上海楼市板块错配现象解析

上海楼市在过去20多年的发展中，每一轮周期的爆发都离不开“救市”政策的推动。

产品与板块错配，大户型卖不动

在积分制实施以来的上海新房市场，大户型产品通常表现出较好的销售情况，这往往说明地段具备吸纳富人和营造圈层的能力。例如，黄浦滨江、徐汇滨江、新江湾等地段在过去10年间迅速跻身一流地段，离不开大户型沉淀的购买力。然而，在当前楼市下行、倒挂打薄的背景下，部分板块推出的大户型产品却“失宠”了。

以浦东的金鼎九宫格为例，2021年浦开仁恒金桥世纪入市时，两次触发积分，入围分都超过75分，后续的金鼎1期、2期也取得了不错的销售成绩。然而，金鼎3期入市后，销售成绩却大不如前。主要原因有两点：其一，新房价格上涨，而市场却在下行。金鼎3期新房价格达到8.25万/㎡，相比两年前1期的价格上涨了10%。其二，产品与板块错配，曹路板块无法支撑高总价的大户型产品。

预期和板块错配，新房更难卖

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预期的高低直接反映在土地和新房的定价上。自2021年集中供地以来，联动价持续小幅上涨，目的是为了管控预期。然而，当经济走势放缓，楼市进入下行周期，预期和板块开始出现错配。近年来的新房定价逐步放大未来预期，重点潜力板块的土地和新房定价存在透支预期的可能。

例如，徐汇滨江、世博滨江的定价已经超越了传统城央板块，而人广、老静安、衡复风貌区等old money地段开始变得不那么“风光”。当经济形势和楼市发生快速变化时，部分板块的新房定价体系显然不够灵敏，仍保持“预期向上”的惯性。

下行期的板块预期重估

在楼市上升期，大家买规划，看倒挂，畅想未来，高杠杆比比皆是；而在下行期，购房者对规划保持清醒，极致性价比反而更受青睐。当前，部分板块的新房已经出现去化压力，错配的预期需要重新评估。例如，前湾、桃浦、临港、金色中环等板块的新房定价多多少少还带着“强（透支）预期”的开发烙印。

如果这些板块在10年前，或许在重点资源的倾斜下，有可能再造一个“新江湾/大宁/前滩”。但如今，经济结构、楼市结构、人口结构都发生了变化，这些板块的新房去化压力显著增加。购房者在选择这些板块时，需要更加谨慎，避免因预期错配而“站岗”。

当前的楼市环境下，板块与产品的匹配度显得尤为重要。购房者在选择新房时，不仅要考虑地段和产品的品质，还要对板块的未来预期进行清醒的评估。只有这样，才能在楼市下行周期中做出明智的购房决策。

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