商品房的认购协议书主要内容有哪些？签订认购协议书时有哪些注意事项？

鉴于《认购协议书》独特的法律地位，以及现阶段对买卖双方权利义务的界定尚不明晰，在实际生活中由于签订该协议所引发的纠纷正日渐增多。对于购房人来说，签订《认购协议书》是购房过程中值得重视的一个环节。签订认购书注意事项有哪些？ ·怎样认识“定金” 笔者近来在办理有关商品房买卖的业务中，遇到一个较为普遍的问题，即购房者与开发商正式签订买卖合同之前所预缴的定金，在购房者与开发商**终没能达成买卖协议或购房者因种种原因放弃所认购的房屋时，能否要求开发商返还的问题。具体情形大致分为两种：一是开发商在物业正式开盘前，以内部认购的方式开始发售，认购期间的价格要比正式开盘后便宜一些，有的还以打折或**等方式促销。购房者在价格优惠的诱惑下签了《认购协议》并缴纳了定金；二是正式开盘后，购房者在正式签合同前与开发商签订了《认购书》并缴了定金，在正式签合同时，因某些条款与开发商不能达成一致意见或开发商拒绝签订购房者提出的补充条款，购房者提出退房，而开发商拒绝返还定金。 对于第一种情况，没有正式开盘多因为某种手续未办理妥当，或因国有土地使用证在制作过程中，或因销售许可证未正式下发，那么这一时期购房者所缴的定金应当返还，因为所销物业不具备商品房正式上市的法定条件，《认购协议》不受法律保护。对于第二种情况，笔者认为要对定金的性质予以界定，如果构成经济合同法意义上的定金就不能返还，如果不构成就应予返还。定金是保证合同履行的担保方式之一，是指合同当事人一方为保证合同的履行，在合同成立后未履行前给付对方一定数额的款项。我国《民法通则》第八十九条第（三）项规定“当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。”定金的性质和作用一是证明合同的成立，二是保证合同的履行。笔者认为购房者在签订《认购书》时所交的“定金”不是法律意义的定金，因为合同尚未正式签订，合同没有成立何来定金？所以开发商在购房者认购时约定“定金”不予返还是没有法律根据的。 认购是开发商促销和保障销售的一种方式，做得好确实有利于房屋的快速销出。但房屋销售好的根本原因还在于其质量、位置、价格和交通等等条件。一些质量好价格又可接受的楼盘就没有所谓“定金”不予返还的约定，比如今日家园。相反认购时交定金不予返还的约定，大有强买强卖之嫌，倒不利于房屋的销售。为了减少这方面的纠纷，今后开发商应免去这样的约定，购房者在买房时也要慎重考虑，别轻易交所谓的“定金”。 ·签订《认购书》前应当心订金风险 购房者往往先通过广告或销售人员的介绍感觉某处楼盘比较好，有购买的意向，这时，售房人员会要求您先交纳200～500元的“小订”。并承诺，交款后，可以为您保留3～5天的房号，在这几天内，如果您决定购买此房，就要交纳1万元或2万元不等的定金，即“大订”，并签订《认购书》，然后在规定的期限内双方签订房屋预售或销售合同。实践中，购房者如果在交纳“小订”后不愿购买此房，开发商一般会很痛快地将钱款退还给购房者。 由于购房者不明白此种“小订”和“大订”的区别，往往认为交纳“大订”后，在签订正式合同前如果不愿购房或不能就购房协议与开发商达成一致，“大订”依然可以退还。但当要求退款时，却被告知该定金不予退还。特别是有些开发商的广告宣传与实际状况存在较大差距，使购房者不愿再购买时，争议比较多。 由于没有明确的法律规定，当前法律界也存在着不同的意见。 有的观点认为，《认购书》是购房者保证按时与开发商签订正式的房屋买卖合同，如果不能按时签订此合同，则应该承担违约责任，所以“大订”应该属“定金”性质。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，卖房者有权以购房者违约为由不退定金；如果卖房者将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。 有的观点则认为，《认购书》是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商前签订的临时认购协议，通常的做法是在约定面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得在此期限内的优先购买权，在约定的时间内，卖方不得将该房屋售予他人，所以“大订”应该是“订金”。 所谓“定金”，既是一种重要的担保方式，又是一种违约责任的形式。是指债权债务关系中，为了担保债的履行，一方当事人在债务未履行之前先行交付给另一方当事人一定数额的货币。如果一方当事人不能履行规定的义务，可以定金形式承担违约责任。《民法通则》、《合同法》和《担保法》等均有专门规定。从法律规定的定金罚则来看，定金为解约定金，即交付定金的一方当事人不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。同时，定金也具有证约定金的性质，即具有证明合同成立和存在的作用。此外，因为定金于债务履行后可以抵作价款，所以定金也就具有预先给付的性质，这是定金与订金的相同之处。 而“订金”一词在法律上没有明文的规定，它在生活中往往“定金”相混同，有时因为笔误或认识上的不清，往往将“定金”写成或说成是“订金”. “订金”与“定金”的债务性质完全不同，“订金”属于预付款性质，它不起担保作用。卖方违约，买方无权要求其双倍返还，只能得到原额。如买方决定不购买，卖方应将认购金退还；但如果买方超过规定期限以后才决定不购买，认购金就作为对卖方保留房号期间损失的赔偿，不退给买方，因此，“订金”有时也被称为认购金、诚意金。 由于“订金”与“定金“的法律后果不同，买卖双方应当对尚未签订正式合同的后果、签订正式合同的**后期限、房间预留的期限以及开发商违约时是否双倍返还等问题加以明确或沟通，以避免纠纷。 同时，如果购房者在规定的时限内去与卖房者签订合同，但因购房合同或补充协议的具体条款使双方发生争议而不能达成一致意见，致使购房者不能认购房屋的，此责任不应由购房者独自承担，发展商应当退还“订金”。否则，购房者交纳了此笔费用后，一旦与开发商不能就正式合同达成一致意见，就要受到严重损失，这对购房者是不公平的。 因此，购房者在买房前一定要注意《认购书》的约定内容，分辨清楚是“定金”还是“订金”，留意“定金”风险。

《房屋认购协议书》是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。究竟房屋认购协议书的内容是什么？房屋认购协议书如何签定？ 1、房屋认购协议书的内容 简单说来，即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非**终达到签约。 《房屋认购协议书》中一般确认认购人打算购买的商品房的位置、朝向、楼层、房价及签订《商品房买卖合同》的时间。认购人在购房前作为签订《商品房买卖合同》的保证，向开发商支付一定数额的定金。 《房屋认购协议书》与《商品房买卖合同》不同。在**高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》颁布前，《房屋认购协议书》的性质属于意向书，一方不履行承担的是缔约过失责任，而承担缔约过失责任的方式是定金。但是，在该《解释》颁布后，其中第2条承认了预约合同的效力，为此，《房屋认购协议书》属于预约，一方不履行承担的是违约责任，另一方可以主张违约赔偿。这在一定程度上，加强了对于购房人合法权益的保护。 2、房屋认购协议书的签定 规避受牵制条款 如果购房人自己想签订认购的话，则要避免认购书中的受牵制条款。前些年的认购书中往往有这样的条款：购房人在规定期限内未签订合同的，开发商所收定金不予退还。但不签合同的原因有很多种，其中主要原因往往是在具体条款上达不成协议。这种情况不能完全将过错就归结于购房人。但因为该条款的存在，开发商往往以此威胁购房人。如果由于各种原因必须签订认购书的话，应当避免该条款的出现。建议购房人要求签订市建委制定的认购书示范文本，该文本充分保护了购房人的利益。该文本第六条规定：“认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过___日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起___日内将已收取的定金退还认购人。”按照该条款，如因合同条款原因未达成协议的，认购书自动解除，开发商应当返还定金。 应按时与开发商协商合同 认购书中一般约定签订购房合同的时间，购房人应按时前往，否则会造成对自己不利的后果。如示范文本第五条就规定：“认购人未在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。”所以，购房人一定要注意该时间的规定。 如果购房人因各种原因不能按时与开发商商谈购房合同，一定要取得开发商的同意。经常会出现认购人不能按时签约的情况，购房人一定要与开发商协商，取得其同意。同时，还应让开发商给予书面确认，认可延期谈判，并约定谈判的具体期限。 房地产合同相对比较复杂，须谈的事项很多，有时须历经数轮，持续很长时间，为避免日后因条款原因无法签订合同情况下退还定金方便，**好在合同正式谈判之前要求开发商出具购房人前来谈判的书面凭证。[1

尽管认购协议书还存在诸多问题，但根据目前的司法实践，只要开发商具备预(出)售的法定条件，认购书中确系双方真实意思表示，权利义务内容又不违反现行法律、法规的，该认购书即对双方具有约束力。因为《房屋认购协议书》中双方约定的权利义务将转化成《商品房买卖合同》条款的一部分，为了避免不必要的损失，认购书内容应当清晰、明确。通常情况下开发商提供的《房屋认购协议书》大多是事先准备好的格式条款，对于《房屋认购协议书》中没有的内容你有权要求补充。

房屋买卖，无论是对于买方还是卖方来讲，都是一项大工程，期间涉及到各种各样的协议签订。卖房定金协议书的签订就是其中的一件重要的事情。如何签订卖房定金协议书呢？下面小编为你提供一个范本。 卖房定金协议书.jpg   卖房定金协议书范本 双方:甲方(受委托方)：镇江市兄弟房产买卖有限公司 乙方(委托方)：甲、乙方双方本着"自愿，平等，信用"的原则，经协商达成委托卖房协议如下: 1、乙方应如实填写<<出售房屋登记表>>，并出示产权证及身份证，提供产权证复印件。 2、乙方保证该房屋权属清楚无争议，无纠纷，并已征得共有人(或产权人)同意，否则造成不良后果均由乙方负责。 3、该方**终成交价，由买卖双方自主商定，甲方只提供参考意见。乙方与甲方所介绍的卖房达成买卖协议时，须交甲方按成交价的1%的中介费，成交价低于伍万元按500元收费。 4、乙方也可同时委托他人或自行联系卖房，但不得与甲方介绍的买方以各种借口私下交易，否则，应承担双倍的中介服务费(乙方卖房一旦可以成交，因乙方原因不能成交，乙方须按规定给付中介费)。 5、甲方应通过媒体发布卖房信息。物色，筛选，推荐适合买方。带客户到乙方现场看房。如实传递买卖双方的要求，积极周旋，直至买卖成交。 6、甲方还可以为乙方提供下列服务：起草房屋买卖协议、代办产权转移过户手续;为定金、房款的收付提供信用帐户，钝化矛盾、调解纠纷，提供有关法律服务。 7、本协议壹式贰份，甲乙双方各执壹份，双方签字盖章后生效，如双方今后另行签订协议或委托书，本协议终止，权利义务关系以后签协议为准。 甲方：镇江兄弟房产买卖有限公司乙方： 地址：电话：委托代理人： 身份证号码： 委托日期：年月日

　一、首先看开发商是否具备“五证”　　“五证”即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销(预)售许可证。　　二、使用规范的合同文本　　许多开发商在签订正式的预售合同前会要求购房者签订一份《房屋定购协议书》，交一笔订金。这种行为并非购房的必经程序，往往会使购房者陷入订金纠纷。　　三、查验有关证明文件　　买期房必须要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内，买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。　　四、买期房要注意建筑面积的约定　　在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积。　　五、买期房要约定资讯条件和时限　　所谓交房有两层含义：一层是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。　　六、签约时要注意房屋质量问题　　购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。　　七、签约时明确物业管理事项合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。　　八、注意合同文本中补充协议的内容　　购房者应谨防有些开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。　　九、注意约定违约责任　　违约责任包括：签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房，不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。

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