预售房是什么意思?买预售房需要注意什么?

• 143****0612 一，1，先看是否五证齐全，如果五证不全就不能网签，坚决不能买。
  2，细读合同，**好找律师或者懂合同法律的朋友一起看，多看几遍。
  3，确定交房时间及相应的费用问题等，并了解相应的责任和义务。
  二、什么时候开始付按揭款？
  这个不一定，要看你办理按揭手续是否顺利。一般是在接到银行短信或者电话后的当月或者次月开始交。
  三、到时候开发商交不了房怎么办？
  这个合同里应该会明确标注的。一般情况是，逾期3个月，每日按万分之一的违约金付给你。超过3个月不交房的，你有权退房，并且一切损失及利息由开发商负责。如果你不愿意退房，开发商要按天按万分之二的违约金付给你。如果开发商不支付违约金也不退房，就起诉。这个案子，业主百分之百赢。
  四、还有个土地使用期限的问题， 这个土地使用期限到期了，我的房子怎么 办？
  房子永远是你的。年限指的是土地使用权。现在房子一般是70年的产权，根据《中华人民共和国物权法》土地使用年限到期自动续约。但是目前法律还有明确说明要不要付钱。
  五、什么时候交**？还是先交定金？
  这个要看开发商和你的意愿了。有的人一时拿不出**，但是又想留住房子，就可以先交定金。一般是1万到5万吧。如果你有实力，可以直接付**。
  但是交定金要了解，是定金，还是认购金。定金是可以退的，认购金不能退的。 2019-04-10 12:34:04
• 143****7539 注意一：签订认购书、缴纳定金
  首先，需要确认到认购书中的“定金”二字，区分清“定金”与“订金”的区别。因为定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定适用于定金的法律规定，即给付定金的一方不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的一方不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同的成立起担保作用，它只是起预订作用，叫做给付订金的一方不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。
  在此建议购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。
  其次，一般在实际交易的过程中，开放商提供的都是格式合同，写的都是“定金”，购房者一定要注意。
  再次，购房者一定要了解清楚定金的退还条件，在合同上要有相应的说明。3因为到银行的按揭办理是在签订购房合同后，那就肯定在签订认购合同后，而银行是否按照购房者所意愿的给予意向中的按揭比例、贷款年限及利率是不能事先确定的，因此在认购合同中一定要对这类情况具体约定退款条件;
  注意二：签订购房合同
  1、购房者在签订购房合同前**好先了解这三个文件：
  a.《商品房销售管理办法》(中华人民共和国建设部令第88号)
  b.《城市商品房预售管理办法》(1994年11月15日建设部令第40号发布，2001年8月15日修正)
  c.《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》
  要看清开发商的两证“国有土地使用证”、“预售许可证”，其中国土使用证一定要看仔细该土地的使用年限与用地性质，预售许可证一定要注意您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。这两证**好是看到原件;
  2、签约时带上《商品房预售合同文本》或《商品房购房合同文本》(网上有)，好与开发商提供的格式合同相对照
  4、交房日期以及房产证的办理日期和违约责任要谈好
  5、商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式。一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值。通常，按套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照建筑面积，它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者**为有用的是套内的使用面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。
  6、在购房过程中，怎么处理面积的误差呢?通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样，都有一个比的绝对值，通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然，如果约定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。
  7、在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在**小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责
  注意三：收房时
  1、买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。
  2、住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。 2019-04-10 12:33:57
• 144****1576 预售
  
  商品房预售是指房屋的建筑工程尚未完成，房地产开发商就将其分成各个单位预先出卖，先收一部分款项，待施工完毕收取其余部分款项后再转移房屋所有权的买卖方式。
  
  从法律角度看，房屋预售并不是房屋买卖，因为在买卖发生时，房屋还在建造中，其房屋所有权还未经登记设定的。
  
  商品房销售又分现房销售和期房销售两种。
  
  现房销售指已经取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，将不再办理商品房销售许可证；已经竣工但尚末取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，仍须按照有关规定办理商品房预售许可证。
  
  期房预售指一开始介绍的还没有施工完毕的房屋买卖情况。
  
  认购
  
  指开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，大多要求购房人签订认购书，交纳认购款，目前商品房交易过程都会有这一环节。
  
  那么，买房时为何要多出认购这一步，而不直接签购房合同呢？其实，签认购书其实也是给购房者一个缓冲期。
  买房先签认购书，主要是考虑到购房者在筹备首期款时需要时间，同时也可以让购房者再斟酌自己的决定。因为一旦签了购房合同，经国土部门备案了的话，房产便要通过国土部门解锁才能再卖，退房程序就会复杂得多。签约就是指签正式的商品房买卖合同。
  
  这里要注意一下，如果销售人员告诉您有一套房买了又被退了，询问您的购买意向，提醒一点的是退房手续需要七个工作日的办理时间，也就是七天后才可以交付定金。
  
  签约
  选好房子认购后，在指定的时间内与开发商签订住房买卖合同。现在都是进行网上签约，也就是所谓的网签。交易双方签订合同后，这套房子应该到房地产相关部门进行备案，并在网络上公布，然后会给购房者一个网签号，可以通过这个号在网上进行查询。
  
  按揭贷款
  在当前情况下是大多数买房人的选择。所谓贷款就是买房者以自己所买的那套房子作为抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。很多人认为，贷款的程序很复杂，对于各种贷款方式、贷款利率、还款方式一头雾水，也不知道该如何选择，对于贷款的认知就是向银行借款买房。
  
  公示情况
  
  买房时要注意销售公示情况。目前，要求在售项目都必须在售楼处摆放一房一价签约公示板，上面有房屋销售情况。对于已经出售或者被认购的房源都会做出标识，多数情况下红色代表已经签约，黄色或橙色代表已被认购，蓝色或绿色表示可以出售，这个公示板上面的信息理论上应该是天天更新，可以在房地产交易管理网上查到的。
  
  一房一价
  指开发商必须在售楼处展示每套房产的价格相关信息，包括基准价、浮动幅度、综合差价销售单价、总价等具体情况。如果房子配有车位的话还要附加上车位信息，公示后不得擅自上调房价。 2019-04-10 12:33:47
• 141****1799 所谓商品房预售合同，就是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。在商品房预售合同中，预购方于多数情况下是分期支付房屋的价款，这种作法类似于分期付款买卖，但它不是分期付款买卖合同。因此，关于商品房预售合同，主要有以下几个要点：
  1、房屋标的在出卖时是不存在的，或者是在建设中尚未竣工;
  2、预售商品房大多是房产商已确定的地段、楼房、面积及辅助设施而标明每平方米的房屋价格，购买者只是按房产商所表述的种种条件而在其中选定;
  3、预售商品房是附期限的行为，承购人预先支付定金或房屋价款。 2019-04-10 12:33:40