开发商交付的房子，出现面积差时，购房者是否可以退房？

1、审查交房相关证件。商品房项目竣工交付使用行为应依据商品房买卖双方签订的《商品房买卖合同》中的相关约定进行，主要包括：住宅使用说明书、住宅质量保证书、《建设工程规划验收合格证》和房屋面积实测报告等。 2、审查房屋的实体。一是要看房屋户型、朝向、尺寸、布局、结构等是否与合同约定一致；二是看阴阳角是否横平竖直，墙、地、顶平面有无开裂、空鼓、起泡等质量缺陷，水、电、气是否符合合同要求，门窗开启是否平滑流畅。如果有质量缺陷问题，应要求开发商进行维修，维修后再重新验房。 3、购房者接收房屋。开发商将钥匙交给购房者，标志房屋开始交付使用。如出现火灾、地震等造成房屋毁损、灭失的风险至此均由购房者承担。 4、房屋价款结算。双方根据《商品房买卖合同》约定的面积差异结算办法来结算房款。 5、物业费、维修基金的缴纳。购房者在接收房屋后，无论是否入住，就开始享受到前期物业管理企业的服务，因此在收房时就须交纳物业管理费，其缴费标准和缴纳时限由双方合同约定。公共维修基金是为房屋公共部位和公用设施进行大、中修而准备的基金，按照我市相关规定：有电梯的物业按每平方米75元、无电梯的物业按每平方米50元、车库按每平方米40元的标准，在商品房合同签订和备案前交纳至专用账户。

据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）商品房面积差在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）商品房面积差超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

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下列情况，可以要求退房（一）面积误差。若是发现开发商交付的房屋建筑面积或套内建筑面积与商品房买卖合同中约定的面积误差绝对值超过3%，依照法律规定购房人有权解除合同。（二）开发商擅自变更房屋规划设计。若发现开发商交付的房屋发生了规划或设计的变更，例如：房屋结构的变更，房屋用途的变更等，若是开发商没有告知购房人变更，则购房人有权解除合同。（三）房屋质量问题。若出卖人交付的房屋有质量问题且影响到购房人正常居住使用的，则购房人有权解除合同，例如：购房人买了房子，房屋内不断漏水、渗水、墙体裂缝，导致购房人无法正常居住使用的，购房人就有权解除合同。（四）房屋存在抵押。很多购房人买了房子后，发现自己的房子又被开发商偷偷抵押给其他银行，这种情况下购房人有权利以此为由而解除合同。（五）无法获得贷款。若是不可归责于买卖双方当事人的原因而无法办理银行按揭贷款的，则买受人是有权解除合同。（六）无权属证明。一般商品房买卖合同中都会约定，若出卖人没有在约定的期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，买受人有权退房。（七）逾期办理房产证。若购房人购买房屋后，在法律规定或合同约定的期限内没有取得房产证，则期满后超过一年，因为出卖人的原因仍然没有取得房产证的，则购房人有权解除合同。（八）一房多卖。目前，很多开发商都存在一房多卖的现象，例如：购房人签订了买卖合同后，开发商又将此房屋出售给第三人，则购房人就有权利解除合同。（九）逾期交房。很多开发商在合同中约定，超过一定期限不交房的，则购房人有权解除合同。

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商品房的逾期交付的原因很多，但多数法院片面强调要求合同的实际履行，致使购房人无法摆脱合同而做重新选择。而且在现行的格式文本“甲方逾期交付的违约责任”条款中，一般设定在超过几个月后仍未交付时只能终止合同并获得20％已付款的违约金或在获得10％的已付款的违约金后继续履行合同，而未给予在逾期交付过程中发生房价下跌之时适用价格罚则（逾期交付从低价）应有的地位。

其实，开发商口中所谓全部赠送的飘窗面积、阳台是没有产权的，也不会写进合同。同时按照规定，商品房销售面积即为“购房者所购买的套（单元）内建筑面积与应分摊的共有面积之和”，而套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。换句话说，无论是公摊面积还是套内面积购房者都是要花钱买的。不同的是，公摊部分不能划归私人用途。　　另外，入户花园、挑高阳台等能否封闭起来，也并非由开发商说了算，这取决于城管或物管是否批准。

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