遇到业主急于出售的卖家，我要怎么做？

我听说，急售房产可以试试降价、在线广告，也可以找房产中介帮忙。

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　　可以让房东省力省心，　　避免过多中介不必要的骚扰。多家房产公司挂牌，房东会每天不分时间，地点接到房产中介的问询电话，问这问那，都是些重复的问题。打乱房东的正常工作生活次序。时间长了，好多房东都会被中介公司的电话打崩溃掉。感觉都成了专门卖房子的了。而独家委托就可以避免许多不必要的麻烦，有专业的，负责人的经纪人为您处理这些繁琐的事，您只需把握价格，付款时间，付款条件就可以了。其他的事都交给专职的中介就行了，这样您就不用费心费神的处理房子的事了。　　2. 可以以比较合理的心里价格出售。原因如下：　　A:　　可以避免同行之间为了争夺生意而产生的恶意竞争。如今的客人买房都会浏览各大房产网站，有些中介公司为了吸引客人的关注，会故意把价格报的很低，比如1200万的房子他们可能报1100万的价格，以吸引客户。而有的客人看中了房子，准备购买时，会打电话咨询其他中介的价格。而其他公司由于没有带看过这套房子，或者没有这套房源，为了拉拢客户，他们会故意压低房东的价格，或者说还有一套更便宜的房源吸引客人，造成客人要么退缩了不买。要么出一个更低的价格购买。杀房东的价格。而独家委托就可以避免这样的情况发生。　　B：　　在多家房产公司挂牌出售，给客户感觉您急于出售，会抓住房东的这个心理，杀价过狠，而房产公司为了把生意做成，也相互之间杀价，没有一个中介保护房东的利益。而独家委托，因为没有了恶意竞争，我们就可以把房子塑造成业主很爱自己的房子，因为其他原因才惜售房子。让房东处于一个有利的地位，才可能卖出一个好价格。3. 独家委托因为经纪人卖掉房子有利可图。　　所以就会增强卖房的信心，就会用心的给您推荐客户，短信推荐，网络推荐，电话推荐，等各种方式，更好的维护房东的利益。因为是独家委托，就会有信心把价格报高一些，也不用担心其他中介抢客户，并坚持房东的底价，顺利的成交。如果不是独家委托，经纪人害怕别人抢客人，就不敢价格坚持。这样损失的还是房东的利益。4. 增强房产公司的推荐力度，可以用派报，网络，报纸广告，公司全体同仁的力量销售房子，经纪人在给客人推荐的过程中也有信心，有力度。重点推荐这套房子，用**短的时间把房子卖掉。5. 避免了同行之间的恶意破换，在许多情况下，有些房产公司知道了有客人看中在谈了，会做许多破坏行为，比如给房东说有一个诚意的客户愿意出更高的价格买您的房子，只是因为家人在外地，需要等几天时间。或者给客人说您价格出高了，还有比这套更便宜的房子再卖。目的就是把生意搞黄掉，自己才有机会，这样真正愿意买房子的客人**后也放弃购买，**后损失的还是房东的利益。而独家委托就可以避免这样的情况发生。因为只有一个中介在谈，别人想搞破坏也没有机会。6. 过多的中介公司挂牌，每家房产公司为了成交，会刻意压低房东的价格，都会不断的给房东议价，天天议价，人人议价，到**后房东的心理预期就会坏掉，以低于行情的价格把房子卖掉，而独家委托就不会有这样的情况出现

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有下列情形之一的，委托代理终止：（一）代理期间届满或者代理事务完成；（二）被代理人取消委托或者代理人辞去委托；（三）代理人死亡；（四）代理人丧失民事行为能力；（五）作为被代理人或者代理人的法人终止。因为委托人死亡，但是代理人并没有死亡，所以代理权限还在，可以继续出售房产。但是，出售房产所得的金额属于委托人亦即产权人的遗产，没有遗嘱的应当按照法定继承来处理。

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需要结合具体的拆迁政策，和赠与协议的具体内容，

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我要怎么才能选好开店地址？开一家加盟店在选择店址及店面大小方面有些小讲究。店址：开店**讲究人气，在人流量集中的地方开店是**理想的。也可选择在服装街上"安家落户"，追求规模效应。你只要把小店经营得有特色，加上奥斯莱特的品牌效应，自然会吸引固定客户群。营业面积：掌握你该地区人数量流量，经营规模可大可小，但小空间也不能太狭窄，否则客人一多，挤到店里转不过身来，就很难堪了。以北京一精品女装区顾大姐的"贵族"为例，营业面积为33.8平方米，两边的墙壁上能挂26件展示品，店堂显得宽敞有气派，顾大姐的个人心得是，服装店的经营面积一般不能小过20平方米，50到130平方米之间**合适。我想进一步了解怎么开店？一般来说，好的店址都有一些共同的特点，可以由上面的几个问题总结出来。这些特点有：（1） 商业活动频率高的地区这种地区一般也是商业中心、闹市区，商业活动频繁地区，则营业额必然较高。这样的店址就是所谓"寸金之地"。在这类地区，物流快，对于服饰业来说，服饰的潮流趋势很快，如果商品流动慢，则有可能在服饰没卖出去前就过时了，所以商业活动频繁的地区对服饰店店址的选择来说是绝佳的地点。（2） 人口密度高的地区在居民区附近开店，人口比较集中，人口密度较高，则人们到店里的频率相对高，生意好做。在这类地区，各年龄层和社会阶层的人都有。则对于卖各种款式或类型的服饰的选择比较容易，都会有较多的顾客。而且，由于人口的流动量一直都很大，容易掌握每天的销售额，因此销售额不会骤起骤落，可以保证店铺稳定而丰厚的收入。（3） 客流量多的街道店铺处在这类街道上，客流量大，光顾店铺的顾客就相对多。但要考虑街道哪边客流量大，还有一些地形或交通的影响，以选择**优地点。对于一些客流量多，但因为是交通要道，客流都是上下班的地方，则不是服饰店地址的**好选择。（4） 交通便利的地区要交通便利，顾客才愿意光顾，愿意坐车去。一般来说，附近有汽车站，或者顾客可以步行不到20分钟的路程就可到达的店铺是**优的。（5） 人们聚集或聚会的场所如在剧院、电影院等娱乐场所附近，有时会吸引那些休闲娱乐的人到店里闲逛，就有许多人会买。服饰的流行快，样式多，只要能购进独特款式流行的服饰，人们就会在别的地方买不到而买下它。而且来这类娱乐场所的大都是年轻人，他们追求时尚的心理很强，所以，在这些地方开一家时尚的服饰店，会吸引大批追赶潮流的年轻顾客。（6） 同类店铺聚集的街区对于服饰这类选购性商品，若能集中在某一地段或街区，则更能招揽顾客。因为经营同类商品的店铺很多，顾客可在这里有更多的机会进行比较和选择。例如成都的科甲巷一条街，是成都高档服装的聚散地，生意相当火爆东玉龙街，是皮衣一条街，天气转凉或寒冬将至时，选购皮衣的人都 要来这里逛逛，生意兴隆自不必说。一般来说，具有两个以上条件的地区就是好的地点，如果能全部具有则是**佳的店址。但是具有这些条件的地点一般租金都会相当高。店主不要被较高的房租吓倒，而要认真分析投入这笔资金能带来多大效益。一般只要开店构想对了，都是高投入高回报，所以要舍得在店址上投资。其实好店址的高租金并不是一天两天形成的，也不是任意可以抬高的，它是房东和租主在长期利润分成较量中形成的契约，租金高到租主无钱可赚，那么再好的门面也租不出去。可见，好店址虽然寸土寸金，但正常情况下赚的钱总会大大超过租金，并有利可图。因此，花大钱开个大店铺，不如花大钱找个好店址。当然，高租金增加了经营成本，也增加了经营压力和风险，必须得好好盘算投资项目，看空间能否做**的生意。如果没有金刚钻，就不要揽瓷器活。如果实在是初期资金不足，且其他地区也还有好店址，只要能经营得当，也一样有利可图。我要怎么样装修布置我的小店？门面装修：奥斯莱特的门面是统一的风格，你可根据周围环境做些适合自己风格的特色装饰。门面一般要设置落地橱窗，放置几个模特儿，让人从外面就能一目了然。店内布置尽量简洁清爽，墙壁挂衣基本为本季的推荐服装，空置地安放货架，悬挂衣物。若空间不大，可在中间位置用隔层玻璃桌代替货架。灯光布置：服装店很讲究灯光效果，店铺里一般需要购置两类灯具：暖灯和射灯。暖灯照射出来的光线暖和温馨，不会改变服装颜色，适合用于给服装打光线；射灯折射的光线耀眼漂亮，能使整个店堂光彩亮堂，但会使服装产生色泽偏差，不适合放在试衣间或试衣镜前。以70平方米的店铺为例，需要购置暖灯20只（每只40瓦左右）、射灯16只。衣架：有多种衣架可供选择，如普通衣架、藤制衣架、坐式衣架及铁制衣架等。悬挂时注意：线衫或毛衣类**好挂在坐式衣架上，千万不能用铁制衣架，否则衣服肩部会走形。整理箱：不要把各款服饰随意堆放在房间内，这样会使店铺显得凌乱，**好买些塑料整理箱放置衣物。空调：配备一台空调，这样无论夏天还是冬天，顾客试衣时都不会受温度影响。

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