在签订认购书后，签订正式合同时，与开发商在补充协议上发生分歧，购房者可以退房吗？

要注意以下内容：(1)确认房产的资质。《预售合同》有规范文本，但《房屋认购书》条款较简单，有些房产商可能利用《认购书》中未必要写明《预售许可证》等资质情况，来规避法律，购房者不可忽视这一点。 (2)具体基本生效条款。尽管并没有明确的法律规定《认购书》中必须写明哪些条款，但从法律原则上讲，既然是有约束力的意向书，至少对双方达成一致的基本内容尤其是达成意向的房屋位置、面积、单价、总价、交付时间、生效条件等必须有明确的约定。 (3)内容合法。形式上虽无限制规定，双方可以就违约责任等达成一致的意思表示，但这些意思表示都必须在合法的前提下达成，定金、违约金的约定同样不可超出法律法规限定的范围。

购房者在缴纳定金后，因为种种原因取消购房计划的情况时有发生，此时定金是退还是不退，同时困扰着开发商与购房者。要道清个中奥秘，关键就在于商品房认购书之法律效力的认定，我们通过具体案例来了解一下。 案例 刘先生与某房地产公司签订了一份商品房认购书，约定刘先生向该房地产公司预订商品房一套，价款为人民币40万元。在签订认购书后的15日内，刘先生必须与该房地产公司签订正式的商品房买卖合同。认购书签订时刘先生向该房地产公司交纳定金2万元，作为双方签订正式商品房买卖合同的保证。当刘先生要与该房地产公司签订正式的商品房买卖合同时，却无法与该公司就合同具体条款协商一致，导致未能签订正式合同。刘先生提出要退回定金，而该房地产公司则提出刘先生所交定金不予退回。 商品房认购书 在我国法律中，并没有明确界定“商品房认购书”这一文书形式，签定该文件也不是购买商品房的必经程序。通过总结，我们得出了一份商品房认购书发生法律效力所必须同时具备的几个条件： 1、所购的房地产符合商品房预售条件，即取得《商品房预售许可证》。如果开发商未取得《商品房预售许可证》就采用内部认购等方式与购房者签订该商品房的认购书，该楼宇认购书会因违反《城市房地产管理法》中有关商品房预售条件的强制性规定而无效。 2、认购书要具备合同生效的主要条款，至少要包括如下条款：认购房屋的位置、面积、单价、总价及签订正式合同的时间等，否则认购书无法实际履行，没有产生效力的事实基础。 3、内容不违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。 一般来说，一份具备以上条件的商品房认购书才能对双方具有约束力。那么在上述案例中刘先生要求退回定金能得到法律的支持吗?如果该认购书不具备上述条件，无法律效力，则刘先生可取回所交“定金”。但如果认购书具备上述条件，又会出现何种情况呢?要想得出一个明晰的答案，就要分析一下认购书中所称定金的性质了。 根据认购书本身作为预约合同的性质，这里的定金应该理解为立约定金。《**高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方‘拒绝订立’主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方‘拒绝订立’合同的，应当双倍返还定金。” 因此，如果买卖双方都不是“拒绝订立”或“不签订”正式的商品房买卖合同，而只是因一些具体条款无法达成一致意见，导致未能签约，那么卖方应把定金全部返还买方，不应以此为由“没收定金”。通过分析，可以得出结论，刘先生仍是可以要求取回定金的。

在双方签订正式房地产买卖合同之后，买卖双方必须按合同条款履行合同。如果开发商违约，并符合合同中有关退房的约定，购房者不但 不需要承担责任，还可追究开发商的违约责任；如果开发商没有违约，购房者想退房，在没有取得开发商同意的情况下，可能会被要求按合同依法追究违约责任并没收定金。

对于认购书的法律性质，一般认为，如果认购书含有商品房买卖合同的主要条款，如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间等，商品房认购书具有合同约束力，当事人违约要承担违约责任。认购书中约定的款项应当视为解约定金，适用定金罚则。如果认购书没有含有商品房买卖合同的主要条款，则认购书只是没有法律约束力的“意向书”，购房人所缴款项应当退回。

1、规避受牵制条款。如果购房人自己想签订认购的话，则要避免认购书中的受牵制条款。前些年的认购书中往往有这样的条款：购房人在规定期限内未签订合同的，开发商所收定金不予退还。但不签合同的原因有很多种，其中主要原因往往是在具体条款上达不成协议。这种情况不能完全将过错就归结于购房人。但因为该条款的存在，开发商往往以此威胁购房人。如果由于各种原因必须签订认购书的话，应当避免该条款的出现。建议购房人要求签订认购书示范文本，该文本充分保护了购房人的利益。2、购房者不要与开发商约定预付款或认购金予以“没收”、“不予退还”等条款，这种条款实际上针对购房者单方违约的违约金条款，开发商这里有个圈套，购房者只要没有与开发商签订正式买卖合同，不论什么原因都算购房者违约，开发商就要没收认购金，不予退还；3、不使用模糊概念，在认购书对于价格条款的约定，不要使用“均价”，“优惠价”“折扣价”等，而要准确到单价的具体数额；3、开发商答应为购房者保留价格或房号的，要将保留承诺写进认购书，如此价格保留10天，此房号保留10天。此时还要注意，这种保留是开发商的单方承诺，如果开发商没有兑现承诺应该承担违约责任，不要把这种保留签订成购房者在10天之内必须购买的义务；5、注意认购协议书中权利义务的对等性。合同中体现的基本原则就是自愿平等，换个角度说，即各方当事人应当在认购协议中规定必要的义务，双方的义务都是围绕合同目的的实现而确立的，任何一方的义务不能过多也不能过少。目前多数的认购书都是开发商提供格式合同，对购房者的限制较多，而开发商基本不承担责任。为了避免一方责任倾斜，在签订协议时要注意加上限制开发商行为的条款。6、在签订《认购协议书》时，购房者应对开发商提供的格式条款进行认真审查，适当补充完善，将定金的约定范围加以调整，从根本上将《认购协议书》与房屋买卖合同区别开，使之独立。这样才能真正保护购房者的合法权益。

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