买房子首先要考虑房子的哪些空间？

**重要的是看证件：房地产商在销售商品房时应具备“五证”。即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售许可证》或《商品房预售许可证》。 (一)《国有土地使用证》 本证是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。按照《城市房地产管理法》的规定，房地产商转让房地产，必须与市县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，并依法登记领取土地使用权证书。 (二)《建设用地规划许可证》 本证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。核发《建设用地规划许可证》的目的在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益，为土地管理部门在城市规划区内行使权属管理职能提供必要的法律依据。 (三)《建设工程规划许可证》 本证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，国家核发《建设工程规划许可证》的目的，是确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。该证件同时也是建设活动中接受监督检查时的法定依据。 (四)《建设工程施工许可证》 本证是建筑施工单位符合施工各种条件，允许其开工的批准证件。建筑施工是一项复杂的生产活动，是房地产开发项目得以实现的重要环节。涉及到监理、设计、资金、图纸、建筑材料等各方面的因素。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。 (五)《商品房销售许可证》和《商品房预售许可证》 本证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性文件。商品房预售可以加快房地产融资、搞活房地产市场。但这种方式具有较大的风险性和投机性，为保障购房者的合法权益，法律规定房地产商预售商品房的，必须向房地产行政管理部门办理预售登记，领取《商品房预售许可证》后，才能预售商品房。

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一、明确购房目的 准备用多少钱买房？ 买房者(潜在业主)在购楼前需要无数遍地问自己两个问题：为什么要买房？到底需要什么样的房子？思考清这两个方面的内容，对多数购楼者都有所帮助，大家知道买房前准备的资金数额，决定了买房中的一切重要行为。 把家安在什么地方？ 购房者一般都有地域的偏好，东西南北中，购房者需要反复思考的第二个问题是：到底想把家安在什么地方？多数人在购房时会考虑房产与本人及配偶工作单位之间的交通状况，包括公共交通体系、路况和路程长短。但值得提醒的是，购房是长期行为，购楼前对交通状况的考虑要预留工作变动的充分余地。在郊区购房时还要注意楼盘与城市之间的交通情况，想必经过长时间堵车的人都有体会。 二、了解楼市状况 先让自己成为半个房产专业人士 对于房地产这个对售购双方来说信息不对称的市场，消费者主动缩小信息差距，总会减少盲目购买或者上当购买的机会。因为房地产市场是一个正在发展和逐步成熟的新兴产业，老百姓自己购买住房也是近几年才开始的新鲜事，所以购房者在准备购房之前更需要对楼市有所了解。 查询打听情报与实地看盘。 购房者要学的东西比较多，而且，购房者在此期间所得知的信息，对是否买到满意的房产至关重要。查询和打听情报不是漫无目的的大海捞针，要想看出门道还要靠朋友的介绍，房展的楼书、报纸上的广告，当然不要忘了上网查查看…… 三、与开发商过招 确定购买目标 经过深思熟虑之后，购房者对几个入围楼盘进行了筛选，在这个时候，千万要记住：“听别人千句不如听家人一句”———房子终归要自己和家人一起住的。 选择自己的房屋，首先要从小区的整体规划入手，对整个项目有个通盘考虑。一般来讲，能占据**多小区绿化的楼盘位置**好，因为绿化不仅是赏心悦目的景观，它对隔离噪音、粉尘，制造良好的小气候，比如湿度、温度等十分有效。 压价与取得优惠 开发商在楼盘的销售上有一整套的销售技巧，其中包括：优惠、折扣、造就抢购态势等。怎样逃脱销售技巧的“欺骗”，以**低价格取得自己选中的房屋就需要特别的谈判技巧。需要明白的是在广州购楼者能够通过谈判取得利益包括：销售小姐手中2到3个百分点的折扣、煤气/电话安装费、1到2年的管理费、其他优惠销售赠品等。 四、签单与过户 预售登记与合同 签合同时要千万小心，不妨询问一些法律方面的人士，要知道房产纠纷的产生多半是由于合同出现了问题，合同没签好，今后的烦恼会像滔滔江水。 交易与过户 契约有预售契约和买卖契约两种，预售契约是相对于期房而论的；买卖契约则用于现房交易。立契过户是发展商和买房人进行交易、更换房屋产权不可缺少的重要环节。 立契过户应该是买房人亲自办理的，如果不能亲自办理而需他人代办的，买房人一定要出具委托书，委托书上必须加盖所在单位或街道办事处的公章(有些区县房地产交易所要求同时具有公证处的公证书)。 五、验收与入住 验收与缴纳税费 拿到新房钥匙先别高兴，经过验收才能入住。验收方面需要特别注意，首先要知道验收房屋的标准，还需要清楚不合格的房屋是否有权向开发商拒收，这个阶段需要在专家的指导下进行。 办理入住之前，购楼者还需要交清合同款，办理结算；发展商要统一审核的付款情况，每期付款的底单复印件都须立档保存，在**后入住时以供审核。购房人持合同就可以到物业管理公司拿钥匙，拿钥匙时，要求签订物业管理公约。 装修和入住 装修在购房之中是个可有可无的过程，因为有相当购房者购买的是毛坯房，自己在找装修公司进行装修，此时发生的纠纷和业务已和购房没有关系。购买基本装修房屋的购楼者需要在房屋的装修的验收时倍加小心。 完成之后，至于什么时候真正入住就完全取决于业住自己了。

买二手房要注意做好“四查”避风险。　一查房屋产权 　　查房屋产权是成交的关键，因此在买楼前要先查看房屋产权的完整性和可靠性，尤其要查清楚房产证上的业主是否与售房者是同一个人。应先到房管部门进行查册。　　二查水电等隐性问题 　　对于二手房本身的结构、装修、户型、楼龄，周边配套、市政设施、物业管理水平等等，很多人都会忽略了一些隐藏性问题，包括水压、供电容量等，购房者均应在成交之前查清。另外，还要查看水电费、煤气费、电话费、有线电视费、管理费等费用是否已缴清，必要时可在合同中写上双方协商好的解决办法。　　三查户口问题 　　在越秀区，不少二手房买家购房是为了解决孩子的教育问题，因此买家应该对入户情况等有关事宜作谨慎了解，要确保原户口全部迁出，这样才能保证新买家购房后能顺利地迁入。　　四查市场价位 　　在买房前应对该物业所在区域的二手房价格有所了解，这样在购房过程中，出价及还价都可以做到心中有数。

现在的人买房都比较关心入住后的舒适度。那么什么样的户型算好户型？除了南北通透，户型方正外，还有很重要的一点就是功能分区。 无论什么样的户型，可大致分成两大功能区域：活动区和休息区。在宿迁买房时注意了，一个好的户型直接关系到居住的舒适度和便捷性，要特别注意功能分区，看看以下网友的经验分享吧。 两个主要功能区： 1、活动区：含入户玄关或入户间、厨房、洗晒间或生活阳台、饭厅、客厅、客厅阳台或露台、某些功能厅等； 2、休息区：含书房、卧室、卫生间、某些功能间等），当然，这不是分类标准，如有异议请保留或切磋，例如卫生间、书房具有动静功能双重性，就比较难归类，也有归到活动区的。 所谓功能分区清晰，应该是： 1、具有相同功能的空间都集中在一块完整的区域内； 2、从活动区（动区）进入休息区（静区）仅有一个入口，反之则仅有一个出口。从入口先进入休息区公共通道（过渡空间，俗称“过厅”），再进入各房间（卫生间、书房、卧室等）。反之，从静区内的各房间也不能直接进入动区，必须先通过静区公共通道再进入动区。 怎样的功能区域分布才算合理呢？ 其实很简单，以总入户门为准，动区在前（紧贴总入户门），静区在后，入户后必须先进入动区，才能进入静区，静区与入户门之间被动区完全隔开，通常静区离入户门较远，这样的分布是为了满足静区对安静和私密的特殊要求。 关于户型中房间（厅和室）、阳台或露台的布局，9条经验分享： 1、 厨房是活动较为频繁、产生干扰较多的地方，应通过其他功能空间与静区隔开，至少要和卧室完全隔开。因此离入户门**近的是厨房； 2、 餐厅应紧贴厨房的门，使厨房和餐厅密不可分，形成一个完整的功能体； 3、 洗晒阳台（生活阳台）因其活动多，和厨房活动性质又相近，理应和厨房的位置在一起； 4、餐厅、客厅（或功能厅等）应保持完整性，不要有通道贯穿其中；一般主阳台应设置在动区内并且和客厅在一起，以方便各种日常活动； 5、如果静区有阳台(如卧室阳台等），不应和动区的阳台（如客厅阳台、生活阳台等）相通，以保证静区良好的安静和私密； 6、如果只有一个卫生间，因其隐私性，**好设在静区内，但它又有活动较多的特性，因此设置在**靠近动区的位置，即动区与静区的交界处为好，这样可动静兼顾；如有两个卫生间，其中一个（主卫）设在主卧室内，另一个（客卫或公卫）仍如上设置就较为合情合理； 7、客卫的洗漱台**好能单独分离出来，形成所谓的干湿分离过渡空间，既照顾了隐私性又隔离了洗澡时带来的潮气，还方便两人同时使用，一举多得；一般主卫的洗漱台不单独分离出来，而是通过设置衣帽间作为过渡空间，同样具有如前所述的一举多得的功效； 8、主卧因具有更强的隐私性，应设置在静区内**里端，又因夫妻两人共同使用，所以空间必须比次卧（或客卧）更大以保证必要的舒适性； 9、对于无独立入户间（但有玄关）的户型，入户门不应正对静区公共通道入口，否则会影响到静区的私密性，即使退而求其次，至少也不能正对卫生间、卧室等私密性较强的房间门。 看了以上内容，对你有所帮助吗？好的户型直接关系到居住的舒适度和便捷性，不可马虎对付，买房可要注意看好户型图！

到现场后，首先观察楼盘周围，弄清住宅小区的方位和所处环境（小区内部环境），如小区规模、布局格调、绿化面积、幢距、围墙高低、路况、车库、安全程度等；察看小区外部大环境，交通道路及车站设置，菜场及商业网点设施，**、医疗机构、体育场所，噪声及污染等。