[购房流程]#二手房#二手房验收需要注意点什么？

一、确认产权的可靠度1.确认产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;3.一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。二、考察原单位是否允许转卖1.确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;2.大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让;3.一般来说，军产、院(医院)产、校产的公房必须要原单位盖章后才能出让。三、查看是否有私搭私建部分1.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;2.是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;3.阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。四、确认房屋的准确面积1.包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积;2.产权证上一般标明的是建筑面积。

(一)权属条款。主要是审查房屋的权属状况，如有无共有人或房屋有无抵押等权利限制。(二)房价与佣金条款。如二手房买卖通过中介公司，则明确委托价格、服务内容和佣金数额。审查内容包括：1、上家的委托价与下家的买价是否一致;2、中介公司收取的佣金数额不得超过国家规定的上限比例。审查的依据是上下家与中介公司签订的居间合同和上下家签订的买卖合同。(三)房款支付条款。二手房买卖一般不能实现“一手交钱，一手交房”，因此对付款方式进行审查就非常必要。一般来说，付款要和双方的交易步骤衔接。除付定金外，房款一般分三笔付清，签约时的**款，拿到交易过户受理单时付一笔，产证出来及交房后付尾款。此外，上下家还可以通过第三方，如中介公司、银行、律师事务所等进行房款监管。(四)交房条款。主要是对有关交房条款的审查，其中包括交房时间、交房条件、交房标志等。交房条件一般包括下家付清房款，上家迁出户口、付清物业及水电煤有线等费用，上下家维修金结清。关于交房标志，新版合同第四条有明确约定，并且将交钥匙作为二手房买卖的交房标志之一，使之更符合实际情况。(五)违约救济条款，主要是对上下家违约责任及救济途径的审查。新版买卖合同倾向于鼓励市民通过仲裁这一途径来解决纠纷。由于仲裁是一审终审制，有利于提高解决纠纷的效率。当然，上下家也可以选择通过法院来解决纠纷。

1、看清交房清单当前的二手房市场上大多是一些带装修的房屋，在签约时，请各位业主与买家把附送的物品列明清单及数量，对于一些家电产品建议列明型号、牌子等，方便收楼时核对物品是否与合同相符。2、要检查单位室内各项设施是否有质量问题买家在收楼时须注意查看工程质量，如门、窗、天花、墙壁、地面的质量，有否渗漏等(特别对于楼龄长的物业);检查水、电是否正常，用水通道是否畅通等。检查室内各项设备是否工作正常，如有任何问题旧业主须配合新业主维修，否则可能新业主要承担负责 正如案例所提及的费用问题，收楼后发现原业主欠下了数千元的费用，要找业原业主追讨时已经无法联系了，只好自认倒霉，所以请各位买家在收楼时，必须确认原业主已结清水电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等费用，以免自己承担不必要的费用。3、收楼证明是否齐全对于一些多年未入住的新楼，买家收楼时要检查验收楼盘交付使用的证件是否齐备，同时对于一些所谓收楼费用，例如维修基金等，必须清晰知道业主是否曾缴交过，以免造成自己的损失。4、户籍是否迁出对于名校物业，有部分的原业主把物业出售，但户籍仍挂在已出售的物业，新业主在收楼时，如果想用该物业的户籍时，及时要求对方按时把户籍迁出，否则新业主无法找派出所接收户籍。5、发票是否齐全。买家成功收楼后，通常客户都要办理一些过户手续，例如过户的税单、有线电视、电话、网络等转名手续的发票是否齐全，否则买家无法使用相关的服务。

在验房的时候，一般有以下一些验收项目。1、详细检查房屋质量，包括门、窗、阳台等部位有无开裂等情况;检查房屋有无裂缝、有无倾斜等。2、检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝。3、检查门窗。4、检查地面平整度以及地面有无空壳开裂情况。5、检查水电煤畅通情况6、验收下水情况、验收地漏7、测量房屋面积，核对房屋面积8、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。9、落实相关产品的售后维护期以及保修工作归谁做，明确责任。

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1、二手房房贷中需要注意房屋本身的状况。(1)房龄问题。二手房都会有一定的房龄，在银行审核二手房房贷的时候，房龄是个重要的参考指标，一般是房龄越长获得贷款的难度越大，数额越低。(2)房屋本身的状况如果二手房地理位置较为偏僻，单位面积小，单位房价和总房价都不高，那么获得贷款的可能性也较低，或者贷款数额很小。2、二手房房贷中需要注意购房者本身的状况。(1)购房者的个人实际经济能力和信用记录状况个人经济能力强，信用记录良好的人容易获得较高成数的二手房房贷，反之，那些还贷能力差，有负面记录的人很难获得贷款;(2)购房者的户籍问题当地人在本地购买二手房比较容易获批银行贷款，外地户籍的人想要购买异地二手房审批程序复杂，需要提供的证明也较多。3、二手房房贷中需要注意房屋购置状况。如果是第一次购房就是购买二手房，获得银行房贷和优惠政策是比较容易的，要是二手房的购置是二套房甚至多套房的投资，银行将会严格审核，并且不能享受一些房贷优惠政策。