开发商预售商品房应当符合何种条件，如果无证售房应当承担何种责任？

商品房,预售,使用权,取得,建设,土地 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售的条件是： 1.已经全部交付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，且土地使用权未经抵押。 2.持有建设工程许可证。 3.按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。 4.同金融机构已经签订商品房预售款监管协议。 5.已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。 根据《上海市房地产转让办法》第32条的规定，商品房预售应当符合下列条件： 1.土地使用权以出让方式取得，已经支付全部的土地使用权出让金; 2.土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书; 3.取得商品房的建设工程规划许可证; 4.取得商品房的建设工程施工许可证; 5.商品房建设安装工程的总投资已经完成25以上，或者商品房的建筑基础工程已经验收合格; 6.已经确定商品房的竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划; 7.已经与在上海注册登记的银行签订了预售款监管协议;

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据国家有关规定，商品房预售，应当符合以下条件    (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书    (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证    (三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期    (四)多层建筑已完成主体结构三分之一以上    (五)高层建筑已完成地面以下的主体工程。

开发商逾期交房，首先要看开发商是否存在免责事由，即开发商是否碰到合同约定的免责事由。假如开发商逾期交房是因为发生了合同约定的免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。但假如开发商没有在合同约定的期限内将发生了约定的免责事由告知购房者，开发商仍要承担逾期违约责任。 假如开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任。这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。通常在《商品房买卖合同》合同中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，原则上应按合同约定办理。 但假如双方在开发商支付逾期违约金数额的计算方法上没有约定时，则**高人民法院商品房买卖司法解释规定：按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。开发商进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发商进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。开发商未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可认定为有效。

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1、认购人有权要求开发商继续履行合同，签订预售合同。但有的法院对此不支持，认为法律不能强制平等主体的当事人订立合同。2、在房价波动不大时，认购人有权要求开发商双倍返还定金。3、在房价上涨明显时，认购人除可要求适用定金罚则以外，还可以要求开发商赔偿差价损失。如广州法院对住宅的减价损失按差价的20%计算损失。