投资商铺要注意哪些买房细节？

商铺投资除了要考虑地段、客户群、商品种类等因素外，更要考虑金融对商铺市场的影响。其中**重要的是人民币**、银行加息和货币政策。就怕“速战速决”人民币**对投资商铺市场有着广泛的影响，目前**担心的就是外资乘此机会搞投机。人民币不断**，促使国内投资性物业不断**，这对外资投机产生强烈的驱动作用。由于国内商业地产市场调控力度相对较低，他们当然热衷于把大量资金投向这个市场。如果是长期投资也不是坏事，就怕这些资本“速战速决”，捞一把而“逃之夭夭”。有人预计，一旦发生这种情况将给国内商铺市场带来很大风险。据说，随着人民币汇率进入“6时代”，已经有一批外资开始对人民币**的预期有所降低。有些外资已经觉得目前国内商铺物业“偏贵了”，为此，眼下特别需要警惕外资在“获利”之后进行抛盘退市的可能。担心“物业积压”从行业上看，受加息影响**大的要数房地产业。原因有两个，一是房地产业在整个国民经济中所占比重较大；二是房地产作为资金密集型产业，加息之后立即促进投资成本提高，进而影响企业的发展。由于房地产住宅市场受到宏观调控的影响，促使不少投资者转向商业地产市场。加息以后直接提高开发商的投资成本以及中小投资者的融资成本，他们的预期利润当然也随之下降。这就会促使开发商尽快从商铺市场抽身，而中小投资者则会望风而逃。长此以往的话，商铺也就成了积压产品。“货币从紧”持续2006年以来，由于商铺市场已经出现供过于求状况，商铺投资风险已经显现。2007年下半年国家实施货币从紧政策之后，更是令投资和投机客雪上加霜。这批人缺乏资金以后，第一时间想到的就是向银行借贷。然而，眼下国家货币从紧政策不但没有“松口”，相反调控力度越来越强，致使不少投资和投机客陷入进退两难境地。如果国家今后再推出更为严厉的“限贷”政策，商铺物业风险就可能出现。 购买商铺与购买普通住宅的区别在于，购买商铺有两个合同目的，一是取得房屋所有权，若低价购入、高价卖出商铺，也可以实现投资目的，这一点与购买普通住宅类似。但是在目前，靠炒卖房屋进行投机，很不方便。严格地讲，购买商铺的第二点合同目的——进行经营

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投资商铺需要注意以下原则： 原则一:地段为核心,地段是商铺**重要的选择因素,因为好的地段才会蕴藏丰富的商业机会,才能引来足够的商户租赁商铺.好的商铺地段人流量大而且稳定,而且已经形成了一定的商业区域优势,这种地段一般处于城市中心地带或者区域特色商圈中间,还有一些处于特定的交通要道交汇地区,好的地段是你的商铺能够成功的以较高的价格租赁出去的保证,这样你的投资回报才会高而稳定,同时还会随着经济的发展稳定**.　 原则二:合理定位.商铺不是用来住的,不能将就.在选定一个商铺的时候就必须对其商业定位有一个准确的判断,首先要根据周边的商业环境来判断这个商业区域什么行业能够生存和盈利.然后自己准备投资的商铺的位置和大小适合从事什么样的商业活动,能否吸引商户入驻,客源是否丰富,这些人的"消费"习惯和消费水平怎么样.通过这一系列的考察,就会对你投资的商铺有一个清晰的,市场,定位,也就容易高价租出去,而不是盲目投资. 原则三:认真计算收益.商铺投资通常资金占用量比较大,大都不会短期内出手,因此租金收益是**重要的收益指标.投资新商铺的话,通过对临近的类似商铺的租金占商铺总价的比例结合自己投资的商铺的特色优势.然后判断未来出租租金大概比例是否能够达到年回报率相当于总房价的8-10%.如果低于这个区间,就要谨慎投资;至于那些二手商铺,其本身的租金比例比较明显,只需要符合这个比例,并且确定没有特殊变数就可以投资.　　 原则四:注意规避风险.投资商铺必须足够精明,毕竟社会上很多商铺并不是像那些专门销售商铺的人员宣传的那么好,所以要精明避开陷阱不要被蒙蔽,冲动投资.风险比较大的商铺要么是市场并未成熟,当地商圈发展趋势不好,或者商铺建设定位不准,这种情况要谨慎考虑.还有一些商铺是产权受到限制的,或者只有收租权,这种商铺投资更要谨慎,防止政策变化带来的损失<,此外这种商铺并不能自由处理,不宜投资.

楼市步入金九，住宅市场渐渐露出本色，但商铺市场疲软依旧。业内人士提醒道，普通散户需要适当回避商铺投资。 据上海中原地产研究咨询部数据显示，9月上半月商铺市场共销售3.6万平方米，同比减少5.3%，库存仍在向上攀升，去化周期为72.1个月。造成库存压力巨大的原因是供过于求，或与商业土地大量供应有关。 商服用地数量一直在增加，之前每年基本在70幅土地以内，但到2011年和2013年分别达到113幅和115幅，可建面积分别达到641万和804万平方米。而近3年每年销售量平均在152万平方米，超高的供应量为今后风险加剧埋下伏笔。此外，**新国家统计局数据显示，1-8月份住宅办公楼的库存开始下降，商营业用房待售面积增加157万平方米，说明全国都面临同样问题。 从区域来看，当前商铺交易量近八成集中在外环以外。尽管人口外迁是趋势，但是也需要看到，外围区域产品以刚需为主，区域消费力并不强。现在很多商业中心动辄10万平方米起，而且走中高端路线，和周边的消费力未必匹配。此外，很多外环外区域虽然交房了，但有大量空置房源，人气不足，即便营业也面临骑虎难下的困局。而且很多大型商业中心也有散售的商铺，但是位置和业主自持的部分差很多。商铺一街之隔就会产生客流上的巨大差异，所以能否有稳定的租金是需要考察的第一步。 其次，好的商业需要好的运营管理，当前多重开发轻运行。尤其是一些散售的项目，更难谈统一运营管理。租金无法增长，物业价值也就不能增值。此外，一般而言，一套商铺利润的四成是用来缴税的，对投资者来说是一个不小的考验。 商铺风险凸现，个人投资客入市须谨慎。上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦提醒道，个人投资者需摒弃“一铺养三代”的传统观念。当前还受电商冲击，实体商业经营压力巨大。商铺市场风险还在放大中，普通散户并不适合做商铺投资。

购买商铺的风险 六大注意点：　　1、要有商铺的风险意识。　　开店选址，要有前沿的目光，有钱的可以投资买店铺，但是选择买店铺一定要注意几点，现在不是“一铺养三代”的时代，如果运行不畅，有可能“三代养一铺”。　　2、尽量不买商场里的商铺。　　不买产权分散的商铺，只买独立的商铺。商场要是整体情况很差，你的铺子卖也卖不出去，租也租不出去。那种小产权商铺看起来成本低，其实投资的变数很大，产权分割出售后，很难统一所有投资人的意愿去经营，而且极容易出现恶性竞争，**终沦落成小商品、小集市式的商场。　　3、买商铺之前多调查。　　买了商铺，你并不意味着你就旱涝保收、坐享其成了。你要调查，面积一样的商铺适合什么样的商业类型?周边的消费水平，能支撑什么水平的品牌?在保守估计的营业额基础上，预期的租金水平能不能让商家盈利?你是个人投资者，不需要像机构投资者那样撰写投资报告，但你的心里得有本清晰的账。　　4、买了商铺，不是就此捧上了“金饭碗”。　　对商铺投资的复杂性，投资价值组成、投资回报所需的技术条件等等，都需要有一个清醒的认识。很多商业在销售时热热闹闹，然而运营很长一段时间后，却仍是一片萧条。即使过了正常的1-2年养铺期，也看不到希望在哪里。　　5、看准客流和潜在客流。　　商铺选址一定要注意周围的人流量、交通状况以及周围居民和单位的情况。对经营小型商铺的创业者来说，客流的大小直接影响到收入的多少。因此，选择地理位置优越的商家投资收益较高，但好地段也意味着价格较高，竞争激烈。相对而言，社区商铺与沿街店铺的客流量稳定，投资回报平稳。至于郊区住宅的配套商铺客源已经固定，就必须从经营上多下工夫了。　　6、买商铺要有前瞻性。　　并不是所有的好地点都一定好赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地，而许多正在开发中的地段却有着极大的投资空间。因此，买商铺在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。当然，除了关注市政规划外，还要注意该地区未来同业竞争的情况。并不是所有的好地点都一定好赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地，而许多正在开发中的地段却有着极大的投资空间。因此，买商铺在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。

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　　投资商铺注意事项有很多，其中**主要的要注意的事情就是选择合适的门面，因为当你的门面都选不好的时候，那么你这个投资行为一开始就是错的了。　　一个好的门面能支撑起一家店的生意，那么在这个原则下，你投资一个很好的店面，对其进行购买后，基本上就可以说走出漂亮的第一步了，接下来就是装饰好店面，选择好一个合适的机会，再把商铺进行转让，收取合适的转让费。如果选择不卖出去，把店铺留在自己的受理，作为一个长期投资的话，你可以租出去，一个好的店面，租金也不会低到哪里去。　　同时你在购买该店铺的时候，要调查这个商店的有无销售预售许可证，还有查看周边环境，周边店铺还没开始营业的话就会出现这种情况，如果你在开发的早期阶段购买商店，整个社区的入住率都会降低，而且是无法经营这样的商店的。