改善当道，真的没人关心刚需了吗

改善当道，真的没人关心刚需了吗

其实现在的苏州改善化的趋势已经不可阻挡，大平层和墅类成为热捧产品，刚需渐渐退出舞台。传统刚需板块如环太湖等都新项目都比较少，2023年只有环太湖有两个项目入市，且备案均价都在2W左右了。刚需买房难吗？自然是难的！板块上来看，目前200万以内房源主要还是集中在环太湖、甪直、运东、黄埭、临湖、东山、渭塘、阳澄湖等板块。去年的低价地来看，主要还是七都、光福等偏远板块，综合板块实力、通勤距离、生活配套等来看，主流刚需板块依然是环太湖、甪直、运东三巨头，今天就来详细看看这三个板块的选房攻略！

环太湖备案均价已经2W+

纯新盘减少环太湖在位置上来说，属于吴中区，西面就是太湖，靠近新区。在物理距离上来看，板块距离园区其实是比较远的，更加适合生活圈在新区的买房人。板块目前来看，其实还是不错的。交通条件上来看，5号线已经开通，一直被诟病的商业匮乏也在2023年得到改善，板块内最大的商业综合体太湖中心MALL，为区域首家全业态购物中心，以零售、餐饮、休闲娱乐和生活配套为一体的商业。总建筑面积12万㎡，总投资约7.5亿元。此外，还有香山实验小学、香山集贸市场、度假区人民医院、太湖植物科普园等。整体来看，板块的居住氛围和生态环境都比较不错！不过比较可惜的是，目前环太湖板块在售和待售项目中，基本都距离地铁口比较远，不算地铁盘，所以日常出行其实还是稍微有点不方便，而此前盛传的5号线延伸线，目前还没有官宣！备案价格上，环太湖目前基本稳定在毛坯1.7W，装修2W左右，不过板块内的毛坯项目越来越少了。环太湖2023年入市的项目也是比较少的，只有太湖朗郡和太湖澄光。主力在售！毛坯还是刚需？具体来看：太湖澄光，即苏地2022-WG-54号地块，位于吴中区度假区蒯祥大道南侧、姚舍路东侧，是2022年10月31日，路劲＆太湖香山置地以底价42719万元竞得，成交楼面价7752元/平。项目由太湖城投和路劲地产联合开发！项目已经取证，备案均价1.95W!根据规划，项目拟建16栋6-7F住宅以及1栋商业及配套。在其住宅方面，16栋6-7F住宅，其中，4栋6F洋房、12栋7F洋房。其主力户型：建筑面积95平，3房2厅2卫建筑面积105平，3房2厅2卫建筑面积130平，4房2厅2卫取证详情：均价1.95W！总价175万起！3房小户上市！刚需们的快乐，来了！太湖朗郡，即太湖城投和朗诗地产环太湖4号地块项目，位于吴中区度假区孙武路南侧、普济路西侧，是2022年5月10日，苏州太湖城市投资发展有限公司以底价132776万元竞得，成交楼面价8383元/平。根据规划，项目拟建25栋10-17F住宅，以及1栋商业。在住宅方面，栋住宅中，6栋10F洋房、19栋17F小高层。太湖朗郡已经正式取证，全装修交付，整体备案均价21500元/平，备案总价区间在184-273万元，建筑面积段93.69-117.38平。其主力户型：建筑面积约95平建筑面积约95平建筑面积约95平建筑面积约117平建筑面积约117平建筑面积约117平取证详情：均价2.15W！总价184万起！太湖朗郡来了！刚需的科技住宅！今年只有1个纯新盘待售而今年供应上来看，也是比较少的，2023年全年只拍出了一宗涉宅用地，为光信建设＆太湖香山置地58号地块。该地块是2023年10月份苏州第六批次集中土拍中，光信建设＆太湖香山置地以43767万元总价竞得的苏地2023-WG-58号地块，成交楼面价7704元/平，溢价率0%。未来备案价大概率也会在2W左右！位置上来看该地块位于吴中区度假区香山街道伍相路北、姚舍路东，为商住混合用地，出让面积47339.6平，容积率1-1.2。位置上来看，在环太湖板块来看也算是不错的，地块北面是在建的太湖澄光，东面是河流，隔河相望的是住宅小区北辰观澜府，南面也是小区观澜四季，西面是香山花园，整体来看，居住氛围是比较浓的。目前项目还没有正式发布规划，不过此前挂地时的规划要求也是比较多的！根据地块要求：1，住宅为全装修交付，最低装标1500元/平（4F以上）；2，住宅单套户型面积≥95平，总户数≤500户 ；即，该小区有刚需户型，对于上车的买房人还是较为友好的；3，地块内商业计容建筑面积不小于400 平方米且不大于500 平方米；

甪直逐渐改善化

• 

  太湖澄光

  吴中 | 吴中姚舍路 17500元/平米

  品牌地产 宜居生态
  拨号立享优惠

还有3个纯新盘甪直板块，或者可以直接说园区东板块，就在园区以东，是比较早的园区外溢板块！地理位置上来看，甪直靠近胜浦和桑田岛板块，算是桑田岛最强外溢。交通上面，目前甪直是没有轨交规划的，主要依赖自驾和公交。不过板块内是预留了轨交线路的，6号线延伸横穿甪直，不过何时能够兑现还是需要打个问号！2022年7月，甪直又纳入独墅湖科教创新区（东区）。独墅湖科教创新区（东区）建设是吴中承接园区产业、创新资源溢出，提升吴中东部片区城市能级和产业层次的重要机遇。2022年11月8日，甪端新区规划正式发布。甪端新区紧邻独墅湖科教创新区（东区），是苏州市吴淞江科创廊道的重要组成，东至甫澄路，西至甪胜路，南至沪常高速，北至吴淞江，区域面积16平方公里，将以“东居西产”的规划格局，重点打造“5+1+1”7个功能组团。其中比较受关注的就是星泽实验学校（筹），该校由吴中区教育局负责教育行政和业务管理，由苏州工业园区教育局派出团队输出管理，列入星海教育集团序列。该校预计今年投入使用。板块价格上来看，基本都在2.2W左右。今年板块目前只有3个项目在售，分别是东方云境、湖东未来和万盛江南。不过万盛江南已经不算刚需盘了！产品上来看，目前也是比较多样的，洋房、高层和小高层都有。这两年甪直板块改善化的趋势还是比较明显的。板块内项目户型大多是100平以上，对于刚需来说，门槛是有点高的。从目前来看，甪直板块只有湖东未来项目还有100平以下的95平高层和98平洋房，高层部分200万房源还有机会，可以重点关注下。待售项目来看，板块今年还是有希望大补仓的！板块内去年拍出来了两宗宅地，分别是建屋37号地块和斜港置业&吴城置业&甪直房地产开发68号地块，而2022年，板块内另一个项目熙和云起雅园还没入市！具体来看这三个项目：熙和云起雅园熙和云起雅园，即，苏地2022-WG-49号地块，位于吴中区甪直镇南厍路南侧、吴淞路东侧，是2022年10月31日，苏州创元金域置地有限公司以底价82161万元成交，楼面价10000元/平。项目的建设单位为苏州淞创置业有限公司，城投、轨道交通、创元，联合开发。根据规划，项目拟建11栋8-17F住宅，其中，4栋8F洋房、1栋16F小高层、6栋17F小高层。1，这是一个高低配的社区，产品有洋房、小高层，其中，仅有4栋洋房，7栋小高层，则以小高层的产品为主；2，从楼栋的位置来看，9#相对更好一些，其楼间距为72.5米，且南侧前方有中央景观，视野真的很不错；3，项目的住宅为全装修交付，最低装标1500元/平；4，住宅最小单套户型面积不得低于100平，户均面积不得低于120平；项目详情：地价仅1W，甪直纯新盘备案名出炉，规划户型发布建屋37号地块建屋甪直37号地块项目，即，苏地2023-WG-37号地块，位于吴中区甪直镇长虹北路东、海藏西路北，是8月6日，建屋以底价70853万元竞得，成交楼面价10300元/平。项目的地块用途为城镇住宅用地，占地面积34394.8平。根据规划，项目拟建9栋14-26F住宅，其中，1栋14F小高层、4栋17F小高层、4栋26F高层。项目详情：9栋住宅！甪直低价地规划发布，刚需明年等等这里68号地块斜港置业&吴城置业&甪直房地产开发68号地块，位于吴中区甪直镇鸣市路南侧、经三路东侧，地块成交总价67932万元，成交楼面价10000元/平，溢价率0%。项目目前还没有发布规划！根据要求，1，住宅为全装修交付，最低装标2000元/平；2，住宅单套户型面积≥100平；3，总户数≤570户；

运东&花港小户型当道

总价友好运东，又叫园区南，或者东环南，从位置上来看，板块比较靠近湖西。东环南延的开通，才让这个板块彻底火了起来，一条东环南，直通园区湖西，对于自驾人群来说，确实比较方便。同样的，轨道交通上面，目前稍微有点匮乏，不过，板块内在售项目中，有几个是比较靠近4号线的。板块内部配套上来看，其实也慢慢补齐了。2所学校，分别是上海世外教育附属吴江云龙实验学校（运河实验学校）和北大新世纪外国语学校。上海世外教育附属吴江云龙实验学校是一所九年一贯制的公立学校，设计规模为96个教学班（小学、初中各48个班），可提供4500余个学位。而北大新世纪外国语学校则涵盖了从幼儿园到高中的全部学年。商业上面，目前大型商业配套只有北面在建的天空之城，不过这个项目也非常坎坷！目前来看，运东的项目其实也并不少，目前运东板块200万以下的房源主要集中在绿地理想城、恒力健康城和爱情地产云锦万象。其中绿地理想城和恒力健康城，都有80平以下小户型，这也是运东的200W以下房源的主力。爱情地产云锦万象是去年才入市的项目，已经取证开盘了，备案均价在2.2W左右，算是板块比较高的，现在的运东基本都站上2字头了，不过部分项目是有折扣的，实际价格不到2W！而且这几个项目还是有不少小户型的，所以总价上其实并不算很高，不过运东板块也很久没有补仓了。从产品上来看，恒力健康城是装修产品，绿地理想城则是毛坯可根据自己的喜好选择。户型面积上，绿地理想城和恒力健康城都拥有75平左右的两房小户，这在苏州这两年的新房市场上还是比较少见的，两房的户型面积小，总价低，对刚需来说门槛要低了一些，但在功能性上还是略有些不足的。云锦万象的83平和88平户型分别是3房1卫和3房2卫的房屋套型，算是神户型了，功能性上更足一点，在预算足够的情况下，其实更建议购买3房产品。另一个项目就是东运花港36号地块项目，即WJ-J-2021-036号地块，位于吴江开发区中山北路东侧、瓜泾西路南侧，是2021年11月26日，吴江东运房产投资有限公司底价竞得，成交总价约18.42亿元，成交楼面价约9499元/平。项目的地块用途为纯住宅用地，占地面积107743平，总建筑面积278830.28平，容积率1.8.根据规划，项目拟建20栋16-26F住宅，其中，2栋16F小高层、4栋17F小高层、4栋20F高层、1栋25F高层、9栋26F高层。

• 改善型房产，刚需购房者，环太湖，甪直，运东