请教二手经济适用房买卖

你可以先签订长租协议，然后双方约定高额赔偿金，如果一方违约要求对方赔偿高额赔偿金。像经济适用房的前五年买卖时国家不允许的，也就是不支持法律保护。即使你签了长足协议现在约定的价格不能保证几年后卖家如约！所以买这种房子风险很高，除非是特别可靠的朋友总之一句话这种房子买卖之能个靠双方的信用！

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经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言,是适中的,能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果,而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用,其成本略低于普通商品房,故又称为经济适用房。随着时代的发展,经济适用房的适用性也会发生质的变化,即随着经济发展水平的提高而不断的提高住房质量。因而经济适用房的建设在数量上必须满足不断增长的住房需求,在质量上要通过精心规划、精心设计和精心施工,使经济适用住房的建设达到;标准不高水平高,面积适**能全,造价不高质量高,占地不多环境美。 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市交易,但有下列情形之一的不得上市交易: (一)以低于房改成本价购买且没有按照规定补足房价款的; (二)住房面积超过省**规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未补足房价款及装修费用的; (三)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的; (四)产权共有的房屋,其他共有人不同意上市交易的; (五)已抵押且未经抵押权人书面同意上市出售的; (六)擅自改变房屋使用性质的; (七)法律、法规以及县级以上人民**规定其他不宜上市交易的。 职工以标准价购买、拥有部分产权的已购公有住房,应按成本价补足房价款和利息,取得全部产权后,方可上市交易。 经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市交易的,应当向房屋所在地县级以上人民**房地产行政主管部门提出申请,并提交下列材料: (一)职工已购公有住房和经济适用住房上市交易申请表; (二)房屋所有权证书、土地使用权证书或者房地产权证书,本办法第九条第二款规定的除外; (三)身份证及户籍证明或者其他有效身份证件; (四)房屋共有权人和同住成年直系亲属同意上市交易的书面意见; (五)已购公有住房原产权单位出具的职工住房状况证明,但经房地产行政主管部门催告原产权单位仍拒不提供的除外; (六)房改部门出具的同意上市出售审查意见。已购公有住房和经济适用住房上市出售的,房屋所有权人在向房地产行政主管部门提出交易申 请前,应先向同级房改部门申请对拟售房屋是否有不得上市交易情况进行审查。房改部门要在5个工作日内出具书面审查意见。房地产行政主管部门对已购公有住房和经济适用住房所有权人提出的上市交易申请进行审核,并自收到申请之日起15个工作日内作 出是否准予其上市交易的书面意见。经房地产行政主管部门审核,准予上市交易的房屋,由交易当事人向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理合同登记(登记备案) 、交易过户手续。房屋出售办理交易过户手续时,交易当事人必须如实向房地产行政主管部门申报成交价格,并按照本办法附件规定的标准缴纳土地出让金、所 得收益和有关税费。房地产行政主管部门对所申报的价格进行核实,对申 报价格明显偏低确需评估的房屋进行现场查勘和评估。已购公有住房和经济适用住房上市出售的,当事人应在办理交易过户手续之日起30日内,向房地产行政主管部门申请办理房屋所有 权变更登记手续,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民**土地行政 主管部门申请土地使用权变更登记手续。鼓励城镇职工家庭为改善居住条件,将已购公有住房和经济适用住房上市出售后换购住房。已购公有住房和经济适用住房上市出售后 一年内该户家庭按照市场价购买住房,或者已购公有住房和经济适用住房 上市出售前一年内该户家庭已按照市场价购买住房的,可以视同房屋产权 交换。购房金额大于或等于原住房出售收入的,免征除印花税、契税外的 各项税收;购房金额小于原住房出售收入的,按差额部分计征税费。已购公有住房和经济适用住房上市出售后,房屋维修仍按照上市交易前公有住房售后维修管理的有关规定执行。个人缴交的住房共 用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还,随房屋产权同时过户。已购公有住房和经济适用住房上市出租的,当事人应到房地产行政主管部门办理房屋租赁合同登记备案,领取《房屋租赁证》,并按规定缴纳税费。已购公有住房和经济适用住房用于抵押的,当事人应到房地产行政主管部门办理抵押登记。抵押人到期无法偿还债务,以抵押房产 或其拍卖所得抵偿债务的,按本办法规定缴纳税费。已购公有住房和经济适用住房上市出售的,其收入在按本办法规定缴纳土地出让金、所得收益和有关税费后归职工个人所有;出租 的,其租金收入在按本规定缴纳土地收益、有关税费后归职工个人所有。已购公有住房和经济适用住房上市交易后,该户家庭不得再按照成本价或者标准价购买公有住房,也不得再购买经济适用住房等政 府提供优惠政策建设的住房。 已购公有住房和经济适用住房上市交易应缴税费一、买卖: 除所得收益缴纳外,以成交价(或评估价)为计(费)基数按下列规定缴纳税费: (一)土地出让金:按国家、省已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的有关规定执行; (二)所得收益缴纳(已购经济适用住房出售免缴):由卖方缴纳。按成交价扣除当地**公布的同期经济适用住房平均单价、原支付超过住 房面积标准的房价款和卖方按本规定缴纳的土地出让金、印花税、监证费 后的净收益,按超额累进比例缴纳。成交价高于当地同期经济适用住房平 均单价50%以下的部分,按20%缴纳所得收益,80%归卖方;成交 价高于当地同期经济适用住房平均单价50%以上的部分,30%缴纳所 得收益,70%归卖方。超过住房面积标准的净收益全额缴纳。 (三)印花税:0.1%,买卖双方各承担一半; (四)契税:1.5%,由买方缴纳; 二、出租: (一)土地收益:按出租建筑面积每平方米0.5元征收,由出租方缴纳; (二)营业税、房产税、教育费附加、社会事业发展费、基础设施建设附加费、城市维护建设税、个人所得税:按租金收入10%的综合征收 率征收,由出租方缴纳; (三)土地使用税、印花税:按现行规定征收; 三、已购公有住房和经济适用住房上市交易的其他行政事业性收费按国家和省有关规定执行。

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未满五年的经济适用房能交易吗1、未满五年的经济适用房能否交易，未满五年的经济适用房是不可以上市买卖的，否则会被房产部门收回或把房物转让的差价收缴的，只有购买五年以上的经济房才能得到法律的认可与保护。2、经济适用房是当地政府为解决住房困难群体而建造的福利性质的房屋，是有限产权，当地政府是房屋共有人，因为当地政府没有收国有土地出让金，所以房屋价格比市场价格低很多；为了防止以经济适用房谋利，所以国家规定满五年的经济适用房才可以上市交易；3、在满五年之前签订的二手经济适用房买卖合同是无效的，不受法律保护，现实情况中，一般约定是在满五年之后再过户，此约定无效。在未满五年之前，因为房价出现了上涨，好多卖家都感觉卖亏了，都会以经济适用房未满五年，国家规定不允许上市交易的理由到法院起诉主张合同无效，法院会依法认定合同无效，买家返还房屋；4、另外经济适用房不准出租，只能自己居住，如果出租，租赁合同无效，不受法律保护。购买未满五年的经济适用房有什么后果1、新修订的《经济适用住房办法》对经济适用住房上市交易作出了严格的规定：一是明确经济适用住房购房人拥有有限产权。二是明确购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。2、也就是说购买未满五年的经济适用房风险相当大，经济适用房属于国家保障型住房。国家明文规定产权证未满五年是不能上市交易的，之间签订的协议也不会受到法律法规的保护，3、经济适用房购买未满5年不得上市交易，这是硬性规定，很多人都知道。但事实上，经济适用房未满交易年限，房主私下与人签订买卖协议的事屡有发生，有人甚至直接把经适房“房票”卖给别人。

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在购买二手房查看清楚以下几部分就不太会有大问题出现。1、核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。2、核实房屋状况：在看房的时候从以下几个方面入手了解： 房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实，有利于你控制好交易的实际成本和风险。3、明确交易程序：二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给**款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意：保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费。4、明确违约责任：和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。超级经纪人网 为你解答

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　　二手经济适用房买卖合同范本如下：　　卖方（以下简称甲方）：　　买方（以下简称乙方）：　　甲方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关规定，已依法通过划拨方式取得北京市＿＿＿＿＿＿区（县）地块的国有土地使用权，土地面积为＿＿＿＿＿＿平方米，国有土地使用证件为＿＿＿＿＿＿。甲方在上述地块上建设的项目名称为＿＿＿＿＿＿，现已竣工，取得房屋所有权证（房屋所有权证＿＿＿＿＿＿字＿＿＿＿＿＿号），经北京市房屋土地管理局审核，准予上市销售，北京市经济适用住房销售许可证号为京房内证（经）字第＿＿＿＿＿＿号。　　乙方自愿购买甲方的＿＿＿＿＿＿房屋，甲方愿意出售，甲方出售该房屋时亦同时将该房屋所占用范围内的划拨土地使用权转让给乙方。双方经友好协商，就上述房屋的买卖事项，订立本合。　　第一条房屋，该房屋状况详见附件一。房屋建筑面积为＿＿＿＿＿＿平方米（包括套内建筑面积＿＿＿＿＿＿平方米，分摊的共有共用建筑面积＿＿＿＿＿＿平方米），共有共用部位详见附件二。土地使用面积为＿＿＿＿＿＿平方米（含共有共用面积）。上述面积已经房屋土地管理部门测绘。　　第二条双方同意上述房屋售价为每建筑平方米人民币＿＿＿＿＿＿元，价款合计为人民币（大写）＿＿＿＿＿＿仟＿＿＿＿＿＿佰＿＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿＿万＿＿＿＿＿＿仟＿＿＿＿＿＿佰＿＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿＿元整（小写）＿＿＿＿＿＿元。乙方预付的定金＿＿＿＿＿＿元，在乙方支付购房价款时转为购房价款。　　第三条乙方同意＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿日前将购房价款全部当面交付甲方或汇入甲方指定银行。甲方指定银行：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿银行账号为：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　第四条甲方同意在＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿日前将房屋交付给乙方。交付时，甲方提交建设工程质量监督部门出具的《北京市建设工程质量合格证书》，并办妥全部交接手续。交付地点：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。甲方同意按《建设工程质量管理办法》、《北京市建设工程质量条例》及有关规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。　　第五条乙方同意其购置的房屋在小区物业管理委员会或业主管理委员会未选定物业管理机构之前由甲方或甲方委托的管理公司负责管理。　　第六条双方同意在签订本合同后一个月内，持本合同和有关证件共同到北京市＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿房地产交易管理部门办理房屋买卖过户手续，申领房地产权属证件，并按规定交纳有关税费。　　第七条本合同生效后，除不可抗力外，甲方不按期交付房屋的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金自约定房屋交付之日第二天起至实际交付之日止，每延期一日，甲方按乙方已支付房价款金额的万分之＿＿＿＿＿＿（大写数字）向乙方支付违约金。逾期超过＿＿＿＿＿＿日（遇法定节假日顺延）甲方仍未交付房屋的，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在合同解除后３０日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方，利息按利率计算。　　第八条本合同生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本合同约定付款之日第二日起至实际付款之日止，每延期一日，乙方按延期交付房价款的万分之＿＿＿＿＿＿（大写数字）向甲方无能为力付延期违约金。逾期超过＿＿＿＿＿＿日（遇法定节假日顺延）乙方仍未付款的，甲方有权解除本合同。合同解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。　　第九条本合同由双方签字之日起生效，未尽事项，双方可另签补充协议。本合同的附件和双方签订的补充协议，为本合同不可分割的组成部分，具有同等的法律效力第十条双方凡因履行本合同引起的纠纷，应协商解决。协商不成的，双方同意按以下第＿＿＿＿＿＿种（大写）方式解决纠纷。１．提交北京仲裁委员会仲裁。２．任何一方均可向房地产所在地的人民法院提起诉讼。　　第十一条本合同正本一式两份，甲乙双方各执壹份，副本＿＿＿＿＿＿份，房地产交易管理部门壹份，＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。　　甲方（签章）： 乙方（签章）：　　法定代表人： 法定代表人：　　身份证号码： 身份证号码：　　地址： 地址：　　联系电话： 联系电话：　　邮政编码： 邮政编码：　　代理人： 代理人：　　联系电话： 联系电话：　　＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿日 ＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿日　　预售登记机关：（章）　　经办人：

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