关于公共区域划分问题,《物业管理条例》第九条有规定:“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”这只是给了我们一个大方向的指引,目前为止,还没有具体的区域划分标准和实操出台,但近期各地都在做这件事,建议多多关注所在地的物管部门动态。如果你要了解所在写字楼物业管理的公共区域划分情况,建议你查看一下所在写字楼的规划图以及物业交接时签订的合同,因为《物业管理条例》第二十八条规定:物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。所以这个应该不难查到。对于开发商早期允许承租方封的楼道,这属违章行为,《物业管理条例》第四十六条规定:对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。实际工作中,一般情况下,这类封楼道行为如果不影响消防疏散,其他租户意见也不大的话,这种既成事实的违章行为处理起来需时较长,建议你在管理过程中,一方面将情况报告给相关部门,另一方面与承租方签定免责合约,以免出现问题后被纳入“不作为”行列。
全部8个回答 >新旧物业管理公司交接有何义务?
154****8670 | 2014-01-22 15:35:46-
145****9294 1、公司董事长或执行董事签署的《公司设立登记申请书》(领取);
2、《企业(公司)申请登记委托书》[领取,股东盖章或签字(自然人股东)],应标明具体委托事项和被委托人的权限;
3、公司章程;
以实物、工业产权、非专利技术和土地使用权出资的,应当就实物、工业产权、非专利技术和土地使用权所有权转移的方式、期限在章程中做出明确的规定。
有限责任公司章程由股东盖章或签字(自然人股东);
4、股东的法人资格证明或者自然人身份证明:
股东为企业法人的提交营业执照副本复印件;股东为事业法人的事业法人登记证书复印件;股东为社团法人的提交社团法人登记证复印件;股东是民办非企业的,提交民办非企业证书复印件;股东是自然人的提交身份证复印件。
5、验资报告。
6、董事、监事的任职文件;
根据公司章程的规定和程序,提交股东会决议,由股东盖章或签字(自然人股东)。
7、**的任职文件;
提交董事会的聘任决议,由董事签字。
8、董事长或执行董事的任职证明;
根据本公司章程的规定和程序,提交股东会决议或董事会决议等。股东会决议由股东盖章或签字(自然人股东),董事会决议由董事签字。
9、公司董事、监事、**身份证复印件;
10、住所使用证明:
自有房产提交产权证复印件;租赁房屋提交租赁协议原件或复印件以及出租方的产权证复印件;以上不能提供产权证复印件的,提交其它房屋产权使用证明复印件。
11、《企业名称预先核准通知书》;
12、法律、行政法规规定设立有限责任公司必须报经审批的,提交有关部门的批准文件;
13、公司的经营范围中,属于法律、行政法规规定必须报经审批项目的,提交有关部门的批准文件。
14、股东是外商投资企业的,公司的经营范围属于鼓励或允许外商投资的领域的,外商投资企业股东应提交:外商投资企业关于投资一致通过的董事会决议;外商投资企业的批准证书和营业执照复印件;法定验资机构出具的注册资本已经缴足的验资报告;外商投资企业经审计的资产负债表;外商投资企业缴纳所得税或减免所得税的证明;法律、行政法规及规章规定的其它材料。
股东是外商投资企业的,公司的经营范围属于限制外商投资的领域的,除外商投资企业股东应提交上述规定提交材料外:公司还应提交省级以上外经贸主管部门的批准文件。
注:依照公司登记管理条例申请设立的有限责任公司适用本规范。
董事、**及财务负责人不得兼任监事;
以上各项未注明提交复印件的一般均应提交原件;
提交复印件的,均应由股东加盖公章并署明与原件一致。
物流公司如从事运输业务,需到交通部门办理运输许可证后方可经营。 2014-01-25 15:34:56 -
155****2285 新老物业交接,应物别注意以下事项"
一、前任物业管理单位的收费及人员编制配制,这将直接关系到接手物业的经营盈亏。根据收费标准提供相应的物业服务及人员配置。
二、开发商移交的有关物业资料及前任物业在管理过程中的所有工程维修台账,这将有利于接手物业对目前的物业状况有个基本了解,从而可以有针对性的制定相应的维保方案。
三、开发商售房业主名单及后续更名业主台账。以上几项是重点,个人意见,仅供参考 2014-01-25 13:06:26 -
151****2857 根据〈物业管理条例〉物业公司的责任主要有:
①安全工作。物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
②物业的养护工作。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由责任人承担。 《上海市住宅物业管理规定》第二十一条对物业服务合同中物业管理服务条款作出了示范性规定。物业服务合同可以约定下列服务事项:
(一)物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护;
(二)公共绿化的维护;
(三)公共区域的保洁;
(四)公共区域的秩序维护;
(五)车辆的停放管理;
(六)物业使用中对禁止性行为的管理措施;
(七)物业维修、更新、改造和养护费用的帐务管理;
(八)物业档案资料的保管;
(九)业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。物业管理企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业,但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。同时第二十二条要求物业管理企业提供物业服务,应当遵守下列规定:
(一)符合国家和本市规定的技术标准、规范;
(二)及时向业主、使用人告知安全合理使用物业的注意事项;
(三)定期听取业主的意见和建议,改进和完善服务;
(四)配合居(村)民委员会做好社区管理相关工作。物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,不得侵害业主的合法权益,不得妨碍国家机关工作人员依法执行职务。禁止下列损害公共利益的行为:
(一)损坏房屋承重结构;
(二)违法搭建建筑物、构筑物;
(三)破坏房屋外貌;
(四)擅自改建、占用物业共用部分;
(五)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;
(六)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,或者存放、铺设超负荷物品;
(七)排放有毒、有害物质;
(八)发出超过规定标准的噪声;
(九)法律、法规和规章禁止的其他行为。 2014-01-25 09:10:09 -
151****7309 新老物业交接应该特别注意的事项:
1. 明确交接主体和次序。此类物业的物业管理工作移交是原物业管理机构将物业管理工作移交给该物业的业主大会或物业产权单位之后,再由业主大会或物业产权单位将物业管理工作移交给准备接管的物业服务企业,而不是原物业管理机构向准备接管的物业服务企业直接移交。虽然在具体移交工作中可合并进行,但要分清楚移交的主体及责任。
2. 各项费用和资产的移交、其用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和对难点,承接单位应尽量分析全面,考虑周全,以利交接和今后工作的开展。
3. 如承接的部分物业项目还在保修期内,承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议,明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况,并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文文。
4. 在物业管理移交工作中,对物业共用部位和共用设施设备存在的问题不易全部发现,难免存在遗漏,因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排,便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。全国注册物业管理师为你解答! 2014-01-25 09:05:28 -
156****0047 交接情况写一下,什么树是种生长情况等,记录后双方籥字确认。避免责任 2014-01-24 16:25:36
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156****0400 楼主所说的内容是有的:
根据《物业管理条例》第二十九条和第三十七条规定,移交时应当移交下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其他资料(楼主所说的档案应该属于这种了)。
一般来说上一家公司要将这些移交给业主委员会,然后由业主委员会移交给下一家物业公司,不过在正常处理过程中,业主委员会会直接委托下一家公司直接和上一家公司进行资料交接,业委会监督即可。 2014-01-24 09:04:34 -
144****1114 1、这个事情只能认自己运气不好吧。
2、你虽然没有装修入住,可是根据你的描述,估计房子是已经办理了交接手续,办理了交接手续以后,房子的维修保修范围在你的住宅使用说明书和质量保证书上是约定的很清楚的。这个门把手的破坏肯定是不在他们保修维修范围。
3、这样的问题,**多只能说明物业公司管理上有连带的责任,但他们不可能承担全部责任。而要界定或者要求他们承担一部分连带责任,在法律上说的过去,但是在操作中基本上无法执行,你不可能因为一个把手而和他们打官司吧。举个不恰当的例子,你家里的东西被偷了,你不可能让物业公司全部赔偿你,他们**多给你道个谦,象征性的补偿或慰问一下而已。
4、建议你消消气,自己通过物业公司联系找门的厂家的保修单位换个把手吧,因为门是开发商安装的,他们与门的供货单位肯定有固定联系的,厂家会在一定时期内一直受理新装的门所遇到的问题,当然大部分是要收费的。 2014-01-23 20:39:34 -
131****2146 业主大会和原物业公司要做好承接验收前的准备工作,并及时书面通知新物业公司进行承接验收。新物业公司应当在接到通知后15个工作日内做出书面回复并与开发商或业主大会约定承接验收时间。在约定时间内,业主大会或原物业公司应先做资料交接:将物业的产权资料、工程竣工验收资料、工程技术资料、工程经济资料和其他有关资料移交给新物业公司。
资料移交完毕后,移交和接收双方须签字认可;若有未移交部分,由双方列出未移交部分的清单,确定移交时间并签字认可。资料交接完毕后是现场交接:新物业公司应对物业管理区域内共用设施设备进行逐项验收,注明设备现状及接管时间。
业主委员会应对查验接管过程进行记录,并存档备查。交接证明应由交接双方、相关单位盖章及现场参加人员签字。开发商、业主大会授权的业主委员会及原物业公司应当配合新物业公司依法接管保安、消防、停车等安全防范岗位,维护物业管理区域的正常秩序。 2014-01-23 11:58:17 -
155****1644 有两个方面的内容:一、物业管理资料移交 1、竣工资料。包括竣工总平面图,交工图纸,小区平面图、消防、水电、暖气、燃气、停车场、绿化等公共设施工程 2014-01-22 16:06:08
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你好,这个协议范本每个物业公司提供的都不同哈。一般范本在百度上都是有的,但是其中的约束条件相对来说是不够具体的!看情况而定哈,该修改的地方还得改!
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随着我国社会主义市场经济制度的建立和发展,住房制度改革的深化,商品房市场逐步确立和完善,居民自己购买房屋已成为普遍现象。与之相适应,传统的行政福利型房屋和单位自行管理已逐渐为现今的专业化物业管理所取代。物业管理作为房地产经营管理的一种专业化、社会化、企业化的模式已渐渐走入千家万户,为人们所接受。在物业管理中,调整业主和物业管理企业关系的重要依据是物业服务合同。正确认识物业服务合同的性质和内容,明确业主和物业管理企业的权利和义务,是正确解决物业纠纷,保障业主利益的关键。 一、 物业服务合同的性质和特征 物业服务合同,是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务,业主支付服务费用的书面协议。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的义务,是建立业主和物业管理企业关系的法律文件,提供了当事人双方活动的范围和准则,是业主的权利保障书,在整个物业管理活动中处于核心地位。正确认识物业服务合同相关内容及注意事项,对每位业主都很重要。 1、 物业服务合同的性质 在我国传统的计划经济体制下,实行的是福利分房,由政府房屋主管部门统一管理这些公有房屋,也有各单位自己投资建设,由单位安排专人管理房屋的情况,都带有极为厚重的行政管理色彩。用户与房屋管理者之间一般是所属关系,处于被管理和被领导的地位。 随着住房制度的改革,房屋所有权转归个人所有,享有了自主选择管理人的权利。物业管理企业通过合同获得物业管理的权利,为全体业主提供服务。根据合同,物业管理企业提供相应的服务,而业主要支付对应的物业服务费用。从这一方面来说,物业管理企业和业主之间是民事合同的双方当事人,是平等的主体,享有相当的权利和义务。两者之间成立的是民事法律关系,适用民事法律关系的基本原则:平等、自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。所以,物业服务合同是平等主体之间成立的民事合同,适用合同法的一般原则。 2、物业服务合同的特征 (1)物业服务合同是典型的民事合同,它不同于委托合同,是合同法十五种有名合同之外的无名合同,是市场经济发展过程中产生的新型合同。它以提供物业服务为主要内容,协调物业管理企业与业主之间的关系,是关系人们生活居住的重要合同。在2002年稿的《中国民法典草案建议稿》中,增加了物业管理合同,其第1318条定义为“物业管理合同是物业管理人受业主或者业主团体委托,为委托人持续处理物业管理事务,委托人支付报酬的合同”,将它定性为委托合同。但是在2003年全国人大常委会法制工作委员会发布的《中华人民共和国国民法(草案)》合同编则仅增加了保证合同一章,并未对物业服务合同作出规定。我个人认为,基于物业服务合同的典型性和重要性,而《物业管理条例》对物业服务合同规定极为简单,应该在合同法中增设物业服务合同,以规范和指导物业管理企业和业主的行为,保障双方的合法权益。在法律未作出明确规定时,则可适用合同法的一般规定。 (2)物业服务合同实现了所有权与管理权的分离。现代社会高速发展,要求实现社会化大分工,每个人精通自己行业的专业技术,而其他工作交由该行业的专业人员完成,知识专业化,行业分工化,提高了效率,降低了成本。物业管理企业拥有专门物业管理技能,利用自己的技术为业主服务,行使管理权。业主是物业的所有人,基于所有权对物业管理企业进行监督。 (3)物业服务合同是双务合同。双务合同是指当事人双方互负对待给付义务的合同。在物业服务合同中,物业管理企业提供房屋及配套设备的养护、维修,小区环境卫生清洁和保安等服务,业主支付费用,双方的权利义务是相互对应相互依赖的。物业服务收费的一项基本原则是质价相符,充分反应了其双务性的特点。 (4)物业服务合同是有偿合同,要式合同。
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我听说物业管理收费系统能让交物业费变得简单,不用排队,还能随时查账。但具体怎么操作,我还得问问物业或者上网查查。
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1、**关键的是,转让房屋的人是否为这个房屋的真实的产权人,是否有对此产权的转让权利、该房是否已经付清了全部房款、税金等,并取得了产权证。 2、双方核对各项能源(水电气)表底数,如果是插卡式的,就不必了。 3、房屋整体状况,主要如承重墙体、楼板、防水、上下水管线、电路等有无问题。 4、到物业公司办理业主变更手续,并与物业公司签署相应协议。如果原业主有物业费、供暖费及其他物业公司合法收取的费用未全部结清的,让原业主务必结清。 5、在房屋转让协议中要明确,转让费中已经包含了公共维修基金。即原业主交纳过的公共维修基金已经划归你所有。
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