购买商品房有哪些步骤？

购房者在选择房子的时候要注意，为免购房后出现不必要的纠纷，要懂得用法律依据保护自身权益，一切依据以购房合同及补充协议为准。除了法律依据外，我们还应提高自身对商品房的认知来避免。 一、容积率、建筑密度、绿地率规定指标 1. 建筑容积率是指小区规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。独立别墅为0.2~0.5；联排别墅为0.4~0.7；6层以下多层住宅为0.8~1.2；11层小高层住宅为1.5~2.0；18层高层住宅为1.8~2.5；19层以上住宅为2.4~4.5；住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。 2. 建筑密度是指小区所有建筑基底面积之和与规划建设用地之比。4层楼区一般为26%左右，5层楼区一般为23%左右，6层楼区不高于20%。 3. 绿地率是指绿地面积与用地面积的比值。根据有关规定，合规划标准的新建居住区，居住小区绿地率不得低于30% ，且要保证居住小区人均公共绿地达1 平方米的规模。 二、入住时间 是否能按时入住，入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。 三、入住条件 入住时水、电、电话、闭路监控系统是否能够正常使用，是否能保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用，以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常是否能正常使用。 四、物业费 1.物业费不能乱涨价在签署购房合同时，开发商有义务向购房人出示业主临时公约，就物业费等相关事项作出约定。因此，如果在收房时出现物业费涨价的问题，业主可据此主张权利。 2. 物业费可以按月交在办入住手续时，多数开发商或物业公司要求业主一次性交付一年或多年的物业管理费。根据有关规定，物业管理的各项收费可按月、按季或按年度计收，但不得一次性预收多年的物业管理费用。 五、车位 小区总车位数，车位为地上还是地下，是否能保证每户一个车位。车位收费标准，是否可售。

购买商品房需要办理的手续：（1）确认开发商是否是有合法手续的房地产公司；（2）签订认购书；（3）签订合同；（4）办理预售登记及转让；（5）办理入住；（6）产权过户、领取产权证。购买商品房要注意的事项：近年来，房地产项目不合法的投诉是一大热点，核实开发商提供的资料，保证五证俱全，是挑选房屋时要特别关注的。这“五证”包括：（1）规划部门的《建设工程规划许可证》；（2）国土部门的《国有土地使用权证》；（3）《建设用地规划许可证》（证明开发商已交纳了土地出让金，拥有产权保障）；（4）建设部门的《建设工程许可证》；（5）国土部门的《商品房销售（预售）许可证》。为了明确开发商的用地是否是出让土地，购房者应重点审查下列文件：（1）《国有土地使用权出让合同》或《国有土地使用权转让合同》；（2）《国有土地使用权证》；（3）缴纳地价款的有关凭证。需要明确的主要内容有：位置、面积，土地用途，出让地价款（包括土地出让金和市政基础设施配套建设费）的数额及缴纳情况，投资开发的期限，土地使用和规划条件。应特别注意的是：（1）正式的《国有土地使用权证》应同时加盖人民政府公章，和房屋土地行政主管部门的公章；（2）土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章”；如果土地证上加盖了“临时土地使用证专用章”，则表明土地使用者未缴足地价款。（3）土地证不得擅自涂改。（4）土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致。

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新房验收只要注意8点就可以　　新房施工完毕，交房之前要进行新房验收，很多业主并不清楚该如何验收新房，那么都有哪些注意事项呢？笔者整理了八大注意事项，供大家参考。　　1、看墙壁　　不知道从什么时候开始，看墙壁竟然成为房屋验收的首要问题。其实即使是在20世纪80年代建的房子都没有现在的房子那么弱不禁风。我看过**严重的一栋房子，窗户在雨天发现有渗水现象，一问，才知道整栋楼的所有窗户下面的墙壁都渗水。遇上台风来临之时，更是令人提心吊胆，而更使人惊诧的是，这栋还是一个区的国土局建的，真可怕。所以，验收这个，**好是在房子交楼前，下过大雨的第二天前往视察一下。这时候墙壁如果有问题，几乎是无可遁形的。　　墙壁除了渗水外，还有一个问题，就是墙壁是否裂纹。有一个朋友曾反映过他的家有一个门形的裂缝，后来追问发展商，才知道原来是施工时留下的升降梯运货口，后来封补时，马虎处理以致留后患。　　2、验水电　　首先是验一下房屋的水电是否通了。当然，对于一些高级装修来说，多数的水电后期都要更换的了，所以有时候这些内容倒不是关键的了，但如果你不打算更换水电的话，那么这些东西就必须认真验收了。　　验电线，除了看看是否通了电外，主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。一般来说，家里的电线不应低于2.5平方，空调线更应达到4平方，否则使用空调时，容易过热变软。当然，这是一种理想的配置,多数土建的电线会差一个等级。　　3、验防水　　这里所说的防水，指的是厨卫的防水。当然，目前交付的房子，有一些事先已经声明没有做防水，这就需要装修做了。如果在交付时已经做了防水，那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试，那么在你装修好时再发现漏水什么的，那么维护工程就大了。你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。主要的漏水位置是：楼板直接渗漏;管道与地板的接触处。　　4、验管道　　这里所指的管道，指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。为什么要验收这个呢，因为在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会"偷"这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走，如果这些水泥较粘的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。　　还有一种情况，不过就与验收没关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头。按照经验而言，如果排污管没有蓄水防臭弯头，那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了。为什么排污管需要这种弯头，因为弯头会蓄水，这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之下。而没有弯头的话，洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味。也许会有发展商会认为用防臭地漏就行了，工程的实践证明，防臭地漏远远不能满足实际需要。而正因为这种小地方，往往**能体现建筑商的施工质量的。　　5、验地平　　其实验收这个，对于普遍用户是有一定难度的。验地平就是测量一下离门口**远的室内地面与门口内地面的水平误差。验这个，很多时候也可以体现发展商的建筑质量。　　因为作为业主方，根本是不可能去验收主体结构的。那么就只能从这些细节来看质量了。测量的方法如果你不嫌麻烦，那么方法也是挺简单的。　　去五金店买一条小的透明水管，长度约为20米左右吧，然后注满水。先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度，并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口**远处的室内。然后看水管在该处的高度，然后再做一个标志。然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度。　　一般来说，如果差异在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围，你就得注意了。我见过**严重的水平差度达到7厘米的，测量后我还以为我测量错了呢。以上工作是有点烦琐的，如果你有朋友拥有激光扫平仪，这个问题就好解决多了。　　6、验层高　　如果你的合同有这一个条款。那么你是应该测量一下楼宇的层高的。方法很简单，把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量(这是**方便放置长尺而不变弯的**佳办法)，你应该测量户内的多处地方。一般来说，在2.65米左右是接受的范围，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得考虑了。这种房屋将使你日后不得不生活在一种压抑的环境里。做矮层高对于发展商来说，是非常有效的一种节约成本的方法的。1)减少总承重，这样基础部分的成本就可以节约一部分。2)虽然在只减了10公分左右，但是总体算起来，成本节约也是很多的，犹其对于成片开发的住宅区。3)在一定的高度中，降低层高可以建设更多的层数。　　7、验门窗　　这里犹其以验收窗为主。验收的关键一点是验收窗和阳台自动门的的密封性。窗的密封存性验收**麻烦的一点是，只有在大雨天方能试出好坏。但一般可以通过查看密封胶条是否完整牢固这一点来证实。阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度。曾经看过一种情况，阳台的水平与室内的水平竟然是一样的，这样，就很难避免在大雨天雨水渗进的问题了。　　8、其他项目　　事实上，除了上述的项目外，其他的验收，都需要有比较专业的知识才行的。你不妨带一个熟悉工程的朋友去验收房屋，这也是唯一可能的东西了。除此之外，你只能是依靠质检部分的认真了。　　另外需要特别注意的是，在验房结束后，装修完毕，需要对室内进行装修污染处理。目前，去除装修污染的方法繁多，专家建议，新房装修后，使用专业的具备负离子（负氧离子）生成功能的高科技产品来解决室内装修污染问题是当前**高效也是**经济的一种手段。尤其需要提到的是，森肽基空气负氧离子机是采用经常性动态治理和专门静态治理相结合的方法全面治理装修污染的，并为人们提供负离子森林空气环境。经常性动态治理，即在治理过程中，人员无须回避，通过负离子方式来治理装修污染，能有效降解各类室内空气污染物。专门静态治理，即在治理过程中，人员必须回避，通过臭氧这种高效的灭菌解毒氧化剂，高效分解各类装修污染物，臭氧在30分钟后自动还原为氧气，是一种没有任何化学残留的绿色氧化分解剂。两者相互配合、相辅相成，对装修的污染治理起到了万无一失的效果。

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　一个普通消费者购买房屋行为，可能是其动用资金数额较大的一种消费行为，购买了房屋后，也许十年、几十年居住在此。对于这样的消费行为，消费者会极为慎重的。在购买房屋的过程中，消费者应该选择**佳购房时机，详细调查欲购房屋的情况，了解购房所涉及的法律问题和购房所应办理的各种手续，经过深思熟虑后再作出购房决策。　　　　个人购买商品房一般要经过以下几个步骤：　　　一、制定购房预算　　　　购房者产生购买房屋的动机后，要估算一下自己的实际购买能力。首先要根据自己家庭的收入，扣除日常生活开支的金额，得到自己可以动用的资金数额；然后大致计算出购房后所需支付的维修费、物业管理费以及房产税等费用，再考虑是否要向银行贷款，银行贷款利率的高低，银行可提供的贷款数额等因素，**终确定出自己的实际购房经济实力。购房者再依据自己的经济实力，结合当时房地产市场的行情，居住生活方便程度，工作单位的位置等因素，确定自己购买哪类房屋。　　　　二、收集购房信息　　　　购房者初步确定了购房意向后，要大量收集有关房源的信息。购房者可以从各种有关房地产的媒体广告、宣传材料、售楼书中得到所需的房屋资料。购房者还可以通过参加房地产交易展示会，到房地产交易所或房地产代理商的办事处调查，以及直接与房地产营销人员进行交流等方式获取有关行情。对于收集到的大量房地产信息，购房者还要进行仔细地分析和筛选。对广告宣传中的虚假成分，购房者要有辨识的能力，以防上当受骗。　　　三、查询房地产商的合法性　　　　在房地产市场上，有一些非法房地产商在没有合法手续的情况下就销售房地产，购买没有办理合法手续的房屋会给购房者带来很大的损失。所以，购房者一定要对房地产商销售行为的合法性进行调查。购房者调查房地产商售房的手续是否完备、合法的**基本**简单的办法就是查看房地产商的“五证”，这“五证”就是：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《施工许可证》和《商品房销售许可证》。按国家有关规定，房地产商只有在“五证”齐全的情况下，其销售的房屋才属合法范畴。　　　四、进行实地调查　　　　购房者根据所收集的购房信息，看中了某一处房屋后，一定要对欲购房屋进行实地调查，眼见为实。购房者在观看、考虑房屋时，务必全面仔细。在查看房屋的内部时，要对房屋的建筑面积、使用面积的大小，房屋的 建筑质量、装修标准、装修质量，房屋的附属设备是否完备，房间的隔声效果如何，顶棚、墙壁、地面、门窗是否有损坏，内部设计是否合理等方面进行仔细考察。对房屋外部进行查看时，要注意房屋的位置、朝向、外观造型、楼梯、电梯、走廊等情况。另外，还要对户外景观、周边环境、交通条件以及各种公共配套设施的设置等情况进行了解。对在实地查看过程中购房者无法调查的情况，或在某些方面存在疑问，购房者还可以直接向现场的售楼人员询问，真正做到心中有数。　　　五、签订房屋买卖合同和其他合同　　　　购房者的前期调查了解工作完成之后，对欲购房屋满意，就可以与房地产商具体签订房屋买卖合同了。签订合同是购房者实施购房行为中**重要的一个阶段。购房者一方如果合同签订得不够谨慎，那么就有可能给以后留下许多后患，使自己受到损失。购房者在签订合同时一定要坚持使用国家认定的商品房购销合同的规范文本，不要使用房地产商单方面制定的合同文本，以防在合同中出现欺诈行为。购房者签订的合同中的各项条款一定要准确、清晰，特别是有关房屋面积和购房者付款金额、付款方式等关键条款，如需要，买卖双方可签订有关的补充协议。在签订合同过程中，购房者如无把握，可以聘请律师参与，为自己把关。在签订房屋买卖合同时，购房者还要签订其他有关合同。如购房者向银行申请贷款来分期支付房价款，购房者应与银行签订抵押贷款合同。购房者所购房屋实施物业管理的，购房者还要签订一份物业管理合同。　　　　六、办理房屋产权过户登记手续　　　　按照我国有关房地产法规的规定，进行房地产交易的单位和个人要到当地房地产管理机关办理登记、鉴证、评估和立契过户手续。交易双方当事人签订的房屋买卖合同必须办理以上手续才是合法的，否则就是无效合同。鉴证是指房地产交易管理部门对房地产产权、房地产交易价格以及有关证件等进行的审查、核实活动。在审查、核对时，如有必要，房地产管理部门还会对买卖的房地产进行查勘和评估。在房地产管理部门审查完毕及房地产买卖当事人按照规定缴纳有关税费后，房地产管理部门就可以向当事人核发过户单。当事人可凭过户单办理产权过户手续，领取房地产权属证书。

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购买商品房需支付下列税费:一、契税。目前契税的税率为购房价格的3%,个人购买自用普通住房(140平米以下),可减半征收契税,即按1.5%的税率征收,二、印花税。个人向房地产开发企业购买商品房,按合同记载总价的0.05%税率缴纳印花税。需支付的有关费用有以下几种:一、交易费 ,购房总价的0.5% 买卖双方各交0.25%,(住宅3元/平方米,由开发商交,购房者不用交)二、个人购买商品房,需支付每件100元登记费(含《房地产权证》工本费)。三、个人买房抵押登记,申请公积金贷款的,按每件100元收费;申请组合贷款的,按每件200元支付房地产其他权利登记的费用。四、签定商品房预售合同应到房地产交易管理部门登记备案,并按每件100元支付房地产权利的文件登记备案费用。五、个人购买新建住宅,在办理个人产权证时,《房地产权证》需附地籍图(蓝晒图)的,无论是一幅或多幅粘贴,均按每证25元支付地籍图复制费。六.物业维修基金,房价的2%-3%(各地不同,一般按2%)

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