买二手房的时候，怎么能有效的判断房子的真是房龄？

在二手房交易中,**的成数是需要跟房东协商决定的!一般是3成，有如下几种**情况按自己的情况作出决定:1、一般情况上家没有贷款,或者不需要下家配合还贷的,下家资质很好需要向银行申请8成贷款的就可以**2成(贷款2成对资质的要求很高)。2、上家有贷款,且成数很高,一定需要下家配合还贷的,为安全起见,则可选择走资金监管流程,按3成**支付。3、下家有能力一次性付款的,可在签订合同约定一次性付款,则不存在**问题。一般情况下,银行是需要看到房东开具的除贷款部分的其它房款收据,才能批贷成功。在二手房交易中,存在很多的可能性,需要双方协调,只要选择的中介公司资质好,对安全把关严格的话,交易风险则可以规避!

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建议不要买房龄太长的，以免影响贷款申请二手房按揭贷款，一般来说，有这几方面限制：产权证：已取得房地产权证的商品房，或立即可以取得房地产权证并入住的商品房;房龄：不超过20年的普通住房和不超过15年的其他房产;贷款成数：普通住房**高8成，而其他房产**高6成;贷款期限：普通住房的房产已使用年限与贷款年限之和**长不超过30年，其他房产的已使用年限与贷款年限之和**长不超过20年(且贷款期限**长不超过10年);贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过65周岁。利率选择因人而异：收入稳定并且月收入很高的人群，可以考虑选择固定利率，因为未来可以不受加息的影响。但如果是工作稳定但收入不高的阶层，如老师、大学教授、公务员等，则建议选择浮动利息，因为他们在银行贷款客户中属于优质客户，可以享受优惠利率，所以浮动利率比较优惠。收入证明与还款能力：银行在批贷时，会要求借款人提供收入证明。如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则夫妻双方可以同时开具收入证明来申请贷款，符合条件后，银行也可以审批。另外，还有家庭的一些其他资产如：大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明，银行是一般会作参考的。特别提醒，有一些二手房是无法贷款的，如回迁房，安置房，公产房，企业产房，小产权房等产证不齐全的二手房都不能贷款。大家在选房子的时候一定要注意房子是否具备产权证。

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简单来说：正常的商品房产权是70年，不管一手二手，产权都是从和开发商签买卖合同的日期算起，比如1992年和开发商签了一手的买卖房产合同，到今年刚好满20年，现在又买过来，那就还剩50年，70-20=50年。以后这个房产只要国家不征收，你都有权使用，要征收了你也有征收补贴费

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在买二手房的时候，它的真实房龄有多重要，对于我们大家都清楚。二手房房龄和贷款额度、**空间、居住成本、剩余土地使用年限都息息相关。所以我们在选二手房时一定要弄清二手房的真实房龄。 ①去建委查询房屋档案 这种方式是查询房龄稳妥的方式。现在有的地方已经建立了不动产登记，也可以去那查询。这种方式虽然万无一失，但需要房主的配套，详细点是房主必须持房本和身份证明等资料现场查询。问题来了，很多房主不愿意费这功夫，如果没有达成购房协议，基本上没有房主愿意配合买家来查询真实房龄的。风险也是这样产生的，很多业主签完合同甚至在整个交易流程完成后才发现房龄存在问题。②房产证 房产证虽然不能判断真实房龄，但也能够通过它来推测。对于次在二手房市场销售的房子来说，房龄通常比房产证登记时间要长两年左右。如果购房者知道房子已经被转手不止一次，则可以查看房屋建成时间，有些产权证上面会写明建成时间、有些则有测绘说明，这些都是判断房龄的有效参考。③房屋使用状况 房屋使用状况也能透露告诉我们房屋的建筑年代。比如二手房墙面很新，通常是重新粉刷过，对外出售的二手房经过长时间居住，墙面很容易看出时间的痕迹。如果很新，则有可能为了卖房而重新粉刷的。 如果你无法根据墙面判断房龄，还可以通过一些难以更换的物件来判断房龄。下水管道、、地板或地砖磨损程度、卫生间地漏、马桶这些很少更换的，也能判断出房屋的真实房龄。如果你对建筑风格的年代变化有足够了解，也可以通过装修风格来判断建筑年代。④问询小区其他业主、物业或中介 别不好意思，这是在为自己规避风险。每个小区都会有很多家中介，他们为了达成交易也愿意向购房者提供房屋的真实房龄，除非业主在挂牌转让时隐瞒了真实房龄。如果你对业主提供的真实房龄有所怀疑，也可以咨询小区其他业主或物业工作人员。从外围入手，得到的结果往往真实性很高。 当然为了规避因为房龄而产生的贷款问题，购房者买房时也应该在购房合同中写明相关的风险条款，维权也有保障。

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**好是5年左右的二手房二手房买卖交易的流程如下：1、买卖双方先签订《房屋买卖合同》；2、卖方处理好房屋未能满足交易过户条件的相关事宜；3、买方如果是按揭贷款购房的，找银行申请贷款，并取得银行的书面答复； 买方如果是一次性付款的，此步骤就不需要了；4、双方按当地房管局的要求带备房产证、身份证等原件，前往房产交易所办理交易申请。如果当地要求递件前有部分税费或费用是先缴交的，备好款项。5、成功递件并取得房产交易所收件回执后，买方付按约定首期房款给卖方。6、问税、完税、过户手续办妥后，买方支付房款余款，卖方当日将房屋交付给买方。7、卖方协助买方完成其他相关事宜的过户手续，比如物业管理处、供电部门等等。

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