购房签订购房合同时，要如何防范商品房预售风险？

合同要详尽，条款要明确，交房标准、违约责任要具体，必要时请律师把关。

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经验告诉我，合同要逐条过目，特别是面积、价格和交付标准。有疑问及时提出，必要时录音录像，留作证据。

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一次性付款客户需携带资料如下：1. 购房人本人身份证原件及复印件3份，建议复印件可以多带几份，以备不时之需。2. 有关单位出具的购房证明，就是你所在单位开一个证明，然后加盖本单位的公章即可。

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签购房合同应着重审查合同的以下条款： 　　一、房产证的办理。合同中应约定房屋交付后，如何办理房产证过户手续。建议消费者尽快办理房产证，因为房产证是房屋所有权的证明。 　　二、房屋所占土地的使用权。如果卖方未合法取得该土地的使用权，应责成卖方首先向国家缴纳土地使用金。 　　三、标的及质量条款。要问明所要买的商品房位于何处何路几号几层，是砖混结构还是砖木结构，朝向如何?建筑面积及居住面积各为多少? 　　四、违约条款。应列明一方违约时支付违约金的合理数额或违约金计算办法。如房屋开发上在格式合同中私自定下诸如“若开发商不能按时交付房屋，按该房屋合同价款 0.001%支付违约金”的不合理条款时，消费者应对此坚决抵制，因为这是房地产开发商不想履约的一个征兆。若合同中未约定违约金条款时，依法律规定由违约方支付对方合同总价的1%至5%的违约金。 　　五、价款及支付条款。合同中应明确规定每平方米价格，如果包括其他费用(如水暖、煤气的初装费等)应一并列明，该房款是一次付清还是分期付款?是现金支付还是票据支付?若消费者购买的是期房，**好争取分期付款方式，签合同是先付总价款的40%，待工程完工过半时再付30%，等工程竣工交付时付清**后的30%，这样可以给房地产开发商设定对等的义务，减少消费者的购房风险。

随着房地产市场交易的日益火爆，商品房买卖中也出现了大量合同诈骗、开发商毁约等问题，因此在签订商品房买卖合同时必须注意加强自身防范： 1、买卖合同双方的身份应合法 在购买商品房时，一定要以自己的名义，如和他人共买，**好共同作为买受人在购房合同上签字。同时，双方应约定产权比例，以免事后产生纠纷。在购买前应仔细审查对方是否为开发商，开发商的《国有土地使用证》、《规划许可证》、《建设用地许可证》、《预售许可证》、《销售许可证》(俗称“五证”)是否齐备有效。必要时，应查看开发商营业执照副本，审核是否通过当年年检以及是否有房地产开发经营资格。 2、不要轻易相信广告和样板房 开发商往往在广告中大肆宣传房屋的种种“优势”和价格的“低廉”，对房屋极力包装，往往交房后才发现实际情况和广告中的描述相去甚远，因此，签合同时应尽量将广告中的内容写入购房合同或作为合同附件，这样有利于制约开放商。不要“迷恋”开放商展示的样板房，而放松了对房屋问题的审查，样板房和实际差距颇多，为防纠纷，建议将样板房用拍照、录像等形式予以固定，以保证将来出现问题时索赔有据。 3、正确理解认购书的性质 时下的商品房销售中，流行着一种在正式签订买卖合同之前签订认购书的做法，同时交纳一定数额的认购金或定(订)金。对于认购书的性质问题，依据**高法院司法解释的规定，在具备一定条件的情况下，认购书具有商品房买卖合同的效力，同时，在认购书中应明确所交的认购金是“定金”还是“订金”，定金在不买房时会丧失，开发商毁约时须双倍退还，而订金在不买房时可以要求退还，买房时直接冲抵购房款。 4、对购房合同的每个条款仔细审核 现在开发商使用的一般都是政府部门统一印制的合同文本，相对来说对双方都比较公平，但应当特别注意付款、面积、物业管理等条款。在按揭方式付款的情况下，应约定如果银行按揭失败，买方有权解除合同、卖方应该退还买方所付全部款项等内容。对房屋面积应约定清楚，套内面积和公摊面积的比例、误差处理方式等。对物业公司的选聘应确定，以防止更换物业公司增加物业管理等费用。 5、防止开发商在签字盖章时偷梁换柱 在签订商品房买卖合同时，开发商往往会要购房者先签字，自己后盖章，这种做法对购房者非常不利，特别是遇到一个缺乏诚信的开发商，风险更大，所以应坚持开发商先盖章后签字，实在不行应同时进行，签字时不留空白处，加盖骑缝章，以防止开发商偷梁换柱，否则，一旦交了**款，就会受制于人。同时，对方的印章一定要是开发商的行政章或合同专用章。