买房的时候如何查看开发商五证？

• 134****6198 查看建设工程规划许可证　　查看建设工程规划许可证时，重点要看的是工程规划许可证的附图。看工程规划许可证附图的目的在于：　　(1)确认建设工程规划许可证附图的范围在开发商印刷或绘制的项目总览图中所处的位置　　开发商印刷或绘制的项目总览图往往是建设工程规划许可证附图范围的几倍甚至十几倍，项目总览图中描绘的森林、绿地、小桥流水、健身、娱乐、文化、商业、医疗、幼儿园、**场所等等可能远远超出建设工程规划许可证附图的范围。只有建设工程规划许可证附图范围内的才是你将来居住的小区的总体环境；在建设工程规划许可证附图范围之外的，只是开发商设想的蓝图。有的甚至连“设想”都不是，纯粹是开发商为了诱惑购房人所做的误导性宣传。　　(2)确认锅炉房、配电房、水泵房、车库或车位等公共建筑的所在位置　　有些购房人在收房时才发现锅炉房、配电房、水泵房、车库或车位等公共建筑与其购买的房屋之间的距离令其无法接受。在签署认购书或签订购房合同之前弄清这些公共建筑所处的位置有助于你选择房号。如果在签署认购书或签订购房合同之后开发商改变这些公共建筑的位置或增加的公共建筑与你购买的房屋之间的距离令你无法接受，建设工程规划许可证的附图将成为你追究开发商违约责任的惟一证据。　　“五证”齐全是商品房销售的法定条件，看“五证”已成了购房人的常识，但很多购房人只知道看“五证”是否齐备而不知道看附图的重要性。有些购房人甚至只看预售许可证，不看其它四证，他们以为：开发商有了预售许可证就一定有其他四证。正常的逻辑是这样，但事实上，很多开发商正是利用购房人的这一正常的逻辑判断而违反常规：有预售许可证，但缺少其他四证。　　如果开发商声称有“五证”，但以种种理由不出示“五证”原件或者只出示复印件，根据居律师为购房人签约的经验，开发商若真有“五证”，一定会把原件给你看，或者将“五证”当做宣传材料悬挂或张贴在售楼大厅的醒目处。不拿出来或只有复印件，就一定是没有。如果开发商声称某个证件正在办理之中，你不妨等一等。如果开发商说他销售房子不需要某个证件，那一定是鬼话。 2012-12-04 15:18:05
• 153****2781 “五证”中**重要的是国有土地使用证和建设工程规划许可证。　　 查看国有土地使用证　　查看国有土地使用证时需要注意的是：(1)该证是临时的国有土地使用证？还是正式的国有土地使用证？(2)国有土地使用证的附图。　　临时的国有土地使用证只用于建设工程外围的临时用地。临时用地的**长期限不超过两年。有些开发商由于没有一次性支付土地出让金的资金实力以取得正式的国有土地使用证，便通过种种关系取得临时的国有土地使用证，以临时的国有土地使用证敷衍购房人。政府土地主管部门向开发商发放临时的国有土地使用证，严格地说，是非法的。　　如果开发商没有一次性支付土地出让金的资金实力，就只有以购房人的定金和**款交清土地出让金。为使购房人留下定金和**款，开发商必定施以足以令购房人动心的许诺，诸如价格上的优惠、物业管理费的减免、公园般的小区环境、五星级酒店管理等等。用购房人的定金和**款交清了土地出让金、取得了土地使用证之后，开发商接着面临建设工程资金的需求。开发商一般采取将土地使用权抵押给银行以便获得银行贷款的方法来满足建设工程资金的需求。通过抵押土地使用权获得的银行贷款只能满足开发商建设工程资金需求的一小部分，更大的资金缺口便通过卖楼花即预售商品房以获得购房人向银行申请的按揭贷款来填补。选择这样的楼盘，风险极大。即便开发商能够交房，房屋的面积、小区规划以及开发商曾经给予的各种许诺必定大打折扣。　　区分临时的国有土地使用证和正式的国有土地使用证的方法是：盖有“有偿土地使用证专用章”的是正式的国有土地使用证，盖有“临时土地使用证专用章”的是临时的国有土地使用证。　　国有土地使用证的附图是不可不看、不可不复印的。看国有土地使用证附图的目的主要在于确定以后的业主委员会的管辖范围。地方政府主管部门的规范性文件一般都规定：在小区入住率达到50%以后成立业主委员会。一个开发小区往往分几期开发，每一期往往又分成几个区，“小区”便成了一个模糊的概念。开发商常常以某一期、乃至整个开发小区的入住率未达到50%为由拖延或阻止业主委员会的成立。如果在一个国有土地使用证载明的土地使用权范围之内，不管分几期或几个区，都应当成立一个业主委员会。 2012-12-04 15:17:58
• 136****9863 期房销售的“五证”是：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证和(内、外)销预售许可证。　　现房销售的“五证”，各地不一。有些地方的现房销售已经取消了销售许可证，如北京市，代之以开发商领取的产权证(俗称“大产权证”)，有些地方的现房销售仍然必须具备销售许可证。现房销售的“五证”一般是：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证和开发商领取的产权证。 2012-12-04 15:17:30