菜鸟请教~购买新房有哪些需要注意的事项？

商品房在出售时不能有法律上的瑕疵，比如不能是已经被查封、冻结、抵押的房屋，因为可以办理在建工程抵押，所以如果办理了抵押登记，抵押权人是有优于其他债权人的权利的;如果房屋已经被公安、检察院、法院等机关冻结，还是无法办理登记过户;商品房还有一部分属于限购和禁购，比如物业管理用房就永远无法取得个人产权，而还有10%左右的房屋属于限购，只有在开发商办理完全部竣工手续并交付全部费用才能予以出售，都是属于需要注意的。一个很好的办法可以判断是否可以购买，就是如果一个房屋能够办理按揭贷款手续，一般来说房屋都是没有法律瑕疵的，如果一个房屋只能一次性付款而不能办理按揭手续，就可能有问题，建议大家调查以后再购买。

对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是一个很重要的问题。但往往是大家买房时非常茫然，不知道从何下手。那么淮安买房注意事项有哪些呢? 一、确定买房用途 如果自住，选择周边配套如**、超市、医院、出行等设施完善的小区；如果投资，重点关注**潜力。 二、选择楼盘 通常选择口碑较好的实力开发商，品质相对有保障。一般来说，容积率较低（楼盘全部建筑面积与建设用地之比）、绿化率高（指绿化垂直影面积之和与小区用地之比）、房屋采光好的楼盘更受到亲睐。 三、确定面积、户型与楼层 根据实际情况，量力而行，结合家庭经济情况和实际需求来确定户型面积，南北通透、采光良好、格局分明的户型是一般意义上的好户型。家中有老人的建议选择低层，有小孩的建议中低层。 四、签署合同 合同中要明确使用面积、公摊面积、层高、交房时间、物业管理费等具体事项；此外需查看《国有土地使用证》和《预售许可证》，方可购房。 五、付款流程 一般采取按揭贷款，全款较少；按揭贷款需要明确商贷利率、公积金贷款利率，**比例至少30%，根据实际情况选择贷款金额、还款年限如10年、20年，确定还款总额与利息及月供，根据实际选择等额本息或等额本金还款方式（等额本息每月以相等的金额偿还贷款本息，适合年轻人，等额本金还款法即借款人每月等额偿还本金，贷款利息逐月递减但前期每月还款额较高，适合中年人）。 六、按揭资料 选择按揭贷款一般需提供如下材料：买方需要提供的资料： 1、身份证(夫妻双方)、户口本(夫妻双方)； 2、婚姻证明(结婚证、离婚证、丧偶证明、单身证明)； 3、收入证明或偿债能力证明(单位出示)； 4、贷款用途证明（购房合同、订单合同）； 5、公积金证明； 6、申请人的贷款银行还款账户； 7、贷款人近6个月银行流水单； 8、银行需要提供的其他材料。 六、交房验房 开发商取得新建商品房房地产权证后，会通知业主交房。验房环节包括面积层高测量、水电煤气是否开通、墙体地面是否整齐、玻璃门窗下水道是否完善，开发商提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，业主签收领取钥匙、入住。

购房是目前压在国人头上的一座的“大山”，需倾尽几代人之力购买一套房，但在选房、购房、交房的过程中总会出问题，挑选不到自己满意、质量可靠、值得信赖的楼盘，归根结底还是购房者缺乏基本购房知识。如果你打算买房，对于商品房的一切相关知识一定要做足功课。   首先要明确自己想要买的是怎样的房子，再者去思考在哪个区域买房？哪些楼盘的房子值得购买？购房过程中要避免哪些风险等等诸如此类的购房问题。本期购房指南就新手买房的一些注意事项及从看房选房到交房验房整个流程进行了整理，供大家买房参考。 一、明确买房的目标 1、自住：如果用来自住，要多关注周边配套和出行成本等因素，优先选择靠近市区的住宅；楼下有没有便利店，附近有没有超市、商场，公交线路有多少条，距离地铁远近等，孩子上学是否方便，医疗配置是否完善等，这些都是要考虑的。 2、投资：随着投资意识的加强，许多人都将赚钱的目光转移到了"以房养房"的方式上，如果用来投资，则应重点关注房屋的**潜力；区域发展潜力如何，投资回报率多少，交通如何，片区租售情况好坏，区域政策是否利好？ 二、如何选择楼盘 在自己的资金范围内，要选择实力相对更强的开发商。通常情况下，有实力、口碑好的大开发商开发的楼盘，品质相对更有保障（但不绝对，需时时留意虚假销售或忽悠）。或者在同一区域内连续成功开发楼盘的开发商，也可以优先考虑，质量会更有保证。**后综合考虑项目的地段位置、各项配套设施以及项目周边的不利因素、价格、户型等等。 三、实地探盘 1、位置：地段、地段、还是地段。房产作为不可动的资产，所处位置对其使用和保值、增值起着决定性的作用。城市中心，无疑是**具价值空间。而如果购房者在市中心的某个区域各项市政、交通设施不完善的时候以低价位购房，待完善之后，则可能大幅**。 2、交通：“要想富先修路”，交通的重要性可见一斑。对于买房的人而言，出行方便是第一要务，小区有几路公交**，未来地铁是否经过项目？居住区内是人车分流还是人车混行，路线如何设计的？随着汽车对城市生活的影响越来越大，交通对于置业的影响权重也就越来越大。对于交通是否便利，购房者还是实地考察比较好。 3、环境：雾霾天的加重，环境的污染，人们对良好的居住环境有了更深的渴望。现代人生存压力大，城市资源稀缺，环境自然而然成了买房必须考虑的一大要素。环境可略分为自然环境和人工环境，一定得事先身临其境，仔细考察，综合考虑，以防虚假宣传。 4、配套：居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。主要配套包括小孩普及教育设施，医疗设施，社区便民设施，公共活动场所或绿地，保安保洁与社区管理等，相应的配套可以对应自己的需求来进行选择，认清楚现有和规划中配套。 5、户型、楼层：户型不仅是选购房屋的重要因素，也直接影响着日后的居住舒适度。房子朝向如何？是否南北通透？采光如何等具体情况也要自己"身临其境"进行感受才敢得出结论。买房不是儿戏，学会看户型图也是一项必备技能。 6、价格：买房子当然绝不是越便宜越好，关键是要看"性价比"。俗话说"货比三家不吃亏"，在看中某一楼盘后，应耐心对同一区位、同等档次楼盘进行综合比较，同时还要打听清楚实价，分清开盘价、均价、**高限价，对于那些只会增加房价的华而不实的卖点性能果断"割爱"，冷静分析。 四、购房付款方式有几种？ 1、一次性付款 双方签订售房合同一定期限内（通常是一个月左右的时间）付清房款的95％，剩余5％在交房时一次付清。一次性付款手续简便，房价折扣较高，但占用大量资金（从自身利益考虑，选择按揭贷款较合适）。 2、分期付款 一般是在付清首期房款后随工程进度分若干期付款，直至交房后全部付清，有免息付款和低息分期付款两种方式。分期付款方式虽然可以减轻筹资压力及资金风险，但费时费力，也不能享受优惠。 3、银行按揭贷款 即通常所说的房地产抵押贷款，由银行先行支付房款给房产商，以后购房者按协议逐月向银行支付贷款本息的一种付款方式。按揭贷款根据市场上现行的贷款性质不同，又有个人住房公积金贷款、个人住房商业贷款、住房储蓄贷款、楼盘合作方式等。 五、看清楚 1、检查五证内容：五证是办理房产证的前提和基础，五证不全的房子，购买起来风险很大。稍有不慎，就有可能钱房两空。特别提醒大家：查验五证时**好查原件，因为复印件比较容易被做手脚；如果开发商不容易查验五证，购房者则至少要核实《商品房预售许可证》的真实性。 五证指：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)《商品房销售(预售)许可证》。 2、签订认购书：选好房源，就该签订认购书了，也就是交付定金的时候。认购书主要内容包括：1、认购物业； 2、房价、户型、面积、单位价格（币种）、总价；3、付款方式（一次付款、按揭付款）；4．认购条件（定金数额、鉴定正式条约时间与地点、付款地点、帐户）。签定完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》，告知购房者签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。 3、签订合同：很多人认为签订合同只是形式，殊不知合同在买房过程中意义重大。买房合同是解决购房者与开发商日后分歧的**主要的根据和凭证。有预售合同(期房)和出售合同(现房)，一定要仔细阅读，切忌草草看过，匆匆签字。 六、验房收房 就是竭尽全力发现问题，找出房屋不过关的的地方，让开发商负责。进而在装修的时候着手解决这些问题。此时，购房者要擦亮眼睛，建议从以下几方面考虑： 1、窗子是内开还是外开，与混凝土是否有缝隙 2、天花板角落、卫生间墙体是否渗水 3、门窗是否端正 4、下水道是否通畅 5、地面是否平整等等 如果没有把握，可以聘请专业的验房师。如果房屋与购房合同里面提到的不同，可以拒绝收房，要求开发商退款。 七、产权过户 **后一步就是产权过户。新房与二手房过户时需要携带的材料不一样，因此，要提前转备好所需材料。新房购房者需要携带以下材料： 1、房地产转移登记申请表 2、申请人身份证明 3、房地产权利证书 4、购房合同 5、购房者税收缴纳证明等等  对于一个毫无买房经验的人来说，买房前一定要多方了解买房的注意事项，了解整个的买房流程，将买房过程中可能产生的风险降到**低。

注意事项一：谨防面积缩水。注意事项二：谨防代缴税费陷阱。在合同中**好约定“出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件”。如果购房人选择由开发商代缴税费，**好约定开发商在一定期限内向购房人出具缴纳税费发票等凭证，这样可以有效防止开发商挪用资金。注意事项三：预防经济适用房小区内购买商品房的风险。注意事项四：不要误将开发商资料备案义务等同为办理房产证义务如果购房人要委托开发商办理房产证应当在合同中另行约定。注意事项五：交房不等于交钥匙根据建设部的商品房买卖合同示范文本第十一条,在交接商品房时，开发商应当提交第八条规定的证明文件，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，签署房屋交接单。根据该条款，开发商交钥匙并不意味着已经履行了交房义务，如果交钥匙后开发商仍未完整提交约定的两书或证明文件，开发商应当承担延期交房的违约责任。注意事项六：明确会所、车库、杂物间等附属物的归属。为了避免此类纠纷的发生，建议购房人**好在合同中明确约定该商品房附属的车库、杂物间等是否随同该商品房一并转让，是否可以办理相关权属证书。注意事项七：注意商品房的交付条件。购房人签订合同时一般选择“商品房经验收合格”作为房屋交付条件。验收合格是指商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位联合验收合格。验收合格不等同于竣工验收备案，竣工验收备案要求更为严格，五家单位联合验收合格仅是申请竣工验收备案的条件之一，此外，开发商还需要取得消防、环保、规划等部门的许可文件以及其他资料。律师提醒购房人**好在合同中约定取得商品房竣工验收备案表作为商品房的交付条件之一。注意事项八：明确公共设施、基础设施达到使用条件的日期，并规定违约责任。

全部3个回答 >

现今,期房销售已经属于一种普遍的社会现象。由于期房价格相对比较低,挑选的余地较大,颇受购房者青睐。但在购期房的流程中也存在着诸多购房风险,为了避免购房者在购买期房中发生纠纷,购买期房的流程还是要注意的,避免被开发商“忽悠”?小编特整理了些购期房的流程及注意事项供大家参考。购期房的流程: 1、首先看开发商“五证”是否齐全,“五证”即有房地产开发证、国有土地使用证、工程开发许可证、建筑工程规划许可证与商品房销(预)售许可证。 2、签约时一定要注意房屋质量问题,购房者在签约时,应当认真阅读《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书内容,并将质保书作为该合同的附件。 3:签订购房合同。在签订商品房买卖合同之前应该仔细调查了解开发商的基本情况。包括开、发商的信誉、经济实力、资信状况及历年在房地产市场的开发业绩,并要求开发商出示有关开发建设和销售的证件,如营业执照、资质证书及“五证”等。 4、预售登记 买卖双方只有办理完预售登记后,契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内,到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间,买方如转让其所购房产,买方与受让人应在契约上做背书,在背书签字之日起十五日内,双方持有关证件到市场处办理转让登记,在转让登记申请表上签字,市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。 5:在接到新房后,应查看房屋基本设施是否齐全,水、电、气是否通畅,开发商在购房时答应的条件有没有做到,还有小区的物业是否得力,监管到位,以及现在买房者很看重的停车位问题。都应该得到一个妥善的处理。 注意事项: 1、房屋质量风险。在期房投诉中有关房屋的质量问题一直位居首位。由于消费者在与开发商签订购房协议时,自己所购买的房屋还没有成型,不能看见房屋的实际情况(即便房屋交付后,对一些隐蔽工程质量问题也难以发现),因此,消费者经常会因为房屋质量问题和开发商发生纠纷。 2、合同应标明所购商品房的应用面积。签订合同时应对每一个房间、阳台等实际面积进行确定,另外对按比例分摊费用的公用面积如电梯间走廊、楼梯等应有明确界定,以免日后麻烦。 3、虚假广告宣传的风险。我们在购买房子的过程中,是什么打动了我们的心让我们去购买,想必一定是房地商的广告,既然我们信的是广告,那么我们就需要把我们想要的东西写进我们的购买合同中,从而得到我们想要的东西。 4、合同中应有物业管理的服务条款及相关收费。 期房购买存在一定风险,如果大家想要购买期房,文内与大家分享购期房的流程和注意事项等问题是需要格外注意的。购期房的流程及注意事项相关的内容就和大家分享到这里了,希望对大家有所帮助。

全部3个回答 >