物业公司如何参与小区规划建设

• 137****2447 在物业管理前期介入这个过程中，应该从以下三个方面提问：
  
  （一）参与物业规划设计
  
  从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。
  
  规划设计是各功能区能否形成完整、舒适、方便、安全的先天制约条件。一般情况，规划设计时已考虑了房屋及配套设施两个重要组成部分，但因种种原因，设计往往落后于科学技术的发展和人们生活水平提高而产生的要求。同时设计人员往往从设计角度考虑多，对物业管理方面考虑少。例如，每幢楼宇应预留空调、脱排油烟机等的位置。一般家庭拥有自行车或助动车、摩托车、小轿车等，则应考虑泊车位、车棚、车库等。目前金华出现楼宇无车辆停放点或泊车位不够等情况，给接管的物业管理公司带来许多棘手问题。因此，在规划设计阶段，设计人员要充分听取物业管理人员的意见，以提供良好的规划设计方案。
  
  物业管理公司从后期管理的角度，就物业的规划设计以及建设中的工程选料和安装方法等提出合理化意见，通过事前参与可避免一些后期工作中难以解决的问题，确保物业交付时没有遗漏工程。
  
  （1）从业主的角度:参与审查建筑物设计图纸，提出工程项目的改善及改良的建议。例如是否考虑了足够的停车棚、车库、泊位、是否考虑了商业配套用房和管理用房等。
  
  （2）从管理的角度:分析物业建造的选料及安装方法等，避免遗漏工程，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力。
  
  （3）审查有关工程及设备的优劣，提供改良意见
  
  例如维修检查通道的位置及供电量的设计，避免日后维修工作中的麻烦，或因增加设备而影响其他设施的运作，以至于损害整个物业的外观和形象。
  
  （4）分析设计图纸，提出有关楼宇结构布局和功能方面的改善建议
  
  为了取得良好的规划效果，物业管理人员应从以下几方面着手提出合理化建议，以避免后期工作中难以解决的问题，确保物业交付时顺利通过。
  
  （5）优选方案。在规划设计时应提出几个可行性方案，从中挑选出一个**优方案。
  
  （6）听取意见。**优方案确定后，应听取经验丰富的物业管理人员的意见，对方案的不足部分修改、补充、完善。
  
  参考物业管理网
  
  （二）施工中的质量监理
  
  在工程施工这个关键时期，开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上，尽管从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程目标，但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。往往造成物业质量不如人意，今天厕浴间漏，明天屋面漏，后天屋里长磨菇，严重影响了业主的生活质量，造成大量投诉，业主在找开发商解决不了问题的时候，往往迁怒于物业管理企业，拒绝缴纳物业管理费，使物业管理公司成了“替罪羊”。基于长期性考虑的物业管理企业提前介入后，却在一定程度上很好地解决了这个问题。避免了物业建成后给使用和管理维护服务带来的缺憾。在前期介入之时，物业管理公司选派相应的管理人员介入施工质量管理，对土建结构、管线情况、设备安装、用材性能一清二楚，提前熟悉物业中各种设备的操作和线路的来龙去脉。有利于物业的工程质量，为以后的物业管理带来极大的方便，也为降低后期管理的操作成本，增加经济效益，收到业主满意，物业管理顺利双赢效果打下了基础。
  
  积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题，及早解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。为开发商大大节省了时间，提高了工质、工期及售后服务诸方面的信誉。以下是具体需要重视的方面：
  
  （1）提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；
  
  （2）分析物业建造选料及安装，要从降低隐患，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；
  
  （3）审查有关工程及设备的优劣，提供改善意见。对维修检查通道的位置及供电量的设计要仔细审核，以避免日后维修工程开展不便；
  
  （4）提供机电安装及能源分配的有关专业管理意见。比如，某些设备在安装时就要考虑到将来检查、维修时的方便，避免遗留隐患；
  
  （5）提供功能布局或用料更改的有关专业管理意见。施工期内对楼宇布局或用料，从物业管理的角度提供有关意见，会令有关修改更能达到理想效果，**终可使日后管理期间的操作成本减少及物业经济效益增长。比如，平顶房子的屋顶漏水问题、山墙的渗水问题和阳台的倒翻水问题，这些问题的彻底解决，就必须有赖于建筑材料的过关和施工质量的过硬；
  
  （6）帮助施工人员做好对楼宇材质方面的保护，不留下因施工对材质造成的损伤，比如，许多楼字的大堂、走道都是由大理石和花岗岩等高档材料铺就，而许多施工人员对它们的爱护很不到位，很多的油漆、胶水滴在上面也不及时清除，对以后的清洁、保养工作带来了许多麻烦，甚至还会对材质带来损伤；
  
  （7）提前熟悉楼宇中的各种设备和线路。包括物业的内部结构、管线布置，甚至所用建材的性能等。物业管理公司选派相应专业的管理人员参与施工质量监理，提前熟悉该物业的各个部分，就能了如指掌，这样以后的物业管理工作就有了扎实的基础；
  
  （8）检查工程施工进度等。
  
  ①参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会。讨论工程进度及基本设计的改动和改善方法，以配合将来的管理；"提供机电安装及能源分配的有关专业管理意见。物业的价值及管理成效是与物业的机电设计、通讯设施及能源分配密切相关。当有关设备有更改时，物业管理人员应及时提供有关意见，这对物业设备的整体运作有很大的帮助；
  
  ②提供功能布局或用料更改的有关专业管理意见。物业管理人员从管理的角度对施工期内楼宇用料及布局，提出有关修改意见，以便日后管理期间的操作成本低。
  
  （三）设备安装及内装修阶段
  
  （1）检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；
  
  （2）配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；
  
  （3）提出遗漏工程项目的建议。
  
  （四）物业验收、接管阶段
  
  （1）进行机电设备的测试检验，准备交接和验收；
  
  （2）指出前期工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。
  
  此外，早期介入有利于安全防范和人才培训。安全工作在物业管理中占有重要地位，也是业主购房意向的重要因素，关系到物业管理公司的声誉。物业管理人员的早期介入，使得保卫和防火工作在物业交付使用时做到没有漏洞，安全系统设施完好无损，需要时及时投入使用，把小区安全纳入城市这个大系统中去。人才是各行各业管理水平，技术水平和企业生存发展的重要保证。物业管理也是一样，那些物业投入时才进入的物业管理队伍，往往仓促上阵，难免在初期的管理中导致很多不应有的失误，也给业主留下了不好的印象，而物业的早期介入可以提前造就一批高素质的管理人才，在物业交付使用时及时提供于相适应的优质服务。
  
  物业服务企业项目工程部应收集的重点设备资料包括：
  电梯,压力容器,锅炉,卫星机房设备,冷水机组
  
  2014-02-14 11:04:09
• 141****8610 这个就去小区施工地看看 根据规划设计的情况进行分析 考虑到以后业主入住后的问题 有物业公司提出整改建议 例如：
  1看小区道路情况是否满足小区的使用及车辆走向停放的合理性等
  2对小区的各类设施要根据物业公司的实际使用经验提出整改建议
  3对小区的活动场地及生活垃圾存放点等公共区域进行合理划分与整改建议等
  4对小区园林绿化及花木养护水源采集等问题提出建议
  5对小区建筑设计方案根据物业公司日常管理方面提出和理化建议
  尽量做到早介入遇到问题多沟通 2014-02-05 11:16:36
• 134****4520 那就要找一些社会上有点名气的,起码要有品牌意识.到蓬莱信息港网站查看回答详情>> 2014-02-05 09:07:25
• 143****5242 不符合合同约定的入住条件，属于开发商违约，那么可以拒绝入住并拒绝交纳物业管理费。 2014-02-05 09:02:38
• 148****3660 开发商和物业公司没有必然的联系！业主委员会可以协商寻找自己认为合理的物业公司 2014-02-04 09:07:15
• 153****0185 其实小区物业费不交的话就会形成一个恶性循环，你越是不交，物业越是不会尽职尽责，不是有一句话吗，花钱买的是服务，不花钱物业怎么会为你服务？所以还是交的好。 2014-02-04 09:06:00
• 151****9715 根据现在物业管理的情况，物业管理前期介入可以分为以下三个阶段：
  1.早期介入，充当顾问。在物业处于规划设计阶段，发展商就聘请专业经验丰富的管理公司做顾问，参与规划设计，站在今后使用和管理的需要提出建议。
  2.中期介入，扮演监理。在土建结构已封顶，工程进入到设备安装和内部装修阶段，物业管理公司参与进来，一方面是熟悉线路、管道走向，另一方面对设备的安装质量进行监督。
  3.晚期介入，开始管家。物业建设工程基本结束，工程开始竣工验收、移交验收和准备入伙及筹备开业时，管理公司全面介入，对正式接手管理做好准备。
  综上：物业提前进入，开办费用由甲方承担。 2014-02-03 19:56:45
• 152****1145 物业交接的是钥匙,水,电等等 2014-02-03 12:46:05
• 141****5546 蓬莱现在的物业管理基本上都是开发商下属的企业 。受这种体制的制约,有许多本来应该是开发商的问题,却摊给了物业公司。物业公司成了给开发商擦屁股的....这就导致大家一提起物业气就不打一处来,物业公司也是有苦说不出。按照正规的流程应该是这样的:
  1.物业公司的早期参与,包括参与规划设计的讨论,根据以往的管理经验,提出改进方案;施工过程中的质量检查与监督,这样还有利于对所管物业的熟悉;
  2.工程结束后的验收,这一步可以和接管验收合并,包括房屋的验收,工程技术资料的验收。与开发商签订物业管理委托合同,(因为房屋刚竣工入住率低,暂时不能成立业主委员会),开发商应该拨付给物业公司一定比例的维修资金,提供一定面积的经营、管理用房。3业主接房时,要仔细检查房屋及室内各种设施,熟悉其使用方法,不要因为操作失误导致一些部件损坏,这不在保修范围之内。保修期内,有问题要及时联系有关部门,以便得到及时的处理,过了保修期可要自己掏银子了。
  4.物业公司的收费标准与小区各方面的居住环境,以及其他一些因素有很大的关系。这个问题业主要理解,好的收费高,差的收费低,所以不要盲目攀比某某小区管理好...某某小区收费低,付出和回报是成正比的到蓬莱信息港网站查看回答详情>> 2014-02-03 09:20:49
• 147****1613 一、物业管理早期介入的作用
  （一）物业管理早期介入有利于提高物业建设质量
  （二）物业管理早期介入可以为后期物业管理工作打好基础
  （三）物业管理早期介入能够促进物业的销售
  二、物业管理早期介入的内容
  （一）对项目的总体设计提出意见或建议；
  （二）对项目的客户群定位提出意见或建议；
  （三）对未来的营销方式提出意见或建议；
  （四）协助房地产开发商提炼销售卖点；
  （五）根据物业的定位，确定物业管理的管理档次；
  （六）提出物业管理智能化系统的方案；
  （七）对整个项目的配套及布局提出建议，如：会所功能的设置、绿化的设计、景点的布置等；
  （八）为房地产开发商收集、提供物业管理资料。物业管理企业为房地产开发商提供物业管理的相关资料及技术支持，可以从规划、设计和施工的源头解决日后的物业管理问题，同时也提高了楼盘的质量；
  （九）根据规划、配套及业主群定位，确定物业管理的服务内容。制定有特色的物业管理方案，特别是物业管理的特色服务和物业管理的增值性服务内容，为楼盘销售提供卖点；
  （十）根据目标客户确定物业管理服务的标准，初步确定物业管理模式，用科学的方法测算，初步确定物业管理的收费标准.
  地位:
  (未完待叙) 2014-02-02 18:46:38
• 131****7666 关于房屋里,生活起居的一些细节资料! 2014-02-02 14:44:37