海外房产投资如何规避风险？

中国人喜欢在什么地方购房呢？美国：绝大部分州不限制外国人（公司）购买一般的居住和商业性房地产；交易成本占总房款1%左右；每月支付物业管理费、财产保险费以及房地产税总计为房价的2%-3%；美国已成为中国人投资海外房地产的首选之地。加拿大：加拿大政府鼓励境外人投资房产，唯一区别就是在房贷**比例上，加拿大本地人为25%，对于境外人士，**款必须达到全部款项的35%，申请贷款需要提供收入的纳税凭证。土地交易税约为1%左右，根据不同地区有所不同；业主有必要以物业估价每年向市政府交税，例如多伦多现行税率约为房屋价值1%-1.2%。澳洲：欲在澳洲购房的非澳洲永久居民，在购房前必须获得澳洲投资委员会的批准（FIRB）； 目前海外人士仅可以购买全新住宅；交易成本费用约房价或者土地价值的3%-4%左右；购买的是公寓，日常需要支付的有：物业管理费（季度缴付）、市政费（季度缴付）、排污费（季度缴付）占购房价的1%-2%左右；澳洲投资购房的**大优势在于可以提供房屋的按揭抵押贷款，通常为房价的70%；同时，银行的贷款可以允许**长15年的只还息不还本的周期；购买的是独栋别墅，日常需要支付的有：市政费和排污费（季度缴付），占购买房价的0.5%左右。英国：英国政府在2015年后对海外买家转售英国房产开始征收额外资本利得税。中介费用通常为总价的1%，房屋评估及勘测鉴定需耗时2-3周，通常收费在300英镑左右。律师费为总价的0.5-1%范围内；在英国买房，印花税是**为重要的税费，也是数额**大的费用支出。通常，必须在房产交易完成的30天内缴纳。印花税由英国税务部门征收，根据房屋的产权、用途不同，征收标准也有所区别。新加坡：新加坡祖屋只能是公民和永久居民才可以购买，外国人去新加坡只能购买商品房；购房中介费为成交价格的1%；政府印花税为房价的3%减去5400新币的基础上额外征收10%；每年物业税为年评估租金的4%（自住）；如果用于投资用途，物业税为评估租金的10%，同时业主还需要缴纳租金的个人所得税。对于国内的房产投资者而言，为什么购房呢？一、投资型购房：在海外购置房产大多数投资者是为了**而购买原因有二：一是国内投资渠道十分有限，二是越来越多的国内投资者走出国门了解到更多的投资机会，而且在加上投资的实物类型，投资者更易于接受。在购置投资型海外房产时要对投资收益做一个清晰的核算包括：购房成本多少，装修、修缮的费用需要多少，涉及的税费有多少，一次性缴纳和每年缴纳的款项是多少；投资收益如租金收入如何，是以何种方式租赁，对房屋及内部设施的损耗有多少，包括房产本身的价值、该房产所处地区的不动产价格趋势、该地区受到的法律法规的限制等，都必须考虑到。而且偏重投资型的海外房产投资者，也需要清晰了解该房产所得收益的相关税收计算，房产出售涉及的税费以及对投资者的要求等。二、教育型购房：投资教育型房产是中国人的传统，也是**近几年热门的投资项目，国外一些好的**周边的房产价格也是很高，而且近年来上涨幅度相对较大。因为多以孩子就读的**相关，交通和生活的便利度是考虑的首要因素，另外，针对不同年龄的孩子，对社区和治安的配套要求也需要多方面了解。但切勿盲目迷信所谓的学区房投资，投资于学区房和在学区内上学有着本质的区别。三、养老型购房：随着生活品质的不断提升，这也催生出了对退休后生活享受的房产投资的需求。这类投资就会对环境要求较高，除了自认风光和人文关怀外，还应考察当地医疗条件和生活便利度，以及房屋设计等是否适合中老年人使用，以及因人而异的语言、文化、饮食等配套服务等是否适宜。四、度假型购房：这类房产和养老型海外房产相差不大，对环境要求较高，更偏好于气候温和和人口低密度的地区，不同的一点是度假型房产居住的时间段较短，以假期休闲为主，放松、享受家庭欢乐，而且投资人会将自己生活的喜好带入到这类房产中要求，比如是靠山或靠海，有无其他配套运动设施如高尔夫、骑马、游艇等。五、移民型购房：移民型的海外房产通常受该国的投资移民政策影响，关键在于该国对于房产移民政策的匹配和完善程度，对房产类型限定、对给予签证的类型的要求条件等等相对应；这些都需要投资人做好提前的了解和对比。来自中国外国专家局、国内房产投资的专家说：“切勿为了移民而移民，也不要为了图省事而仅仅靠花钱或者购房来实现移民；而要切实和自己的移民规划、企业拓展、财富安置和传承方案向匹配。六、综合型投资人有多项购买需求动因，此类投资型房产需有复合型的考量，综合前五种海外投资房产的特点，结合个人实际情况加成考虑。同时国信美投也会依据客户的具体情况、目的和要求等，做出整合型的项目推荐和规划指导，按个性化的需求明晰各步骤方法。

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①购房者不可意气用事，务必确定好自己真的有需求买房，且事前做好调查自己预定的住房就是自己想要的。同时，购房者要了解开发商的实力和信誉，从而得知开发商是否能够按期完成楼房建造，小区的配套设施是否完善等。②若在开发商处看中了自己想要的房屋，需要和开发商开始沟通，若是可以的话，尽量不要签订认购书，毕竟认购书对购房者而言并没有多大的益处，还有可能会带来很大的风险。如果无法避免的话，只能交付定金签认购书。

2015年是房地产政策频出的一年，房贷**额度和利率都有所下降，这样一来，每月的还贷金额也有了明显的差距。在这样的情况下，有些人将主意打到了“转按揭”上面。目前在沈阳，有很多金融机构抓住了这些贷款者的心理，开始承办“转按揭”业务。但是房贷转按揭承担的风险较大，需要谨慎选择。那么房贷转按揭有哪些风险呢？ 一房主转按揭前后差1200多元 沈阳一位购房者，花70万购买了100平米的房子，当时的房贷利率是基准利率上浮10%。这样一来，即使利率下降，依旧要按上浮10%还贷。于是该购房者办理了房贷转按揭，找了另外一家银行，将房子转到新银行下，这样就可以享受当时的折扣利率，还可以延长还贷年限。这样一来，这位购房者每月的月供相差了1200多元。 有银行可操作“转按揭” 据了解，房贷转按揭是指，已在甲银行办理了住房按揭贷款的借款人，直接将在甲银行办理的按揭转到乙银行，以便享受到更优惠的利率。 沈阳一家银行的个贷部负责人说，近期沈阳的房贷转按揭业务开始抬头，咨询业务量明显增多，其主要原因是当下房贷利率较低，已经比肩2008年，并且利率折扣较低，很多银行可以打9折，而2008年当时利率确实多处于上浮，很多银行发放的利率上浮5%~10%，也有的因个人信用问题上浮。 沈阳某股份制银行个贷部门内部人士透露，该行目前可以办理转按揭业务，也就是说市民在其他银行办理了贷款业务，万一觉得利率高或者其他原因，可以转到该行。不过，由于贷款的抵押在原来银行，需要该行将原来的房贷结清，而此时原来的抵押尚未解除，对于该行来说存在风险，因此需要购房者交一定额度的抵押金。 该人士表示，转到该行后，可按现行房贷利率享受优惠，并且可以延长房贷年限，这相当于减轻了购房者的负担。 转按揭一旦被禁止 办理中的购房者将两难 银行人士表示，虽然贷款平转是监管层明令禁止的，但是不排除一些公司对外宣称房贷“平转”，而实际操作则是将房贷“平转”成纯抵押贷款。有担保公司表示，可以操作这种难度较大的业务，费用高达5000元。 记者调查发现，目前转按揭需要通过“过桥”的方式办理，按揭者首先须还清前一银行贷款，再到下一家银行按揭贷款。但由于两家银行房贷过程无法无缝对接，中间存在一段不确定的时间差，事实上央行早已明确禁止办理转按揭和加按揭。 业内专家表示，转按揭存在一定政策风险。虽然近几年放松该管制，但并未命令放开，部分银行在偷偷地办，处于打擦边球状态，一旦被禁止，正在办理中的购房者将处于两难状态。同时，办理转按揭会发生一定费用。如果按揭的转出银行事先有提前还款违约金的条款，则借款人需支付一定比例的违约金。此外，可能还要收取房产评估费、公证费、房屋抵押登记费等。 ■算账 买百万房产比3年前 **多少付30万利息 以郭先生为例，按照他2012年购房的贷款计算，70万元贷20年，按等额本息计算，当时上浮10%，每月需还5754元，20年还1380852元。而如果按照现在银行房贷利率，九折后4.635%，每月还4480元，还款总额1075132元。这样，月还款相差1274元，20年总利息相差305720元。 转按揭 **多少花近10万利息 由于等额本息贷款郭先生近几年还款部分主要是利息，不考虑已还贷款的情况下，转贷前郭先生每月还款额按照现行利率上浮10%，每月还款4881元，20年还款本息1171363元。如果转按揭后按9折计算，每月还4480元，还款本息1075132元。这样，月还款额少了401元，总还款利息少了96231元。

得先把房子打委托就是公证，或先签订购房合同，可以把钱做为房款先预付给他，得打收条。

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以前咨询过中原地产经纪人有聊到过，买房不过户有什么风险以下几点可以看看：风险一：房屋遭恶意出售当房屋价格波动比较大的时候，有些房屋买卖合同无效，然后要求房屋所有权人继续履行合同。如果第三人不存在与原房主恶意串通行为，仅基于对房屋登记公示公信原则的信赖，并支付了房屋合理的价格，合法取得了房屋的所有权，那么，买方只能要求房屋所有权人承担违约责任。风险二：房屋遇法院查封在二手房的买卖过程中，有不少房屋所有权人因为有其他债务纠纷，所以担心房屋被国家机关查封而急于将名下房屋转让的情形。如果在签订房屋买卖合同的时候，房屋所有权人明知出售的房屋已被国家机关采取了查封等强制措施，合同一般认定为无效。因此给买方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。如果房屋被查封的情形出现在办理房屋过户手续的过程中，并在合同履行期届满仍未能办理房屋查封解除手续的，买方可以请求解除合同并要求房屋所有权人承担相应的违约责任。风险三：房屋无权处分在房屋买卖的实际操作中，房屋所有权人基于节约时间成本和便于交易的考虑，往往会委托代理人办理相关手续。买方在签订房屋买卖合同时，一定要审查代理人的权限是否包括房屋的处分权。

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