上海房价，有没有回到2016？

上海房价，有没有回到2016？

最近，在各大媒体平台看到不少关于上海房价的言论。其中关于“上海房价跌回了16年？”的话题，受到很多人的关注。就在今年1月份的时候，吉屋网还就“房价有没有跌回5年前”的话题，请伙伴们做出过一次投票。结果反馈，有超65%的伙伴觉得房价没有跌回5年前（即2018年）。但时移世易，想不到仅仅半年左右的时间，大家的讨论已不是“跌回5年前”，而是“跌回8年前”了。局势可谓急转直下！而大家为什么对“房价跌回16年”那么关注？我觉得主要有两点原因！其一，跌回16年才是真的“破防”。近10年间，上海楼市经历两轮上涨，一轮是2016年，一轮是2020年。20年这波是在口罩事件后非理性反弹，虚涨很多，其实是不合理的。真正暴涨的是16年，这里面有国家意志在，全国层面普涨，有些地方、有些房子价格翻倍不止。如果房价跌回16年，那大多数人的房产收益都化为了“泡影”，要卖的话还要忍痛“割肉”。其二，这轮下跌是非常迅速的，从21年高点到现在低点，仅仅用时3年，很多地方都跌得有点措手不及。关键是还不见“底”，倒逼各项新政出台，包括金融、人口、土地等，却收效不大。而真相究竟如何？上海房价真的跌回2016年了么？现在上海哪里的房子更值得买？我们一起来探讨下！开始之前，还是先请大家来一波投票！上海房价有没有跌回16年？

上海房价跌回了部分曝光的个例

至少从部分曝光的个例来看，“上海房价跌回16年”并非耸人听闻。因为确实有成交案例，已经跌回到2016年。比如宝山共康、闵行莘庄、松江九亭、嘉定新城。但是，由于上海楼市的差异分化，每个板块、每个社区甚至每栋楼都会有不同的价格行情。因此住在不同区域，就有不同的体感。比如住在大宁金茂府、绿城玉兰花园、仁恒森兰雅苑的业主，好学区+次新房+品质扛打，就感觉基本没怎么跌，距离16年就更加远得很。当然，好多小伙伴也会提出疑问，成交价那么低是不是有“做低房价”的可能？客观来讲，为了降低税费，的确有很多二手交易做低网签。但随着普宅认定标准的放松，很多房源都没有做低的必要了。因此，做低网签对于房价下行的影响力，其实有限。归根结底，是大家的信心和预期都不足。最终反映在价格上，就是一路低迷。而在客观数据层面，答案是怎样的？从上海大盘来看：最新数据显示，2024年5月上海全市住宅小区基价均值61136元/㎡。（基价：成交还原价，即更贴合真实交易的市场价，规避二手小区房源价格做低的情况）上海房价跌回了7年前，大致在2017年年中左右。然而光看大盘数据，容易掉进“陷阱”。因为大盘反映的是整体走势，必然会抹平结构差异。长期关注上海二手市场的小伙伴应该知道，上海的二手交易结构中，400万以下成交常年占据8成左右，这部分房子不用多说，主力都是98年以前老公房，只有少数是98年后商品房；而上海近850万套存量住宅中，98年以前老房子占比约3.5成，剩余6.5成为98年后商品房。这也就意味着，占比更多的商品房反而成交少，也就无法在大盘基价上体现更多权重。而真正对房价具备强势拉动作用的，当然是商品房，尤其是次新商品房。所以从大盘基价看，上海房价可能会被“低估”。因此，我们需要再结合恒星小区房价走势来看：最新数据显示，2024年5月恒星小区基价均值65701元/㎡。上海房价接近于跌回2017年年底、2018年年初左右。在飞哥看来，这个可能是上海房价更为真实的“跌幅”水平。所以综合来看，上海房价整体上还没有跌回2016年。这也应该是符合大部分人体感和认知的。但面对这一轮下行行情的暴击，市面上看空的声音似乎占据“压倒性优势”。哪里的房子更加坚挺？大盘在下跌已经是事实，多说也意义不大。大家可能更关注的是，跌得厉害的到底是哪些地方，好避免买房时踩坑。反过来说，还有哪些板块比较坚挺，值得当下入手。我们就拿当前最新的小区基价去对比2018年年初的价格，来看看具体的结构差异。首先，来看整体的板块涨跌情况。数据显示，在恒星小区139个板块中（上海整体151），相比2019年房价还保持上涨的有50个，占比约36%。（这里暂未考虑金融成本和货币贬值等因素）对比之下，超6成板块已经跌回18年。而普跌之下，没有谁能够“安然无恙”？即便强如黄浦、静安、徐汇，区域内也有些板块hold不住，房价应声下跌。其中，浦东因为版图庞大，下跌的板块最多；金山和崇明全线下跌；五大新城中，松江相对坚挺；市区里令人意想不到的，是普陀悉数跌回18年，杨浦和长宁下跌也比较厉害，而黄浦仍然不愧为城央最坚固的“堡垒”。如果我们沿用房万前期划定的“下跌”标准，把跌幅划分为抗跌（跌幅≤5%）、下跌（5%<跌幅≤20%）、超跌（跌幅＞20%））3种状态。那毫无疑问，超跌的板块几乎都被金山、奉贤、崇明包圆了。而下跌的板块中，多数为市区老破小扎堆的板块，比如虹口的凉城、曲阳，普陀的曹杨、光新，杨浦的鞍山、黄兴等，这其中大部分是因为学区溢价衰减，而居住价值不足所导致的。也有不少前期猛涨的“透支型”板块，现在处在挤泡沫的阶段，比如徐泾、临港。其次，我们重点来看看，现如今还有哪些板块在涨。在涨幅T20榜单里，黄浦滨江仍然霸榜TOP1。接下来是华泾、淮海中路、徐汇滨江和新江湾城。看得出来，涨幅靠前的板块多数都在市区的核心地段，占据房价等高线的“峰顶”。浦东只有唐镇、周康上榜，多数上涨板块集中在浦西西南片区。基于浦西拥有更为厚实的资源沉淀，在下行期更为扛跌也是常理。譬如闵行的七宝、梅陇春申，一直就是外环外成熟的片区，紧贴着漕河泾、莘庄等产业大核，尤其教育资源出众，不缺购买力；松江泗泾、青浦赵巷，则在近10年间开发了众多商品房，在上一波行情中猛涨了一波，即便现在回撤仍然涨了不少。也有不少郊区板块“意外”上榜，譬如重固、夏阳、金汇。细想之下，应该是原本房价基数较低的缘故。他们到现在也没有轨交，配套较弱，前期“泡沫”可以说很少，一直没怎么涨，也就没怎么跌。综合来看：对于高预算群体来说，买房尽可能选在城央顶流板块，会更加扛跌。而对于刚需群体来讲，靠近强势产业+拥有优质学区的板块，会更加稳健；同时也要警惕“透支型”板块，现在还没见底，要给自己留足“安全垫”。

哪些房子更扛跌？

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  大宁金茂府

  静安 | 彭江路399弄（近平型关路） 135000元/平米

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我们再把颗粒度细分到产品类型，会得出更加务实的结论，指导意义更强。当我看到下面这张图的时候，或许只有一个词能够形容我的直观感受，那就是“跌麻了”。1.老公房+动迁房全面“破防”市场受众最多、客户基数最大的就是老公房+动迁房，也就是大家常说的老破小。由于楼龄、品质存在缺陷，老破小在这波下行行情中首当其冲。大家看上图数据，老破小全部跌回18年，很多地方都是“超跌”。现在市面上提及房价跌回2016年，甚至2015年，大部分就是指的老破小。比如高兴花园、密云小区，在学区溢价衰退后，居住品质跟不上，跌幅很大。而人们对于老破小的看法也极度复杂，可用“爱之深又恨之切”来形容。爱其价格实惠，又恨其跌得惨烈。不过，由于抵不住价格实在“香”，很多低预算群体都会在空间（居住体验）和时间（通勤效率）上做“妥协”。其中不乏一些年轻人，在“抄底”老破小。我们部门就有伙伴，最近在看陆家嘴和世博的老破小，听他说价格如果砍到位了，就果断买，我想劝都劝不住~2.内环内近期商品房最扛跌没想到，商品房也跌得吓人。早期商品房基本可以对应大家常说的老破大，典型就是市区的老塔楼，户型被淘汰，物业维护也跟不上，接盘的人不多，全面下跌。中期商品房楼龄基本接近15-20年，只有外环内相对还有微弱涨幅。而事实上，随着房价继续下探，这层微弱的涨幅可能也将很快被“削平”。近期商品房无疑是最为坚挺的，郊环以内的价格都站在18年之上。特别是内环内的近期商品房，站在了“食物链”的顶端。我找了几个小区对比，的确没有多大的回调，要回到19年都难。3.“安全线”全面向内收缩原先飞哥以为次新商品房（竣工年代2000年后）的“安全线”至少还在外环内。但现在，次新商品房的“安全线”基本收缩到内环以内了，这是始料未及的。而从目前的行情来看，二手市场“以价换量”的态势并没有改变，接下来很长一段时间，房东都可能面临“钝刀割肉”的局面，要不就是“躺平不卖了”。价格还会继续下探，这就意味着内环内次新商品房，也即将打响“资产保卫战”。结语上海的房价目前还没有回到2016年，但这架马车却在朝着2016年的方向“奔去”。目前所有的新政，无不是在想方设法勒回马头，但用的力道不够，只是稍稍让马车降了点速度而已。14-15年那波大行情已经告诉了我们，要让大势发生改变，就必须在“钱”和“人”上面想办法。但此刻和彼时相比，很多因素变量都不一样了。但有一点是不会变的：楼市还将继续分化，板块、产品之间会拉开更大差距。优质且稀缺的房子，更能穿越周期。本发布的原创数据、图表、文章等信息的版权由运营公司独立所有，并受法律保护。转载必须注明出处，否则构成侵权，我司有权依法追究侵权方的法律责任。

• 上海房价，跌回16年，板块分化，产品类型，更扛跌