购房人登陆菏泽市住宅与房地产信息网点击备案信息进行个人信息的注册(也可由开发企业协助注册)获取个人用户密码,经商品房买卖当事人协商达成购房意向后,购房人持身份证和个人用户密码在菏泽市新建商品房网上备案系统中进行商品房买卖合同的草签,在草签15日内经双方当事人确认无误后进行正式签约,开发企业在规定时间内到开发主管部门进行商品房买卖合同网上备案,并及时将备案的商品房买卖合同交购房人。
签订商品房买卖合同之前,如何阅读售楼书?
145****0001 | 2014-01-27 16:46:14-
138****9883 房屋作为一个家庭安身立地的居所,购房款更是一笔巨大的家庭财政开支,此作为买房者,在买房时,一定要慎重考虑、认真抉择,以便能购得舒适满意的房屋。本人特意搜集与整理了如下内容,包括阅读售楼书、签订认购书、签订商品房买卖合同等内容,谨供大家在签订商品房买卖合同时参考:
一、如何阅读售楼书,不受开发商的广告宣传所迷惑售楼书通常是开发商所做的宣传广告,能迷惑购房者,所以我们在阅读售楼书的时候,需要注意如下事项:第
一、要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证,这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性,不仅需要认真观察售楼中心墙壁上挂的那预售许可证证是否有相关机关的公章、签发日期等,而且,也有必要通过在互联网上查询、核对,核对这家开发商是不是名副其实的,是不是真有预售许可证。第
二、可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息,决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息,有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明,比如说多少多少分钟的车程,用较少的车程来说明它的地段是多少合适、优越,这里面车程的伸缩性就非常大了(看你是开的小轿车还是坐公共汽车,是什么时速的,所以用几分钟的车程确定地段的位置),这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是,往往在售楼书中都有这个,我们应该特别注意。第
三、应该就售楼书中有关不明白、有歧义等地方,及时和售楼工作人员沟通,要求他们解释,不要盲目顺从售楼书的书面表达。注意:如何保证售楼书的内容真实,实际所买到的商品房像售楼书中所描述的那些完美?二,认购书的签订注意事项
(一)定金问题在查阅、审查售楼书后的下一个步骤就是要签订认购书,要交定金了。在这里需要提醒购房人要注意的事,认购书里的“定金”和“订金”的区别。订金在法律上是不明确的,也是不规范的,在审判实践中一般被视为预付款,即使认定为一种履约保证,这种保证也是单方的,它只对给付方形成约束,即给付方对收受方的保证。若收受方违约,只能退回原订金,;若给付方违约,收受方会以种种理由把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。而对于定金,《合同法》规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应该双倍返还定金。”可见,定金和订金虽只一字之差,但其所产生的法律后果是不一样的。所以,在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订),因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款,“买房者应该在签订认购书XX之日起买房,否则不予退还。”建议:购房者在签订认购书的时候,将这个条款改为“买房者应当在签订认购协议之日起XX日之内前来与卖房商谈正式合同,如因对合同条款的分歧导致合同未能签署,所收的定金应予退还。”这样对购房者应该是比较有利的。
(二)认购书问题。在目前商品房交易过程中,许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前,要求购房人签订认购书,交纳认购款。开发商要求购房人签订认购书一般有如下两种情形:
一、是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证,以向内部职工认购的名义进行销售,俗称内部认购;
二、是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房,开发商为购房人保留预订的房屋,作为交换,要求购房人签订认购书,并交纳一定数额的认购款,如果在规定的时间里,购房人不想购买该房屋,就可能无权要回所交纳的认购款(即前面所说到的“定金”或“订金”)。对于第一种情形下的认购书,由于我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》都明确规定,在未取得预售许可证前,是不能预售商品房的。而依据我国《合同法》第52条的规定,违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效,因此第一种情况的认购书在法律上是无效的。但**高人民法院颁布施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售证明的,可以认定有效。”对于第二种情形下的认购书,需要看认购书是否满足了合同成立的要件,主要是看合同条款是否完备。**高法院《解释》第5条规定:商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同,肯定具有法律效力。但是实践中大多数认购书都不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,这些认购书的法律效力如何?**高法院《解释》并未作明确规定,本人认为,如果认购书仅规定了房号、面积和价格等条款,未满足商品房合同应具备的基本条款,那么该认购书不应具有法律效力。故,签订认购书的时候,一定要仔细审查,因为认购书中的条款会直接适用于其后所签的正式的商品房买卖合同。在有条件容许的前提下,买房者在签订认购书的时候就应当聘请专业人士为其提供审查、出具意见和建议,以防在这一环节上被开发商下套。三,签订正式的商品房买卖合同
(一)五证问题签订认购书之后XX日之内就是和房地产开发商签订正式的商品房买卖合同了。签订买卖合同应非常慎重的对待,因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷,购房合同是解决双方分歧的**主要的根据和凭证。所以,在签定合同之前,购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”,如果是现房,根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了,而应当改为办理产权证问题,去产权登记部门办理产权登记。下面我介绍一下“五证”:五证,即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证,简称叫“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发,施工证由市建委核发,国有土地使用证由市土地资源局核发,商品房预售许可证是市房屋管理局核发。这五证,**主要的是两证,即国有土地使用证和商品房预售许可证。一定要看准确,是预售许可证是决定你们双方买卖合同是否成立,国有土地使用者则决定后面能不能办理到房屋产权证。要提醒大家的是,购房者在查看五证的时候一定要看原件,复印件很容易作弊。签合同前,要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,以确保将来顺利的办理产权证。买房**重要的产权证,那是物权凭证,没有它不行,万一你以后需要出让、转让、赠予房屋等等,怎么办,定要房屋产权证的。在购房的过程中还涉及到一个问题,就是在什么情况下签订房屋的限售合同,在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房,这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收,就是期房,这个时候签订的是房屋的预售合同。
(二)和谁签购房合同签订购房合同,理应上应该是跟房地产开发商签定。但是,目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动,中介公司得有开发商的授权且以开发商的名义与购房者签订买卖合同,就是说中介公司不能以自己的名义签定合同。
(三)对合同条款的把握在签订正式的商品房买卖合同时,一定要审阅清楚里面的合同条款,如下:
1、房屋基本信息是否与认购书中一致,合同约定的房屋是否就是你所要购买的房屋;
2、付款方式及其如未依约付款的责任承担问题;
3、房屋交付使用的期限问题,如果开发商未依约交付,就是违约;
4、产权登记的期限,看清楚违约责任是以是“日”还是“工作日”为依据,因为如果用“工作日”,必然会使实际交付时间延长;
5、看清约定的违约金是如何表达的,是千分之几、是万分之几、还是百分之几,是按日计算的、是按房屋总价款计算的、还是以实际付款作为基数的,这些问题很重要,没违约就好,一旦发生违约情形,开发商总会拿约定条款不明确来为自己找推脱理由。而且,这些比例数字,作为购房者一定要注意,稍微差一个百分数,很多东西就差很多;
6、争议解决方式。一般有仲裁和诉讼,仲裁是开发商乐意选择的争议解决方式,因为实践中,仲裁委很多情况下都在偏袒开发商,所以在选择这一方面时,作为购房者,一定要给自己留一条退路。 2014-02-14 10:59:08 -
147****5391 目前,大家签订商品房买卖合同时,**好使用建设部和国家工商行政管理总局制订的《商品房买卖合同示范文本》。由于《示范文本》是政府机关制订的,较好地平衡了开发商和购房人的权利和义务关系,因此,采用《示范文本》签订合同有利于保护购房人的合法权益。但切不可认为采用《示范文本》就万事大吉,即使采用《示范文本》签订商品房买卖合同,购房时也应注意以下几个问题。
1、认购书问题。在目前商品房交易过程中,许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前,要求购房人签订认购书,交纳认购款。开发商要求购房人签订认购书一般两种情况:一种情况是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证,以向内部职工认购的名义进行销售,俗称内部认购;另一种情况是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房,开发商为购房人保留预订的房屋,作为交换,要求购房人签订认购书,并交纳一定数额的认购款,如果在规定的时间里,购房人不想购买该房屋,就可能无权要回所交纳的认购款。
第一种情况的认购书,由于我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》都明确规定,在未取得预售许可证前,是不能预售商品房的,而依据我国《合同法》第52条的规定,违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效,因此第一种情况的认购书在法律上是无效的。但**高人民法院于2003年4月28日公布,于2003年6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《**高法院解释》)第2条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售证明的,可以认定有效。根据该条规定,在取得预售许可证之前所签订的认购书,如果开发商在购房人起诉前仍未取得预售许可证,该认购书肯定是无效的;如果开发商在购房人起诉前取得预售许可证,那么该认购书的地位将和开发商已取得预售许可证或者销售的是现房的情况一样,即和下面要讨论的第二种情况的认购书的性质相同。
第二种情况的认购书,需要看认购书是否满足了合同成立的要件,主要是看合同条款是否完备。《**高法院解释》第5条规定:商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同,肯定具有法律效力。但是实践中大多数认购书都不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,这些认购书的法律效力如何?《**高法院解释》并未作明确规定,笔者认为不能从《**高法院解释》第5条的规定,反推出不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的认购书,就必然没有法律效力。但是如果认购书仅规定了房号、面积和价格等条款,那么该认购书未满足合同应具备的基本条款,不具有法律效力。
2、补充协议问题。在商品房买卖过程中,开发商除和购房人根据《示范文本》所订立的商品房买卖合同外,还要求购房人签订一份补充协议,该补充协议的内容很多,由开发商的专业律师事先拟订好。这种补充协议常包含许多对购房人不利的条款,如交房时间的确定、不可抗力条款的解释、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面,甚至包含许多针对开发商的免责条款。比如有些开发商在补充协议中规定:“政府部门有关文件批准的延迟、市政配套批准及安装的延误,导致开发商不能按期交付房屋,开发商有权按实际影响的时间而相应延迟交付房屋,而不用承担延迟交付房屋的责任。”由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语,一般购房人很难完全搞懂。因此,购房人不要急于和开发商签订补充协议,先将补充协议拿回来,找专家进行咨询,将补充协议中不合理的地方找出来,并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商拟定的,保护购房人的条款很少,因此,应在专家的指导下,在补充协议中增加保护购房人的条款。如果开发商不能满足购房人以上的合理要求,那么,购房人**好不要和开发商签订补充协议。
3、售楼广告问题。开发商为宣传、推销其商品房,一般都散发售楼书,发布商品房销售广告,作出不少许诺。从法律角度来说,售楼书,广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料,主要是为了美化商品房形象、优势,远不具备商品房买卖合同的基本条款。此类广告法律上一般视其为要约邀请,不能直接成为合同的内容。对于开发商的虚假广告行为,购房人虽不能依据合同追究开发商的违约责任,但可以追究开发商发布虚假广告的责任。根据《广告法》第37、38条规定,发布虚假广告,欺骗和误导消费者,使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的,不仅要承担行政违法责任,而且要依法承担民事责任。因此,购房人发现受了虚假售楼书或广告的欺骗和误导,就要及时向政府有关管理机关举报,申请予以查处,或诉请人民法院要求责任方赔偿损失。
同时,国家工商行政管理总局发布的《商品房广告发布暂行规定》也对房地产广告所应遵循的原则、事项以及禁止出现的内容作了规定,购房人也可根据该暂行规定检查销售广告问题。
不过为了避免不必要的麻烦,购房人**好在签订合同时,要求开发商将广告承诺的内容写入双方协议中,使其成为合同内容的一部分,以便在广告名不副实时告开发商违约。
4、样板房问题。目前在商品房销售过程中,开发商都要设置样板房或样板间。购房人入住后,发现房屋和样板房有差距,当购房人要求退房时,开发商却认为样板房不是“样本房”或“样品房”,设置的目的是为了推销商品房。在购房合同中并没有约定商品房与样板房不一致时,购房人有权退房,因此购房人无权要求退房。事实并不如此。《商品房销售管理办法》第31条明确规定,开发商设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。开发商未作说明,致使购房人因重大误解而订立商品房买卖合同的,购房人可以根据《合同法》关于重大误解的规定,请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销购房合同(变更还是撤销购房合同由购房人进行选择)。
5、质量问题。有些购房人认为,商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收,验收合格后才允许交付使用,因此商品房不应当出现质量问题。而且根据有关法律规定,开发商在交付商品房时,应同时向购房人交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,这两书已对商品房质量的细节作了规定,是购房合同的重要组成部分,因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此。
商品房竣工验收,是以抽查的方式进行验收,因而不能保证每一套商品房的质量都合格。而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定,都是由开发商拟订,侧重保护开发商的利益,因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。
根据《**高法院解释》第12条和第13条第1款的规定,在下列情况下,购房人因为房屋质量问题,有权要求解除合同并要求赔偿损失:房屋主体结构质量不合格,不能交付使用;房屋交付使用后,房屋主体结构质量经检验确属不合格;因房屋质量问题严重影响正常居住使用。《**高法院解释》第13条第1款规定:交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 2014-02-14 10:57:34 -
141****9292 房子不能签合同,说明他们房子有问题,没备案之类的,不能网签至于违约么,现在很多这么干的,拖三拖四的,一般没啥事,留个心眼吧给他们打个电话,把问题说清楚,录音,以后作为证据 2014-01-30 10:14:45
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143****6635 建议带上购房协议书去律师行咨询一下 2014-01-29 10:30:11
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134****8963 找开发商做更名手续 2014-01-29 09:12:05
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144****6984 正式签订房地产买卖合同时,将开发商许诺赠送的装修、家私写进合同是对业主权益的一种保障。
如果开发商未按合同约定的内容和标准交楼,则是开发商违约,业主可依法追究开发商违约责任并可要求赔偿因此造成的损失,以保障自己的权益。 2014-01-29 09:03:41 -
143****2242 当然不可以了,买卖合同是有法律效力的,售楼**代签是属无效合同。 2014-01-28 20:25:21
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142****2835 肯定的不可以代写。除非公证了。 2014-01-28 11:39:40
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144****9836 《房屋认购协议书》是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来,即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人,认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务,而并非**终达到签约。
《房屋认购协议书》中一般确认认购人打算购买的商品房的位置、朝向、楼层、房价及签订《商品房买卖合同》的时间。认购人在购房前作为签订《商品房买卖合同》的保证,向开发商支付一定数额的定金。
《房屋认购协议书》与《商品房买卖合同》不同。《房屋认购协议书》的性质属于意向书,一方不履行承担的是缔约过失责任,而承担缔约过失责任的方式是定金。
由于《房屋认购协议书》大多是由开发商事先制订的,合同。因此在部分条款上对于开发商更为有利,这些认购书在内容上通常存在缺陷。
2014-01-28 09:09:25 -
153****1277 定金不要就行了 2014-01-27 16:56:32
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出现退房情况的原因归纳起来主要有三种:一是约定了退房条件,二是开发商违约,三是双方协议退房。 一、根据双方在合同中是否约定了退房条件,可以分以下三种情况讨论: 1、如果双方在售房合同中约定了退房条件,且满足了合同约定的退房条件时,业主**好还是先与开发商进行协商。如果开发商提出的补偿条件能使业主满意,业主可根据自身情况收回退房要求,或在开发商协助下办理退房手续。并且一定要以书面形式表示出来,签订正式退房协议。如协调未果再选择诉讼或仲裁。 2、如果业主未在合同中约定退房条款,但符合法定退房条件,法院也会支持业主的退房要求。 3、对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求,建议业主应先找开发商协调。因为通常在这种情况下提出诉讼,法庭鉴定过程相对较长。 二、在开发商违约的情形下,根据退房发生的不同阶段可以分以下三种情况讨论: 1、如果是开发商违约导致退房,双方也在合同里约定了违约金,那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外,还包括业主前期已支出的一些费用,如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等,这些都算入消费者实际损失范围内,由开发商补偿。 采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。采用**、月供利息都可获赔在退房款方面,且在解除合同时应同时通知贷款银行。开发商应将**款及应付违约金支付给购房者,购房者银行贷款部分由开发商直接退还给银行。银行再与购房者解除合同。至于利息损失、保险费、银行律师费应从买卖双方的约定,如无约定,由购房者、开发商及银行三方协商解决。若购房人按揭贷款已进入月供阶段,开发商同样应归还购房人月供及利息支出。 2、需要注意的是,如果买卖双方已到房地产主管机关做了预售登记,但房屋还未交付使用,这个阶段如果退房双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。 3、若购房者要求退房是在房屋竣工后且购房者已办理了入住手续,交了政府部门应收的税费之后,但房产证还没有办理下来之前退房的,这时候就要涉及到物业、装修损失、税费、搬离时间等问题了。如开发商违约,装修损失应经过房地产评估机构评估,确定装修损失。购房者还应与物业公司签订解除物业管理的合同,开发商所代收的税费也应退还。如达不成协议购房者可向法院起诉。其中,这期间产生的折旧费应由业主补偿。值得注意的是,在退房中,若责任方为开发商,购房者可不对房屋折旧进行补偿,若是购房者的责任,开发商则可以不赔偿业主装修费。 三、双方协议退房的情形 对于双方协议退房的一般不会发生争议,只要双方在协议中对退房后费用返还、费用补偿等细节问题约定明确就好。
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你是否有买商品房的打算呢?如果有,那你知道商品房买卖合同签订时需要注意哪些事项呢?不知道的话那就一起来看看吧。 商品房买卖合同是保护购房者权益的重要法律凭证。商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售,转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。其中,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同(2001年4月4日由中华人民共和国建设部发布,自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十六条规定:商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同签订注意事项 (1)签订商品房买卖合同时购房者要具有强烈的合同意识,知道在合同中尽可能地争取自己的合法权益。因此,在签订合同前一定要认真、完整地阅读合同:提出质疑,对于不理解的地方要认真调查清楚。 (2)签订合同前要了解开发商的基本情况,包括开发商的信誉、经济实力、资信状况及历年在房地产市场的开发业绩,并要求开发商出示有关开发建设和销售的证件,如营业执照、资质证书及“五证”等。 (3)合同文本是否规范。应了解开发商所使用的合同文本是不是建设部和国家工商局联合制定的统一的商品房买卖合同示范文本,如果不是,应当提出疑问并特别注意合同条款的内容。 (4)所售商品房是否巳作了抵押。购房者在买房前,一定要弄清楚所购房屋的基本情况,如果房产在购买前就设定了抵押并不能如期解除抵押关系,抵押权人就有可能随时要求实现抵押权,这样,购房人不仅不能顺利取得房产证,甚至会陷入一场纠纷之中。 (5)购房者在签订合同时,要对开发商在售楼书、广告中许诺的事项进行核实,并在合同中进行约定,否则购房人的权益很难得到保护。 (6)关于付款方式。如果在合同中选择分期付款,应尽可能增加付款次数、拉长付款的间隔时间,以便减少付款后逾期交房的风险。 (7)关于装修标准和设备标准。购房者不能只单纯地信任样板间或广告、售楼书等宣传品中对装修的许诺,而应在购房合同中将房内外的装修和设备设施的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向等内容约定清楚,这样才能**大限度地保护自己的利益。 (8)关于房屋面积。在签合同时应与开发商明确约定商品房的建筑面积、套内建筑面积、共有分摊建筑面积及面积误差比为多少,根据全国的建筑水平和(商品房销售管理办法)的规定,开发商有能力和义务将建筑面积的误差比限定在3%以内,购房者应根据选择的计价方式,对建筑面积的误差比进行限定,并约定相关的违约责任。 (9)关于交房期限。开发商对延期交房常借故推脱责任,因此在签约时购房者应注意不可抗力以外的逾期交房原因,而不能让开发商任意地列举一些牵强的理由。 (10)违约责任。签约的目的是为房屋出售后出现的违约情形而提前设置一些防范条款,对违约的内容、违约的责任应尽可能用可以衡量的标准确定下来,这样便于操作。 (11)解决争议的办法。当双方当事人不能协商解决争议时,商品房买卖合同列举了两种解决办法:一是提请仲裁,二是提起诉讼。两者只能择其一,如果双方合法地选择了仲裁条款,将不能再向法院起诉。 (12)签订补充协议。对商品房买卖合同中未尽事项要进一步补充,如:将开发商做出的口头的或广告中的承诺以补充协议的形式确定下来其内容,只有这样,才能有力地约束开发商,维护自己的权益。 以上就是小编为大家介绍的商品房买卖合同签订的注意事项,希望能够帮助到您。
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商品房买卖是一种法律行为,所以在买卖过程中一定要签订商品房买卖合同。那商品房买卖合同的特征是什么呢?下面搜房网小编将为大家进行详细介绍。 商品房买卖合同的特征: 商品房买卖合同作为不动产买卖合同的主要类型,具有如下法律特征: 1、标的物在法律上呈现出复杂的形态。交易的房屋既可能是已建好的房屋,也可能是尚未竣工的房屋,而且还包括建筑物和小区的公用设施、设备的所有权或使用权。 2、标的物所有权的转移以登记为成立条件。我国《合同法》第一百三十三条规定,标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。 3、行政干预强烈。由于土地房屋类不动产价值巨大,对国计民生影响很大,国家对房地产行政监管相对较为严格。如国家实行登记制度、推行合同示范文本、实行限购政策等。 商品房买卖合同相关知识: 商品房买卖合同定义: 商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售,转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。其中,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同(2001年4月4日由中华人民共和国建设部发布,自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十六条规定:商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
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3、为了吸引购房者,开发商使用一些非专业性的语言美化形容其开发的建筑,购房者如被这些华丽词藻迷惑,发生纠纷时难以找到依据来说明开发商写进合同的概念并未践行,而这些策划出来的概念在字典里难以找到相匹配的解释,以此认定开发商也无据可依,造成购房者维权的困难。4、不可抗力的约定不明或无限扩大其内容,为开发商逃避责任做好铺垫。开发商会在合同中的“不可抗力”或“特殊情况”等条款中增加可以免除其责任的事项,把并非法律规定的不可抗力的条件加入其中,以达到**大化免除其违约责任的目的,损害购房者的利益。5、拒绝开发商在“特殊情况”中加入不属于不可抗力的条款,对于不可抗力做出具体且明确的约定,严格开发商免除责任的条件。
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