上海新房成交情况及供应量分析

上海前10月新房成交7.2万套,第十批供应体量达到今年之最

11月2日，上海链家研究院的监控数据显示，10月份，上海全市共成交新建商品房4721套，环比下降58%，同比下降7%；成交金额408亿元，环比下降31%，同比增长15%；套均总价863万元/套，环比增长63%，同比增长24%；成交均价72550元/平方米，环比增长47%，同比增长20%。

综合今年前10个月数据看，上海全市新建商品房累计成交金额5107亿元，同比下降1%，成交套数72111套，同比增长1%，套均总价708万元/套，同比下降2%，成交均价64763元/平方米，同比持平。

市场分析：供应回落导致成交下滑

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，从10月单月而言，因10月供应量回落，所以成交环比出现下滑。同时，受供应结构影响，成交的新房中，高均价、高总价房源占比增加。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，“认房不认贷”政策仅让9月成交出现反弹，后期政策效力明显减弱。10月，上海新建商品住宅成交面积56.2万平方米，环比减少27.9%。这一成交量和今年7、8月份淡季相当。从交易节奏来看，首周受到长假影响，成交一直在低空运行，虽然节后交易略有恢复，但速度较慢。10月最后一周在月中的高供应以及部分网红盘的入市推动下，成交出现翘尾效应，也是唯一一周成交站上了20万平方米这一“冷热线”。

成交TOP10楼盘及区域分析

根据上海中原地产发布的10月份上海商品住宅成交TOP10楼盘，位于嘉定马陆板块的中建万科理想之地成交面积50248.9平方米，项目均价50655元/平方米，成交第一；位于徐汇田林的汇樾庭成交面积43516.5平方米，项目均价101312元/平方米，成交第二；位于徐汇龙华的玖珑庭成交面积32117.1平方米，项目均价113408元/平方米，成交第三。

分环线来看，10月份外郊环间成交2266套，占全市总成交量的48%。内中环间成交占比21%，出现明显增长。从均价来看，10月份中环以内均价同比下跌，其余环线均价同比上涨。

分区域来看，浦东以及嘉定两个区在支撑全市交易，新房成交面积总和占全市总量的43.4%，二者成交面积分别为12.9万平方米和11.5万平方米。其他区域尤其是青浦和松江，传统交易大户的成交面积都刚过4万平方米，表现并不理想。

供应持续加码，预计全年供应量持平

从今年的成交结构来看，上海链家研究院数据显示，90-110平方米的占比增加较为显著，占比达到59%，较去年增加了10个百分点。70-90平方米的占比下降，占比12%，较去年减少了6个百分点。110-140平方米的占比下降，占比13%，较去年减少了4个百分点。从总价段来看，400万-600万元的占比增加较为显著，占比32%，较去年增加了6个百分点；400万元以下的占比下降。

上海链家研究院监测数据显示，进入年末，上海新房供应持续加码，第十批的供应体量达到今年之最。10月22日，上海第十批次新房集中供应入市，总计供应32个项目，共计9240套房源，供应面积约103.3万方。其中，单价超过10万元的项目有五个，和第九批次持平，且新增供应均价同环比均出现上涨。

杨雨蕾认为，随着10月末第十批次新房的公布，预计11月开盘量将会再度回升。从前10个月的累计供应量来看，同比下降4%，但预计全年可能和去年持平。