上海新房市场成交结构性分化

来源：吉屋 2023-06-28 14:13:20

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嘉定区成交面积占全市6成

根据上海中原地产的数据，上周（6.19-6.25）上海市新建商品住宅成交面积为16.21万平方米，环比下降4.53%。从全市成交情况来看，市场仍然存在结构性分化，个别区的表现十分突出，支撑了整个市场的交易。例如，上周嘉定区成交面积达10.52万平方米，占据了全市总交易的6成。通常来说，该区成交面积在1-2万平方米之间，但在多个楼盘集中开盘的推动下，成交面积冲高。大浦东成交排名第二，成交面积为1.52万平方米，表现一般。其他区的成交面积都没有超过1万平方米。青浦、松江的成交都没有超过8千平方米，交易动力偏弱。

首次改善产品成交量居前

从交易结构来看，3-6万元/平方米的首次改善产品成为主力。成交前十的榜单中，有7个项目是首次改善产品，且前5名均是此类产品，其余是中高端改善项目。尽管第五批集中供应房源中没有10万+产品推出，但是基于前期签约惯性，上周仍然有产品上前十榜单，不过签约量仅为10套。整个榜单中，两个嘉定马陆板块的项目表现突出，分别排名第一和第二，签约量分别达到776套和182套。虽然在区域内同时开发两个相似的项目，但是都表现优异，说明该区域有非常好的吸引力，同时市场的承接力也相当不错。

基于中端改善产品，均价回落至51138元/平方米

由于中端改善产品交易非常活跃，受结构性影响，上周均价回落至51138元/平方米，环比下跌34.18%。上周供应持续向上，并且达到31.85万平方米，环比增加65.85%，入市的项目也达到了11个，持续2周在高位运行。从供应产品来看，以中低价位的刚需和首次改善产品占主流，全部项目中没有1个10万+楼盘。当期入市价格最贵的项目是普陀桃浦板块的金茂景泰府，报均价8.33万元/平方米。投放量最大的项目为颛桥紫薇花园，投放面积达到5.69万平方米。总体看，这些项目的价格和消费主流契合度高，会很快转化成网签数据。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，上周成交量的下降并不出乎意料，因为正值端午节假期，成交节奏被打乱，交易缩量是惯例。但是从交易绝对量来看，成交量仍在常规水平之内，因此假期对交易的影响并不显著，说明上海新房市场的消费韧性还是不错的。预计第五批剩余项目的绝大部分都能在6月底前开盘并完成网签，因此最后一周的交易量一定会实现翘尾板。