度。如果在面试中有这样的心态，才会处变不惊。如果只想到成功，不想到失败，那么在面试中一遇到意外情况，就会惊慌失措，一败涂地。
  （二）保持自信 应试者在面试前树立了自信，在面试中也要始终保持自信，只有保持了自信，才能够在面试中始终保持高度的注意力、缜密的思维力、敏锐的判断力、充沛的精力，夺取答辩的胜利。
  （三）保持愉悦的精神状态 愉悦的精神状态，能充分地反映出人的精神风貌。所以，作为应试者来说，保持了愉快的精神状态，面部表情就会和谐自然，语言也会得体流畅。反之，就会给人一种低沉、缺乏朝气和活力的感觉，那么首先就会给主考官或者主持人一种精神状态不佳的印象。由此可见，面试中一定要注意保持一种愉悦的精神状态。
  （四）树立对方意识 应试者始终处于被动地位，考官或主考官始终处于主动地位。他问你答，一问一答，正因为如此，应试者要注意树立对方意识。首先要尊重对方，对考官要有礼貌，尤其是考官提出一些难以回答的问题时，应试者脸上不要露出难看的表情，甚至抱怨考官或主持人。当然，尊重对方并不是要一味地逢迎对方，看对方的脸色行事，对考官的尊重是对他人格上的尊重；其次在面试中不要一味地提到“我”的水平、“我”的学识、“我”的文凭、“我”的抱负、“我”的要求等。“我”字太多，会给考官目中无人的感觉。因此，要尽量减少“我”字，要尽可能地把对方单位摆进去，“贵单位向来重视人才，这一点大家都是清楚的，这次这么多人来竞争就说明了这一点。”这种话既得体，又确立了强烈的对方意识，考官们是很欢迎的；再次是考官提问，你才回答，不要考官没有提问，你就先谈开了，弄得考官或主持人要等你停下来才提问，既耽误了时间，同时也会给考官或主持人带来不愉快。另外，面试完后，千万不要忘记向考官或主持人道声“谢谢”和“再见”。
  （五）面试语言要简洁流畅 面试有着严格的时间限制。因此，面试语言要做到要言不烦、一语中的。同时，语言要有条理性、逻辑性，讲究节奏感，保证语言的流畅性。切忌含含糊糊，吞吞吐吐，这会给考官或主持人留下坏的印象，从而导致面试的失败。因此，应试者一定要注意面试语言的简洁性和流畅性。 （六）不要紧张 有些应试者尽管在面试前已做好了充分的心理准备，但是一进面试室就紧张起来；有些应试者在答辩中遇到“卡壳”时，心情也立刻变得紧张起来。怎样解决在这两种情况下出现的心理紧张呢?我们要分析紧张的原因。这种极度的紧张是由于应试者的卑怯心理和求胜心切而造成的。因此，应试者一进面试室，应该去掉“自愧不如人”的意识，确立“大家都差不多，我的水平与其他人一样”的意识，有了这种意识，紧张的情绪就会减少一大半，随着面试的开始，紧张情绪就有可能完全消失。对于遇到“卡壳”而紧张的问题，如果抱着“能取胜则**好，不能胜也无妨”的态度，紧张就会即刻消失，很快就进入正常的面试状态，有可能出现“柳暗花明又一村”的境界。所以，应试者在面试中一定要注意不要紧张。
  （七）仪态大方，举止得体 大胆前卫、浓妆艳抹的装扮，尤其是男士戴戒指、留长头发等标新立异的装扮不太合适，与机关工作人员的身份不符，会给考官留下很坏的印象。应试者入座以后，尽量不要出现晃腿、玩笔、摸头、伸舌头等小动作，这很容易给考官一种幼稚、轻佻的感觉。一般说来，穿着打扮应力求端庄大方，可以稍作修饰，男士可以把头发吹得整齐一点，皮鞋擦得干净一些，女士可以化个淡雅的职业妆。总之，应给考官自然、大方、干练的印象。
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  总之，面试时，这些坏习惯一定要改掉，并自始自终保持斯文有礼、不卑不亢、大方得体、生动活泼的言谈举止。这不仅可大大地提升自身的形象，而且往往使成功机会大增。
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  **后祝您能顺利过关,得到自己想要的工作%7E%7E 2014-02-10 10:04:06
• 138****8763 周边的交通啊！房子的整体设计！置业顾问应该是教会业主如何合理选择居家或投资置业的选择方向！ 2014-02-09 15:52:38
• 141****0609 七、销售费用的检查
  1、销售人员的人数以及提成工资、奖励等末如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员数量随意性大，工资支出较多。
  2、虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定，各代理公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以代理费的形式支出、转账。
  3、广告费、业务招待费超支。房地产开发企业在**开发期间，要进行大量的广告宣传及业务招待活动，广告费用、业务招待费支付大，然而房地产**开发周期长，收入只能在后期实现。因此企业广告费、业务招待费超支问题比较普遍。其中广告费根据国税发〔2001〕89号文件，其广告费支出只能在每一纳税年度销售收入的8%比例内据实扣除，超过比例部分可以无限期向以后年度结转。超标准的业务招待费支出则混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”明细科目的记账金额。
  八、开发间接费用的检查
  审查费用的发生原始凭证是否真实合法。
  周转房作为此科目中的重点一项，要注意摊销是否正确，已经出租的周转房的房产税、土地使用税是否申报缴纳，再销售时注意收入的结转、流转税的缴纳。
  在各**之间的摊销是否正确，有偿转让配套**和大配套**之间是否已分摊，多数企业不分摊。
  九、对房地产企业税务检查的几点建议
  1、房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项重要环节和方法，对与房地产公司业务往来频繁且金额较大的单位，特别是合作开发单位、卖地方、**单位、施工企业、供料商、代理公司应作为重点延伸对象。在保证程序合法的基础上，简化延伸检查的报请手续，缩短延伸检查报批的时间；同时严格规范延伸检查情况汇报制度，保证延伸检查的效果。
  2、由于房地产**开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法，不能适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。如果以房地产公司开发**为切入点进行检查，则能比较全面地把握其**开发的过程，容易发现税收违法行为。
  3、为更加准确、全面掌握开发**的数据资料，可以到计委（发改委）、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。通过在以上相关部门的取证，结合实地调查情况，检查人员可以对房地产**开发有更加直观、真实的认识和了解。更有针对性地开展账内检查，以确定其应税**和计税依据。
  4、通过与公安、司法等部门协调配合，加强与相关执法部门的协作，加大对典型、恶性偷逃税行为的处罚力度；同时严格税务执法的标准，做到法律面前人人平等，规范整个行业的税收秩序。 2014-02-09 12:35:46