买预售房应该注意什么啊 ？

• 137****5264 一、 买房子时注意的事项：
  1、开发商的开发经营资格必须合法。就是开发商必须具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》，并在其资质规定的业务范围进行开发的；
  2、开发建设的手续必须合法。开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；
  3、经营行为合法。现房销售除上述条件外必须经过验收合格，项目道路、给排水、供电、供气、供热、通讯和绿化等配套建设已经完成或者已经确定完成日期，落实了拆迁安置，落实了物业管理，并且按规定向房地产管理部门验核了《房地产开发项目手册》；期房预售除上述条件外还必须取得《商品房预售许可证》。
  4、在签订合同时，一是要选用国家工商行政管理局和建设部的《商品房买卖合同》（示范文本），该合同文本内容比较全，并且规范；二是注意把开发商承诺的内容写进合同。
  5、如果你买的是住宅，在交房时，要向开发商索取《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。
  办房地产权证时应该注意： 产权产权面积和合同面积是否相同，如果不同，可以根据建设部《商品房销售管理办法》处理，另外办理了《房屋所有权证》后，还要办《土地使用权证》。相关费用注意除了楼上那位说的外，还有交易费和测量费，是应该开发商出的，但是开发商经常利用购买人不熟悉法规，转嫁给购买人.
  二、购房流程
  
  购买商品房流程第一步：签订认购书
  商品房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。
  签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购书的主要内容包括：
  （1）开发商名称、地址、电话；销售代理商名称、地址、电话；认购方名称、地址、电话、身份证件；指定律师所名称、地址、电话。
  （2）认购物业的楼层；户型；房号；面积。
  （3）房价。包括单价；总价。
  （4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。
  （5）认购条件。包括：定金金额；签订正式契约的时间、地点；付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。
  当签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括：
  （1）项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。
  （2）购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。
  （3）房款支付方式。
  （4）购房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。
  购买商品房流程第二步：签订买卖契约
  购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。
  签订买卖契约是整个购房程序中**重要一环，契约也是销售中**重要的法律文件。契约一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。契约的主要条款包括：
  （1）土地使用证号及使用年限
  （2）商品房销售许可证号
  （3）房产名称及购房人购买房产的类型
  （4）所购物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期
  （5）房价款。包括单价和总价
  （6）付款方式
  （7）双方违约条款
  （8）保修条款
  （9）买方接受物业管理公司管理条款
  （10）预售登记
  （11）房屋转让
  （12）房屋过户
  （13）纠纷、争议的解决方式
  （14）附件一：房屋户型图
  （15）附件二：装修设备标准
  （16）附件三：共有共用部位 同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条款。
  购买商品房流程第三步：预售登记
  买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。
  购买商品房流程第四步：签订管理公约，办理入住手续
  当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。
  购买商品房流程第五步：办理产权过户，领房产证 2014-02-14 10:50:35
• 158****0799 预售房因为看不到现房,一般都是只看样板房,所以在挑楼层的时间一定要注意房子的朝向,单双层阳台是否一致,面积及价格是否有差别,确定好房子后签合同时不要随便签空白的,留意**交付的时间及交楼的时间 2014-01-21 09:17:29
• 133****0403 一，1，先看是否五证齐全，如果五证不全就不能网签，坚决不能买。 2，细读合同，**好找律师或者懂合同法律的朋友一起看，多看几遍。 3，确定交房时间及相应的费用问题等，并了解相应的责任和义务。
  二、什么时候开始付按揭款？ 这个不一定，要看你办理按揭手续是否顺利。一般是在接到银行短信或者电话后的当月或者次月开始交。
  三、到时候开发商交不了房怎么办？ 这个合同里应该会明确标注的。一般情况是，逾期3个月，每日按万分之一的违约金付给你。超过3个月不交房的，你有权退房，并且一切损失及利息由开发商负责。如果你不愿意退房，开发商要按天按万分之二的违约金付给你。如果开发商不支付违约金也不退房，就起诉。这个案子，业主百分之百赢。
  四、还有个土地使用期限的问题， 这个土地使用期限到期了，我的房子怎么 办？ 房子永远是你的。年限指的是土地使用权。现在房子一般是70年的产权，根据《中华人民共和国物权法》土地使用年限到期自动续约。但是目前法律还有明确说明要不要付钱。
  五、什么时候交**？还是先交定金？ 这个要看开发商和你的意愿了。有的人一时拿不出**，但是又想留住房子，就可以先交定金。一般是1万到5万吧。如果你有实力，可以直接付**。 但是交定金要了解，是定金，还是认购金。定金是可以退的，认购金不能退的。 2014-01-21 09:03:51
• 138****5063 一,1,先看是否五证齐全,如果五证不全就不能网签,坚决不能买。 2,细读合同,**好找律师或者懂合同法律的朋友一起看,多看几遍。 3,确定交房时间及相应的费用问题等,并了解相应的责任和义务。
  二、什么时候开始付按揭款? 这个不一定,要看你办理按揭手续是否顺利。一般是在接到银行短信或者电话后的当月或者次月开始交。
  三、到时候开发商交不了房怎么办? 这个合同里应该会明确标注的。一般情况是,逾期3个月,每日按万分之一的违约金付给你。超过3个月不交房的,你有权退房,并且一切损失及利息由开发商负责。如果你不愿意退房,开发商要按天按万分之二的违约金付给你。如果开发商不支付违约金也不退房,就起诉。这个案子,业主百分之百赢。
  四、还有个土地使用期限的问题, 这个土地使用期限到期了,我的房子怎么 办? 房子永远是你的。年限指的是土地使用权。现在房子一般是70年的产权,根据《中华人民共和国物权法》土地使用年限到期自动续约。但是目前法律还有明确说明要不要付钱。
  五、什么时候交**?还是先交定金? 这个要看开发商和你的意愿了。有的人一时拿不出**,但是又想留住房子,就可以先交定金。一般是1万到5万吧。如果你有实力,可以直接付**。 但是交定金要了解,是定金,还是认购金。定金是可以退的,认购金不能退的。 2014-01-20 14:10:14
• 143****4080 第一:需要知道了解商品房预售合同基本的内容A:主体。即房地产开发企业和购房人,应写明双方的名称地址等。 2011-9-29 16:23B:预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许证C:商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。
  D:价款。即预售商品房的价金,包括单价和总价,如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定,但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定,当事人应在合同中明确。
  2011-9-29 16:23E:面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算,并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件,如**、洪水、恶劣天气的影响,房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。
  房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。F:房地产权属登记义务;物业管理条款;其他条款或当事人约定的条款;纠纷解决方式,如选择诉讼还是仲裁。 2011-9-29 16:23购买现房子要注意什么?第一:了解商品房买卖合同中应当明确的内容A:商品房基本情况;
  当事人名称或者姓名和住所;商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;商品房销售方式;交付使用条件及日期;装饰、设备标准承诺;供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;面积差异的处理方式;公共配套建筑的产权归属;解决争议的方法;办理产权登记有关事宜; 2011-9-29 16:23B:两方约定的其他事项:按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
  合同未约定的按以下处理原则处理:面积误差比绝对值在3%以内(含3%),据实结算房价款;面积误差比绝对值超出3% 时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房... 2014-01-20 09:24:43
• 132****5684 1、看五证有没有。土地证（注意土地性质是不是出让地）用地规划许可证，在副本上有容积率、高度指标，看是不是相符，临时规划许可证，主要看指标、施工许可证和预售证。有五证说明项目合法。
  2、注意房号是不是你选的那房。
  3、交房时间和违约金。
  4、房价外款项。如，税费代收款多少，什么时候交？
  5、交房时房屋设备标准，可以提出自己要求。
  6、物业管理收费。
  7、办房产证和土地证时间，不办证有什么补偿
  8、付款方式，只能按进度付，留点尾款办证时交。 2014-01-20 09:15:44