商品房销售面积怎么算？是指套内面积还是？

希尔安江上城住宅3、4、5号楼将开盘，主推50-120平米高层房源，目前正在预约登记中。一期别墅价格在8000-25000元/平米左右，全款9.8折，按揭9.9折。

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一、按建设部、国家工商总局印发的《商品房买卖合同》示范文本第四条之规定，现行商品房计价方式有如下四种：1、按套内建筑面积计算：即：套内建筑面积= 套内使用面积+套内墙体建筑面积+阳台建筑面积；2、按套（单元）计算：即：等于是买卖双方的协商价，与面积无直接关系；3、按建筑面积计算：即：建筑面积= 套内建筑面积+公共分摊建筑面积。4、其它：除以上三种方式外，买卖双方另外之约定。二、几种计价（量）方式的区别及特点：1、按建筑面积买房存在的问题按过去的相关规定，商品房销售面积为“套内建筑面积+分摊的公用建筑面积”，即大家所说的“建筑面积”。建设部在2001年颁布了新的《商品房买卖合同》示范文本，其中规定了商品房销售三种计价方式，一是建筑面积，二是套内建筑面积，三是套。按建筑面积销售发生的各式各样的面积问题往往不外乎两个类型：其一，实测面积和预售面积不符；其二，公摊面积不明确，不该公摊的也摊在了买房人的购买面积里。分析这两类问题，不难得出，两者的症结都是面积计算标准不透明引起的，而且几乎都是“公摊面积惹的祸”。如套内建筑面积没有变，房屋总面积却变大了。而公摊面积的增加，第一，不是自己户内的；第二，往后长年累月的物业费、供暖费要跟着交；第三，有公摊就意味着有些配套设施是业主的了，因公摊不明，这些问题无法界定，纠纷也因此产生。2、按套或套内建筑面积买房的好处根据相关的规定，套内建筑面积为“套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积”。看来，按套或套内建筑面积可以规避“公摊面积”，对买房人而言，**大的好处是便于计算，面积由“朦胧”变“透明”。从国际上看，大多数国家房屋买卖也采用的是按套销售。不少业内人士和买房人认为，相对于按建筑面积买房，从现阶段看，按套或套内建筑面积买房仍有很多局限。其一，按套销售并没有解决面积数量，只能适用于现房别墅。其二，套内建筑面积没有解决对墙体面积的计算问题，买房人知情权仍然可能落空。其三，现行的很多规定不配套：如产权证还是按照建筑面积来制作，物业管理和供暖费仍按建筑面积收取，这样，就把好多问题推移到卖房的后期甚至入住以后了。比如说，某个购房人买了120平方米，但是做产权证时，房地局仍然会把套内面积折算成建筑面积，产权证上写的是160平方米，买房人能接受吗？其四，容易导致楼盘开发只注重使用空间而忽视公共空间，容易导致楼内的公共空间越来越狭小、简陋.

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商品房套内面积包括三部分：套内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积。 套内使用面积，指为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算，计算原则如下：1）套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4）内墙面装饰厚度计入使用面积。 套内墙体面积，是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。墙体分为共用墙和非共用墙，计算原则如下：1）商品房各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等为共有墙，其水平投影面积的一半计入套内墙体面积；2）套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。 套内阳台建筑面积，按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算，计算原则如下：1）封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积；2）未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

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商品房的销售面积是指购房者在与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积，即套内建筑面积(即套内建筑面积)与分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。　　套内建筑面积的计算方法：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。(1)套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算，其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。(2)套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：[1]共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水投影面积的一半计入内墙体面积。[2]非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。　　商品房分摊的公用建筑面积计算公式：　　公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租售的地下室、车棚、人防工程地下室。　　公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷各套套内建筑面积之和。　　分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。

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《商品房销售面积测量与计算》的技术规范，这一规范适用于商品房活动中各类房屋销售面积的测量与计算。规范表述，商品房整套出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，其销售面积为整幢商品房的建筑面积中扣除）。商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（简称为套内面积）与应分摊的共有建筑面积之和。套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。套内使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。商品房各套（单元）使用空间周围的维护和承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔、套（单元）与公用建筑之间的分隔以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。阳台建筑面积系指阳台地面底板外沿在水平面的投影。套内阳台建筑面积系指套内各阳台建筑面积之和。房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。并有建筑面积分摊系数为整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值。应分摊的共有建筑面积为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积。商品房在测量前应参照购房协议实地调查，对分户权界线及房屋公用部位进行确认。房屋面积测量平面草图应实地绘制，楼房要分层绘制，尽量按几何图形分块，并编写序号。