天津楼市展望

来源：吉屋 2024-05-15 08:00:27

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天津楼市，已进入底部空间！

风雨欲来，大风起兮。 “楼市要大反攻了？”言之过早。但是，提请所有人注意，此刻需放下情绪化的心魔，回归理性思考。天津楼市，已确定进入底部空间。去年831政策转折，确立全面松绑；今年430政策加码，确立全面刺激。政治局会议祭出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。继2015年后，时隔9年再次打响“去库存”。淡化“三大工程”，未提“房住不炒”。高层正根据轻重缓急，做出纲领性和方向性的政策调整。因为实际情况是：库存量已创下历史新高。截至今年3月末，全国新建商品房库存达7.49亿平米，超出了2015年的7.18亿平米。库存，已经大到必须再次系统性去化的地步了。高层给出两个指导方针：消化存量房产、优化增量住房。

消化存量房产

第一，国资下场，收购存量房作为保障房。与2015年不同，如今的楼市面临新房、二手房库存双高的局面。想去新房库存，先打通二手房交易障碍，“以旧换新”的模式将大范围铺开。第二，解除所有限制措施，引入增量需求。全国取消限购，大势所趋。天津市区限购政策已经调整（详情）；北京放松五环外限购。路边社消息，五一后上海、深圳也将分区取消限购。信号意义大于实际意义，引发一线城市确立示范效应。最近，上海多个豪宅开盘热销，有钱人总是先人一步。

优化增量住房

第一，减少土地出让。自然资源部已发通知： “商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下。” 政策转向调节供需，止跌房价。去化周期超36月的城市，不乏强城，如北京、深圳、武汉、厦门、无锡…… 天津去化周期25.7个月，暂不受影响。第二，或放缓保障房建设。对于商品房来说，保障房是个“抢饭碗”的竞争对手，实则也是“增库存”。若有钱建保障房，不如直接买大家手里的二手房，或房企的新房。一石好几鸟，惠而不费。主基调已确立——去库存，“节源开流”！历史就是来回折腾，2015年走的路，都得再走一遍。楼市风向不是变了，而是从5级转7级，吹的更猛一些。接下来，围绕去库存将有一系列配套政策出台。 430大会也提到了，还会继续降准降息。全国已有50多个城市取消了首套房贷利率下限，最低达到3.25%。救市四件套（认房不认贷、降首付比例、解除限购、大幅降利率），还差最后一步。楼市已经“全国同频”。所以，今年的政策，不看地方，要看全国。从趋势判断，天津楼市已进入底部空间。 430确立全面刺激的flag，各部分政策陆续落位。