哪些情况下逾期交房开发商可以免责？

• 148****2380 (一)由于政府行为引起的逾期交房。首先，政府行为如是基于社会公共利益作出的，应认定为不可抗力。其次政府规划调整，则应考虑为情事变更因素，这些因素开发商不可控，应依公平责任原则，允许开发商进行合同变更或者解除合同。　　但是政府行为如是基于第三人的过错做出的，如开发商违反规划超建、改变容积率等政府部门责令其改正的期间，则不能认定为不可抗力，不能免除违约方的责任。　　
  (二)因自然现象引起的逾期交房。如果开发商辩称，由于暴风雪、大雨、洪水等原因，导致施工不能正常进行，此时，应从以下三个方面认定是否属于不可抗力：　　
  1、出卖人是否能够或者应当预见，如果该自然现象是本地区通常的气象表现形式，则不能认定为不可抗力，因为开发商根椐当地的自然条件，合理安排工期，在签定合同时合理预见，确保在约定的期限内依法交付房屋。如是自然现象确属异常天气，应认定为不可抗力。　　
  2、出卖人是否能够或应该能够解决。如果该自然现象是开发商不能解决的，就应该认定为不可抗力;如果自然现象是开发商可以解决的，例如从来不下雪的地方下雪了，但是降雪量在其他地方不会造成影响，因此是属于可以解决的，就不能认定为不可抗力。　　
  3、该自然现象是否足以导致延期施工，自然现象与延期施工之间是否有因果关系。法院在审理案件时应结合施工日志、气象资料等综合分析该自然原因是否构成不可抗力进行认定。　　
  (三)拆迁不畅等社会事件。开发商经常辩称由于“钉子户”导致拆迁不能如期进行进而逾期交房。我们认为，如果是开发商原因引起的拆迁不畅，就不能构成不可抗力。虽然强制拆迁属于政府或法院的职务行为，开发商无法控制，但对于拆迁安置问题与房屋交付属不同的法律关系，不应免除其违约责任。　　
  (四)建筑工程安全事故等突发事件。我们认为，开发商不应当以自己或第三人的过错或过失行为来抗辩违约责任，此种情况导致工程延期竣工交付，不应当免除逾期责任。　　**后还要提醒购房者注意，如果出现法律规定的不可抗力和《合同》里约定开发商可以免责的原因，而开发商没有在《合同》约定的期限内告知购房者，或者开发商延期交房后发生不可抗力的，同样要承担逾期交房的违约责任。 2013-05-31 09:40:00

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