开发商预售商品房必须符合哪些条件才行？

商品房预售是指房地产开发经营企业将正式建设中的房屋，预先出售给承购人，由承购人支付定金和房价款的行为。 （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；　 （2）持有建设用地规划许可证；　 （3）按提供预售的商品房计算投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；　 （4）向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。

一、经建设工程质量监督机构核验合格。商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验，出具是否合格的书面证明，如果验收合格，还须说明质量等级，如合格、优良等。　　 二、住宅房屋所属的楼必须取得了住宅交付使用许可证。住宅交付使用许可证是由市或区住宅发展局颁发的。未取得许可证的房屋，不允许交付，公安户籍管理部门不予办理入户手续。三、办理房地产初始登记手续，取得了新建商品房房地产权证，俗称"大产证"。实际上只要取得"大产证"，就必须具备一、二条所列条件。未取?quot;大产证"的，开发商不能办理交房手续，开发商向买方预先交付房屋交钥匙的，买方应拒绝接受。不少购房者在开发商房屋不具备合法交房条件时，就提前进房装修，等交房期届满，开发商却交不出符合合同约定标准的房屋；或配套不到位；或质量存在问题或产权有纠纷；或有些费用未缴付，导致不能按时取得住宅交付使用许可证和商品房房地产权证。这时购房者只能是左右为难：退房吧，已投入大量装修资金和时间、精力；不退吧，住下去确有诸多不便，或干脆无法居住，再说，即使是要求退房，购房者也无法要求开发商赔偿自己的全部经济损失，因为购房者也有过错，也应对提前装修造成的损失承担一定责任。

房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。我国《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应符合下列条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。(2)持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。(3)按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。(4)已经同金融机构签订预售款监管协议。(5)已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。

根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。那么，西安商品房预售管理的规定有哪些？开发商预售商品房应符合哪些条件？ 西安商品房预售管理的规定 一、为了维护房地产市场交易秩序，加强商品房销售管理，保护商品房交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《城市商品房预售管理办法》 ， 特制定本规定。 二、商品房销售，是指各类房地产开发经营企业(含三资企业)将商品房屋按市场价格向 境内外销售的交易行为。 商品房的预售是指房地产开发经营企业， 在商品房屋竣工交付使用前， 进行签订房屋预 订、预约、定购等合约并收取定金和其他相应费用的行为。 三、商品房预售实行许可证制度。凡在本市规划区内开发建设的商品房屋，必须持有商 品房预售许可证或房屋所有权证方可销售。 西安市房地产管理局为西安市房地产市场的主管机关。由其统一颁发(西安市商品房预 售许可证》 。 四、商品房预售应当符合下列条件： (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； (二)持有建设工程规划许可证； (三)投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上， 并已确定施工进度和竣工交 付日期。 五、申请办理《商品房预售许可证》应提交下列资料： (一)工商行政管理部门核发的商品房开发企业的营业执照； (二)计划部门批准的商品房计划文件； (三)西安市规划局颁发的《西安市用地规划许可证》《西安市建设工程规划许可证》和 、 《西安市建设工程施工执照》 、建审图及定点图； (四)商品房建设用地许可证明或国有土地使用权证以及缴纳有关税费的证明； (五)达到工程建设总投资的 25%以上的验资报告或质量监督部门对基础工程的验收报 告； (六)指定的办事处(支行)一级的预售款监管银行证明及资金监管方案； (七)施工进度计划及房屋竣工日期；(八)商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、结构、装修标准、用途、层次、 交付使用日期、预售总面积、预售价格、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预 售总平面图； (九)向境外预售的商品房，应当同时提交允许向境外销售的批准文件。 开发商预售商品房应符合的条件 一、开发商进行商品房预售，应当符合下列的条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 可见，只有符合上面四个条件的开发商才能够进行商品房预售。随着现在房地产市场越来越大，开发商也越来越多，所以购房人选择的余地也越来多，预购人应选择资质可靠，口碑较好的开发商所开发的楼盘，不要盲目听信广告，也不要因为卖房人员说不买就要涨价这种话就匆忙签合同， 遭受欺骗。

商品房预售必须符合以下条件：需要有交付土地使用权出让金，有建设工程施工许可证 ，按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 ·向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。