千万级预算的置业尴尬期：怎么买才能不输？

来源：吉屋 2024-05-20 07:03:36

千万级预算的置业尴尬期：怎么买才能不输？

魔都残忍，千万预算的购房者找不到自己的座位。下行期，各有各的狼狈，但若论心态上的进退两难，千万级预算者一马当先。市场调整至今，百万级刚需客已乐见市场变化，索性安心躺平，富豪们大手一挥，拿下城芯资产悠然“避险”。只余千万级预算的购房者悬停在不尴不尬的半空之中，无法冲高又害怕落地。手握千万，心有不甘，是他们真实的内心写照。

01 1000万挤进中环以内，“没得挑” 风云变幻的当下，“保险”是购房群体最大的心愿。可惜现实总是骨感，千万预算买入内环早成了空谈。只是前两年的大量集中供应，给了人们千万预算可入内环的幻觉，但随着这一大批新房供应的缩减与放缓，幻梦即将消逝。抛开当下新房限价的枷锁，作为国际大都市的核心区，内环内房子的价格有能力一再冲高。从数据看，内环内1000-1200万的新房供应连年缩水，成交量常年高于供应量，供不应求的现象始终存在，而这也意味着部分交易是借助存量新房完成的，于是存量套数也肉眼所见地减少。土地越来越少，价格越来越高。不出意外，今年或许会迎来内环千万级新房的真正终结。目前内环内的在售新盘价格普遍在12万+/㎡，可选房源并不多。总价千万级新房算是真正意义上的“且买且珍惜”，都集中在曾经爱答不理，现在高攀不起的城市更新所在地，西藏北路、四川北路、北外滩、杨浦滨江，这些板块的价格均已站上10万+/㎡。吉屋网制图位处内环边缘的它们也恰恰是伴随着新房限价而来的最后机会。即便如此，千万预算也仅能堪堪入住百平小户型，立志改善的客群又要如何说服自己将就？于是，千万预算者变成了改善中的“刚需”，购房再次变成了“地段”or“居住面积”二选一的抉择。实在不行，退到中环也能接受，但当他们完成“环线降级”的心理建设之后，才猛然发现内中环留给千万预算的新房也不多了，主要集中在杨浦滨江、普陀长风以及浦东北蔡附近。数据显示，位于徐汇漕河泾板块的汇樾庭作为内中环间的在售新房，倒挂达到53%。事实表明，如果能选择综合素质更高的稀缺新盘，千万预算早已不拘泥于环线。中环以内在售新房倒挂一览（圆圈越大，倒挂越高）注：黄色为内环内新盘，蓝色为内中环间新盘

转战二手，是否有得选？

千万预算买入中环以内的空间已被节节攀升的联动价挤压得所剩无几。转战降幅明显的二手次新，会否是个不错的出路？就数据来看，该价格段存量较多的次新二手房与新房的分布情况如出一辙，均分布在西北侧。中环以内存量住房分布一览内环以内：临近内环线边缘，零星散落着千万预算的上车之选。最集中的区域同样是四川北路起一路往南的西藏北路、江宁路等版块。内中环间：普陀真如版块的次新是主力，静安大宁选择面也比较广。徐汇漕河泾板块难得的两个大体量住宅为千万预算入主徐汇提供可能。而浦东的次新房明显分散得多而且存量更少，三林、北蔡、张江、金桥，浦东中环以内千万左右的次新房多半来自以上板块。吉屋网制图中环以内二手次新的房价与去年同期相比，都出现了不同程度的下跌，但价格仍维持10万/㎡左右。这意味着即便退居中环，千万预算也很难挑到大户型、真改善，面积段仍在百平徘徊。

汇樾庭

徐汇 | 徐汇柳州路176弄 102000元/平米

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分化时代，可否夹缝中生存？

让很多人疲累的不只是中环以内逐渐收窄的选房余地，还有如何将手头的房子尽快出手，换取资金之后以低杠杆置换新房。不同于一掷千金的富豪，很多“千万”也许是大部分家庭资产的综合，必须慎之又慎。作为楼市分化时代的中间态，想用千万预算买房的群体成了夹缝中生存的那一批。因为此刻的他们，大多看房与卖房同时进行，而且和当下二手市场的所有卖方一样，备受熬煎。根据市场端挂牌数据，截至4月28日，链家平台全市二手住宅在挂总量继续升至约10.57万套，数值较3月底再增加约1200套。与此同时，链家平台最新的整体挂牌均价进一步降至63753元/㎡，较3月底再降约0.96%，较去年3月底最高价位72069元/㎡，已下降超11%。很明显，整个市场“以价换量”的势头还没有减缓。成千上万的数据背后，是无数放低心理防线后反复调价的房东。千万预算的购房者如何度过这段尴尬期？首先，判断自己是否真的等不及？如果是，请调整心态，快速开展行动。如今的市场，胜利不一定属于等等党。将现有房源调整至小区挂牌的最低价，促进出手。如果不成为最狠的那个，根本无法进入购房者的“法眼”，如果其他类似房源率先放松防线，那就会使自身置于被迫降至更低价的不利境地。树立这种心态之余，当然要考虑到房屋本身的素质，楼栋、楼层、朝向、户型......楼市的分化已经侵入到非常细微的部分，每一个细小的优势与劣势都会被无限放大。挂牌很多，人们只会中意预算范围内最好的那个。而作为买方时，如果有机会，还是可以选择买入内环。西藏北路、四川北路、北外滩、杨浦滨江等板块，部分差强人意的界面假以时日一定会被重塑，毕竟寸土寸金的内环需要履行的不仅是居住功能，更要充当面向国际的会客厅。如果不能，放弃以环线为主导的地段论也未尽不可，普陀的一些板块发展成熟、界面宜人，浦东新杨思等地都是未来可期的金色中环。选定区域与板块之后，请尽可能挑选尽善尽美的好房子，尽量不要因为预算向明显的缺陷妥协，还是那句话：楼市的分化已经非常入微了。曾经看来无伤大雅的小瑕疵，如今都能化身硬伤，成为下一次顺利出手的绊脚石。本发布的原创数据、图表、文章等信息的版权由运营公司独立所有，并受法律保护。转载必须注明出处，否则构成侵权，我司有权依法追究侵权方的法律责任。