在银川买房子首先要注意什么？

家是过日子的地方，吃喝拉撒、柴米油盐，构成家居生活的重要部分。因此，选房首先要考虑就餐、做饭、洗衣、储物等家政活动对空间的需求，因为它们对于未来生活质量有着决定作用，一点儿都不能含糊。

逐利是企业的本质，在市场形势不好的情况下，为求快速回笼资金，把楼价降到地板价甚至“亏到肉里”的开发商，此后只能精打细算，降价背后或许暗藏楼盘品质打折的可能。 房价降了，购房者扎进楼市抢房之余，还得仔细考量各种选房要素，找到真正适合自己的、质量有保障的房子。要知道，买一套低价房，是一时赚到；买到既舒适又增值的房子，才算眼光独到。让我们把几个选房关键告诉你。 一看硬指标：容积率、绿化率 关系居住舒适度 楼盘硬指标在期房之初就定下了，购房者选房时首先考量“容积率、绿化率、车位配比”三大要素。 容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。容积率与居住舒适度成反比，比如，独立别墅容积率0.5以内；花园洋房或者多层，容积率约1;高层容积率集中在2.5~3.5之间。 越是高楼大厦，容积率越高，建筑和人口居住密度也就越大。对开发商来说，房子建得越多越好，而高容积率的小区势必影响居住舒适。买房时，购房者首先要问清楼盘的容积率，这个数字让你知道小区建筑密度有多大。 绿化率是体现小区品质的另一个重要指标。目前国家规定新建小区的绿化率不能少于30%。除地面外，楼盘其他绿化也能计算入内，绿化率这种泛泛的计算方式给开发商留下了操作空间。 业内人士告诉记者，有的开发商为了有高绿化率卖点，存在一种可能是，在屋顶上做绿化，地面覆盖绿化面积不变，变相提高绿化率。还有一种，开发商缩小中央花园或者减少绿地面积，节省成本。 对此，业内人士的建议是，购房者跟开发商沟通，把具体绿化率写进购房合同;或者到规划局查图纸，绿化面积和位置在图纸上都有详尽标注。 车位是当前**为关注的居住配套，小区车位配比高低影响生活的便利程度。车位配比是指小区车位总数与住宅总套数的比率。“车位配比高，对收益不利。”一位业内人士道出现状，车位成本8万元/个以上，刚需盘车位价格卖不高，去化慢。高成本低收益，开发商积极性不高，刚需盘的车位配比基本贴着下限1∶0.7规划的，即100套房子，配70个车位，造成小区“停车难”。 二看软实力：口碑、知名度、物管 关系未来“钱途” 从二手房市场来看，品牌小区的房价涨得比同地段普通小区要快。业内人士认为，品牌开发商的楼盘品质、物业管理经过时间检验，被市场认可，优势体现在二手房市场的价格上。一般来说，品牌开发商对楼盘物管有资金支持，避免了物管频繁更替，管理混乱的情况。 三抠细节：户型图、空间尺寸 关系通风和日照 户型是自住者**为关注的因素。按规定，楼书上的户型图，每个功能间都需标注尺寸。有的开发商怕影响营销效果，不标注任何尺寸，仅是户型格局的简单勾勒。一个没有尺寸的户型图，房间画得再阔绰，对购房者都没有实际参考意义。业内人士建议，户型图上的尺寸，要求开发商写入合同。 如果购房者忽视了尺寸，逼仄程度可能超过你预期。如今开发商把90平方米户型做到三房两卫甚至四房作为营销卖点，从尺度来看，居住起来未必舒适。满足基本居住功能基础上，购房者别一味追求多房户型。 还有一些容易让人忽略的细节。户型图上每个空间都带窗户，看似全明，你得仔细考究。如果窗户是对着通风井，通风和采光效果都很差。高层楼盘中，书房、厨房和卫生间的窗户很可能朝着通风井，书房、厨房采光不足，影响生活。 图纸上勾勒得再美，不如楼盘现场考察来得实在。房子不好卖，准现房越来越多，对购房者来说是好事。房子内有没有多根柱子，窗户有多大，采光好不好，尺度感怎么样，实地探访**直观了。除了方便实地考察外，准现房离交房时间短，不确定性因素小，减少购房风险。 四留证据： 关系日后维权 成本压力下，一些开发商或许会降低楼盘品质。外立面材料变更，是开发商**能省钱的一种方式。城北某楼盘降价前，宣称外立面全部是干挂石。降价后，该楼盘部分住宅楼外立面取消了石材，用涂料代替。 业内人士给记者算了一笔账，干挂石材，算上钢筋龙骨、螺丝和人工费，每平方米高达近1000元；涂料或面砖每平方米不超过400元。前者花费是后者的数倍之多，“石材改涂料”，一个普通小区能省下几千万。 即使开发商不敢明目张胆更换外立面，选取材料上挤出点水分来也不是不可能。以石材为例，石材花岗岩中，新疆产的卡拉麦利金比普通花岗岩贵100元~200元/平方米。石材用好用差，也相差一笔不小的费用。 小区树种选择上，同样有门道。银杏、香樟都是名贵树种，一棵花费10万元以上，普通的成年大树几千、几万元一棵，小树苗一两百元就够了。树木品种配比调整，可省几百万。 “能想到的细节**好有书面承诺。”房产资深律师建议，购房者尽可能把开发商口头承诺变为书面协议写进合同，或者在合同内注明广告构成合同要约。另外，楼书、销售人员承诺的影音资料都可保留，房子交付后有问题，可作为维权的依据。

一、明确购房目的 准备用多少钱买房？ 买房者(潜在业主)在购楼前需要无数遍地问自己两个问题：为什么要买房？到底需要什么样的房子？思考清这两个方面的内容，对多数购楼者都有所帮助，大家知道买房前准备的资金数额，决定了买房中的一切重要行为。 把家安在什么地方？ 购房者一般都有地域的偏好，东西南北中，购房者需要反复思考的第二个问题是：到底想把家安在什么地方？多数人在购房时会考虑房产与本人及配偶工作单位之间的交通状况，包括公共交通体系、路况和路程长短。但值得提醒的是，购房是长期行为，购楼前对交通状况的考虑要预留工作变动的充分余地。在郊区购房时还要注意楼盘与城市之间的交通情况，想必经过长时间堵车的人都有体会。 二、了解楼市状况 先让自己成为半个房产专业人士 对于房地产这个对售购双方来说信息不对称的市场，消费者主动缩小信息差距，总会减少盲目购买或者上当购买的机会。因为房地产市场是一个正在发展和逐步成熟的新兴产业，老百姓自己购买住房也是近几年才开始的新鲜事，所以购房者在准备购房之前更需要对楼市有所了解。 查询打听情报与实地看盘。 购房者要学的东西比较多，而且，购房者在此期间所得知的信息，对是否买到满意的房产至关重要。查询和打听情报不是漫无目的的大海捞针，要想看出门道还要靠朋友的介绍，房展的楼书、报纸上的广告，当然不要忘了上网查查看…… 三、与开发商过招 确定购买目标 经过深思熟虑之后，购房者对几个入围楼盘进行了筛选，在这个时候，千万要记住：“听别人千句不如听家人一句”———房子终归要自己和家人一起住的。 选择自己的房屋，首先要从小区的整体规划入手，对整个项目有个通盘考虑。一般来讲，能占据**多小区绿化的楼盘位置**好，因为绿化不仅是赏心悦目的景观，它对隔离噪音、粉尘，制造良好的小气候，比如湿度、温度等十分有效。 压价与取得优惠 开发商在楼盘的销售上有一整套的销售技巧，其中包括：优惠、折扣、造就抢购态势等。怎样逃脱销售技巧的“欺骗”，以**低价格取得自己选中的房屋就需要特别的谈判技巧。需要明白的是在广州购楼者能够通过谈判取得利益包括：销售小姐手中2到3个百分点的折扣、煤气/电话安装费、1到2年的管理费、其他优惠销售赠品等。 四、签单与过户 预售登记与合同 签合同时要千万小心，不妨询问一些法律方面的人士，要知道房产纠纷的产生多半是由于合同出现了问题，合同没签好，今后的烦恼会像滔滔江水。 交易与过户 契约有预售契约和买卖契约两种，预售契约是相对于期房而论的；买卖契约则用于现房交易。立契过户是发展商和买房人进行交易、更换房屋产权不可缺少的重要环节。 立契过户应该是买房人亲自办理的，如果不能亲自办理而需他人代办的，买房人一定要出具委托书，委托书上必须加盖所在单位或街道办事处的公章(有些区县房地产交易所要求同时具有公证处的公证书)。 五、验收与入住 验收与缴纳税费 拿到新房钥匙先别高兴，经过验收才能入住。验收方面需要特别注意，首先要知道验收房屋的标准，还需要清楚不合格的房屋是否有权向开发商拒收，这个阶段需要在专家的指导下进行。 办理入住之前，购楼者还需要交清合同款，办理结算；发展商要统一审核的付款情况，每期付款的底单复印件都须立档保存，在**后入住时以供审核。购房人持合同就可以到物业管理公司拿钥匙，拿钥匙时，要求签订物业管理公约。 装修和入住 装修在购房之中是个可有可无的过程，因为有相当购房者购买的是毛坯房，自己在找装修公司进行装修，此时发生的纠纷和业务已和购房没有关系。购买基本装修房屋的购楼者需要在房屋的装修的验收时倍加小心。 完成之后，至于什么时候真正入住就完全取决于业住自己了。

不可盲目跳楼。相对安全时，可考虑用绳索（没有绳索用撕开的床单等连成绳索）通过窗口、阳台下滑到下面楼层，再寻找安全通道逃生。可从阳台或临街的窗口向外部发出求救信号，比如白天挥动鲜艳的物品、向楼下抛物、击打东西发出声响，夜间可用发光的手电、应急灯等。

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现在的人买房都比较关心入住后的舒适度。那么什么样的户型算好户型？除了南北通透，户型方正外，还有很重要的一点就是功能分区。 无论什么样的户型，可大致分成两大功能区域：活动区和休息区。在宿迁买房时注意了，一个好的户型直接关系到居住的舒适度和便捷性，要特别注意功能分区，看看以下网友的经验分享吧。 两个主要功能区： 1、活动区：含入户玄关或入户间、厨房、洗晒间或生活阳台、饭厅、客厅、客厅阳台或露台、某些功能厅等； 2、休息区：含书房、卧室、卫生间、某些功能间等），当然，这不是分类标准，如有异议请保留或切磋，例如卫生间、书房具有动静功能双重性，就比较难归类，也有归到活动区的。 所谓功能分区清晰，应该是： 1、具有相同功能的空间都集中在一块完整的区域内； 2、从活动区（动区）进入休息区（静区）仅有一个入口，反之则仅有一个出口。从入口先进入休息区公共通道（过渡空间，俗称“过厅”），再进入各房间（卫生间、书房、卧室等）。反之，从静区内的各房间也不能直接进入动区，必须先通过静区公共通道再进入动区。 怎样的功能区域分布才算合理呢？ 其实很简单，以总入户门为准，动区在前（紧贴总入户门），静区在后，入户后必须先进入动区，才能进入静区，静区与入户门之间被动区完全隔开，通常静区离入户门较远，这样的分布是为了满足静区对安静和私密的特殊要求。 关于户型中房间（厅和室）、阳台或露台的布局，9条经验分享： 1、 厨房是活动较为频繁、产生干扰较多的地方，应通过其他功能空间与静区隔开，至少要和卧室完全隔开。因此离入户门**近的是厨房； 2、 餐厅应紧贴厨房的门，使厨房和餐厅密不可分，形成一个完整的功能体； 3、 洗晒阳台（生活阳台）因其活动多，和厨房活动性质又相近，理应和厨房的位置在一起； 4、餐厅、客厅（或功能厅等）应保持完整性，不要有通道贯穿其中；一般主阳台应设置在动区内并且和客厅在一起，以方便各种日常活动； 5、如果静区有阳台(如卧室阳台等），不应和动区的阳台（如客厅阳台、生活阳台等）相通，以保证静区良好的安静和私密； 6、如果只有一个卫生间，因其隐私性，**好设在静区内，但它又有活动较多的特性，因此设置在**靠近动区的位置，即动区与静区的交界处为好，这样可动静兼顾；如有两个卫生间，其中一个（主卫）设在主卧室内，另一个（客卫或公卫）仍如上设置就较为合情合理； 7、客卫的洗漱台**好能单独分离出来，形成所谓的干湿分离过渡空间，既照顾了隐私性又隔离了洗澡时带来的潮气，还方便两人同时使用，一举多得；一般主卫的洗漱台不单独分离出来，而是通过设置衣帽间作为过渡空间，同样具有如前所述的一举多得的功效； 8、主卧因具有更强的隐私性，应设置在静区内**里端，又因夫妻两人共同使用，所以空间必须比次卧（或客卧）更大以保证必要的舒适性； 9、对于无独立入户间（但有玄关）的户型，入户门不应正对静区公共通道入口，否则会影响到静区的私密性，即使退而求其次，至少也不能正对卫生间、卧室等私密性较强的房间门。 看了以上内容，对你有所帮助吗？好的户型直接关系到居住的舒适度和便捷性，不可马虎对付，买房可要注意看好户型图！