房地产市场稳住楼市，库存指标好转

整体市场逐步回暖，库存指标好转

根据最新数据显示，房地产市场正在稳住楼市，库存指标出现好转。整体市场仍处于“止跌回稳”阶段，已有不少城市“止跌”，如核心一二线城市，部分核心城市市场热度有望稳中有增，但仍有部分城市成交实难有明显起色。整体市场分化明显。

11月底，住房和城乡建设部曾表示：“10月以来全国房地产市场呈现出‘三个首次’重大转变，房地产市场止跌回稳态势进一步稳固。全国新建商品房网签成交量连续15个月下降后首次实现增长；全国二手房网签成交量连续8个月下降后首次实现增长；房地产市场“银十”超“金九”为近17年来首次。”

2024年，在一系列政策组合拳推动下，库存指标上升速度明显趋缓，三大核心指标迎来实质性好转：广义库存面积在2024年由升转降、未开工面积在2024年停止增长、开工后未售面积持续下降。

库存风险仍是重大挑战

当前行业广义库存规模超120亿平方米。在全国商品房销售面积较峰值下降近半的时代背景之下，库存风险仍将是在中长期内持续面临的重大挑战。

从去化压力发展趋势来看，虽然中期库存规模已经连年下滑，但由于新房市场成交规模快速缩量，中期消化周期仍在持续快速攀升，至2024年末已经上升至7年左右，较2021年增长63%。消化周期的快速攀高，极大影响了近三年的行业预期变化，投资积极性明显下降。

若后期商品房成交能够在10亿㎡的规模低位维稳，且中期库存规模能够保持近几年的压降趋势，平均每年库存规模下降3亿㎡左右，中性预计经过8年时间调整，2032年消化周期可降至4年左右，足以稳定行业发展预期。

房企应保持市场份额，发展多元化产品

房企在当前市场环境下，应保持新房市场的份额，并逐步收复在部分城市失去的市场份额，特别是在刚需市场。同时，在高端和豪宅市场中继续保持领先地位，将是未来发展的重要方向。

市场的下行探底激发了产品力的提升，已经从量变迈向了质变。对于房企而言，保持新房市场的份额，并逐步收复在部分城市失去的市场份额，特别是在刚需市场，同时在高端和豪宅市场中继续保持领先地位，将是未来发展的重要方向。

展望长期市场发展

根据估算，我国年均新房增量需求大约在8.8亿㎡左右。即便展望长期市场发展，当国内城镇化率达到70%，人均住房面积达到48㎡的较高水平之时，届时中国城镇住房存量将达到470亿㎡，每年自然更替需求即可达到7亿㎡左右。

房地产市场正在稳住楼市，库存指标出现好转。房企应保持市场份额，发展多元化产品，以稳定行业发展预期。

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