刚需们选购商品房时，如何规避陷阱？

其实新房，只有开发商办理出大产权证的时候，购房者才能办小产权证（即房产证）。

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随着房地产市场的活跃，房产交易量不断攀升，随之而来的房产纠纷也越来越多，特别是商品房是其中重灾区。购买商品房要注意哪些陷阱？看看以下内容或许对你有所帮助，避免不必要的纠纷。 1、广告陷阱。为了卖掉房子，开发商往往会在售楼广告中（包括沙盘、售楼书等）对绿化、会馆、**、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施做美好的描述，但对于这种承诺又不写在合同里。结果当出现规划变更、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况，买房人要求有一个说法时，开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由推卸责任，或以合同约定不清搪塞，消费者一般很难得到补偿。房地产开发商或代理商就是利用购房者想当然地以为广告内容都会写入合同的心理，瞒天过海。 2、销售陷阱。通常现在楼盘推出，不少是以内部认购的形式来推广，这其实加大了买房者的风险。正当买房人认为自己得到了便宜之时，开发商其实也借此机会筹到了资金。更糟糕的是，内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其销售行为是不合法的，因此，一旦出了问题，购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障。 3、信息陷阱。开发商制造假象，在房子数量、户型、朝向等推出和价格的制定上做文章。刚开始销售（开盘）时，开发商往往会把价格定得低一些，以所谓的“**低价”（通常是该楼盘楼层、朝向**差的一间）来吸引客户，而一旦有客户来购房，那个“**低价”也就不翼而飞了。 现场设“托儿”，制造一种销售兴旺的假象。在销售业绩示意图上伪装得一片红（红色标识代表已售单元），让人觉得楼盘好卖、销售兴旺，从而引发客户的购买欲望。 4、合同陷阱。一般情况下，开发商（售楼人员）会递给客户一份拟好的合同，合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。比如，标准合同第十五条迟延办理产权证的，违约金每日按已付房款的万分之三计算，但您一不留神，开发商（售楼人员）便将此条款设计成按购房全款的万分之三承担违约责任。

4：家庭状况有家庭的人在进行消费时都会依据家庭状况而作出相应决定，同样地，我们在买房时也需衡量自己家庭的状况，包括家庭收支状况、家庭成员健康状况、家庭成员情感状况、家庭成员事业状况等。建议：惟有对家庭状况作出理性分析，才能正确得出买房与否的结论。5：经济能力我们每个人在决定自己的消费或投资行为时都要衡量自己(或家庭)的经济能力。比如说，我们大多数人不会考虑开奔驰车、穿阿玛尼、戴江诗丹顿，而是会根据自己的经济条件进行合理的消费规划。同样，我们在选择房屋消费时也要根据自己的经济条件进行合理规划，切忌盲目攀比。建议：前期，有很多人根本不具备买房能力，可在盲目的心态驱使下投入购房行列，这种行为与普通人买奢侈产品无异。6：经济形势我们每个人都生活在社会大家庭中，国际、国内经济形势对于我们的消费特别是大宗消费的影响是很大的。比如在目前国际经济危机的大环境下，我们的收入预期都不得不调低，这样，我们在进行大宗消费时就必须要冷静、谨慎。建议：在国家对房地产市场进行宏观调控的大背景下，购房慎重，不宜急于出手。7：国家政策由于目前商品房不能满足民众普遍的住房需求，政府会在不同时期都对商品房市场进行调控和理性引导。中国房地产市场并非完全处于市场经济时期，因此，我们不可忽视国家政策对房地产市场的影响。 建议：在目前政府大力兴建保障房、鼓励开发商兴建中低价商品房并降价销售、限购的政策环境下，市场供大于求的局面必将长期存在。这样，我们在决定买房之前，就从容许多。8：市场状况任何一种商品，在卖方市场环境下都比较受热捧，而在买方市场环境下则相反。在房地产火爆时期，商品房的价格就是在热捧之下被盲目推高的。建议：消费者在目前的市场态势下，应以观望心态去选择房源。9：买房时机在决定买房前，必须分析一下市场状况，看买房时机是否合适。对于自住需求者在房价处上升通道或平稳发展时都可以考虑买房，而在房价处下跌态势下切忌买房。现在有一些人鼓吹只要是自住需求，买房就不必犹豫，此说法显然是在为既得利益集团摇旗呐喊。因为，我们每个人赚钱都不是很容易的，在房价处下降通道时买房无异拱手送钱于人。至于说投资，那就更要谨慎了。

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在购房时，购房者无论是签订认购合同或者是房屋买卖合同，对于自己的相关利益，一定要在之前和开发商签订相关协议，尤其是在购买期房的时候，因为看不到实体建筑，不免会在建成之后出现与开发商之前承诺的条件不符，因此，只要之前将相关承诺写进合同里，就会免去之后的很多纠纷问题。

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1.确定房屋转让的合法性“若买卖本身存在不合规，则购买二手房行为就很难得到法律保护。”业内人士介绍，购买二手房必须确定房源产权、抵押等情况，避免产生纠纷。据了解，购房者应该确认产权的可靠度，对于产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；产权证所确认的面积与实际面积是否相符；以及确认产权证的真实性。另外对于属于单位的公房等，则需确认原单位是否同意出让。一般来说，军产、院（医院）产、校（**）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。此外，随着6月31日全面启动不动产登记，房屋产权和土地使用权不再分开发证，而是一并在不动产权证上体现，因此，二手房屋交易过程中土地年限也应该予以明晰，避免不必要的纠纷。2.确认房屋的面积和质量不同于新房毛坯，市民购买的二手房在一定程度上，其面积和内部结构与新房相比很可能有所变化，确认房屋的准确面积也就格外重要。在产权证上一般标明的是建筑面积，**保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即套内面积。另外，房屋的内部结构和质量也是要重点考虑的因素，户型合理、管线的走线合理、天花板无渗水痕迹、墙壁无裂纹或者脱皮，都是房屋质量的基本要求。市民购买二手房还涉及到重新装修问题，购房市民也有必要详细了解原房屋装修水平和程度，并拿到住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修时进行安排。3.签订正式买卖合同双方口头商量好交易价格，但过去几天之后，购房者突然被告知要增加几万块钱，否则将取消交易。在当前房价不断上涨的市场下，类似的“返价”，乃至“反水”的事件并不少见。对于市民而言，找寻有资质的第三方，买卖双方签订正式的买卖合同，双方约定好价格和出让、支付形式，交付定金，然后进入到后续的赎楼、过户，以及办理按揭贷款等程序中，避免违约事件出现。在委托第三方中介机构的过程中，相应的费用收取标准也应该在商定后签订代理合同，避免中介在办理业务过程中私下加价行为出现。

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