下半场，中国房地产市场将发生些什么，还有哪些机会？

不出意料，市场的风向开始转了。

上周，国家统计局公布的“2017年1-5月份全国房地产开发*和销售情况”显示，全国房地产开发*37595亿元，虽然同比名义增长8.8%，但增速却比1-4月份回落0.5个百分点，头次出现回落。

而土地购置面积、房屋新开工面积和竣工面积都出现了不同程度的回落，其中土地购置面积回落了2.8个百分点，竣工面积增速回落4.7个百分点。新增供应的降低，带动了销售的继续下滑，1-5月份，商品房销售面积54820万平方米，虽然依靠三、四线城市的销售同比增长依旧达到两位数的14.3%，但增速却比1-4月份回落1.4个百分点。市场降温来的很迅速，这点在一、二线城市尤其明显。

与依旧热力不减的三、四线城市相比，一、二线城市在上半年不断加码的楼市调控面前，销售量继续大幅萎缩，销售价趋于平缓。这也意味着，一轮轮加码后的中国这一轮的房地产市场调控开始步入深水区。那么该如何看待2017年下半年的市场，又该如何审视未来三到五年的房地产市场？

华燕房盟总裁胡炯认为，伴随着一二线热点城市一轮轮政策加码，这些城市的一二手房销售将继续萎缩，直到重新形成微弱的供求平衡，销售价格进入小幅调整期，这个幅度不会高，应该不会超过10%。而新增供应不仅不会增加还将继续缩减，一方面因为土地供应将继续缩减，另一方面开发商推盘热情不足。短期内这些城市楼市调控都不可能放松，如果经济不发生大的问题，限购限贷等基本的调控手段甚至可能成为常态。热火了几年的二手房市场也进入速冻期，未来伴随销售继续走低，大中型中介的关店潮或将很快来临。

而对于三四线城市，短期内这些城市房地产市场依旧销售活跃，量增价涨，但伴随着去库存的进行和房价的继续非理性上涨，各项楼市调控政策也将逐层加码，未来一些热点城市也将布一二线热点城市后尘，成为限购限贷系列调控政策的重灾区。而由于这些城市人口导入能力有限，一旦外在的动能消失，完全依托当地购买力的小城楼市的高房价、高交易量是不可持续的。因此受调控影响较大的恰恰是这些城市，房价发生较大幅度调整的可能也是这些城市，所以需要特别当心。

而土地市场，近年来则逐步形成共识，可供开发的商品住房用地越来越少，因此下半年各大房企的拿地冲动依旧存在，因此土拍市场热度依然不会减，地价依然不会走低。

对于未来几年的市场演变，胡炯表示，市场的格局在变、游戏规则也必然会跟着变化，新的玩法可能会让市场分化加剧，一些房企可能就此走向终点，而一些房企可能在新一轮大变局下抓住机遇，华丽转身。这里的关键在于是否能看清中国房地产市场的调控脉络，发现市场潜在的风险和机会。

首先要关注宏观经济形势。作为*的全球第2大经济体，中国经济外部环境将变得更加复杂，未来中国经济必将进入一个6%-7%之间的中速增长时期。但即便如此，在全球经济变局到来之时，我们还是迎来了难得一次的经济发展大环境，经济话语权更加独立，一带一路战略也将有望在拉动全球经济增长的同时推动中国经济稳健向前。这将给管理层更大地改革自信，变革中国经济过度依托房地产的弊病。这一点不得不小心，没有了后顾之忧，房地产市场酝酿多年的大变革随时可能到来。从这个角度而言，一旦管理层做好准备，调控的大动作可能会随时展开。

其次要关注楼市后续的调控思路。这次楼市调控跟以往调控有着截然不同的区别，这个区别不在于遏制需求，增加供给的限购、限贷等调控措施，也不在于“一城一策、分类调控”精细化调控手法，而在于对供给方式、对长效机制调整。在明确“房子是用来住的，不是用来炒的”的楼市调控思路后，市场千呼万唤始出来的不是新增土地供应（事实上也已无地可供），而是以强有力的组合拳推动以租代售，大力扶持的租赁市场，增加出租市场住宅供应作为楼市调控长效机制重要一环。这可能是这轮楼市宏观调控区别于以往的*重要特征，而这可能也意味着市场格局在发生重大变化：老的供应模式已经走不下去，长效机制解决的是居住本身的问题。所以市场从业者应该尽快调整思路，挖掘潜在的新的市场机会，完成自身的调整才是上策。

而从这个角度来看，支撑房地产市场若干年的传统格局、规则也可能会很快被打破，一些原先从不曾动用的手段都有可能渐次推出。比如房地产税、比如房地产预售制度、比如银行按揭、比如开发贷、比如REITs等等，这些在特定历史时期产生的房地产市场的游戏规则，放在*已经拥有了随时可能取消的可能。因为我们一切房地产的基本前提条件全变了。一旦这些基本的游戏规则发生变化，对市场的影响可能是致命地。事实上，房地产税已经箭在弦上，房地产按揭贷款已经在大幅去杠杆，以后那银行的钱买房子会越来越难。预售制度自不用说，而国内开发企业赖以生存的高杠杆的开发贷未来也有很大的可能发生变化。这些游戏规则的变化可能真正会事关生死，早做准备，未雨绸缪，方为上策。

再次要关注供求关系。很多人认为我们的市场并不成熟，市场受政策影响太大，供求关系时常是被扭曲的。但事实上，任何市场都还是会遵循朴素的经济学原理。而且我们的调控政策选择上也在遵循供求关系调控原则，直到供需两端调控都开始失效以后，才开始转向预期调控、信贷调控、价格调控、行政监管等非市场化的调控手法。

回归当下，回归房地产市场*基本的供求关系。经过了30年的发展，即便是当年住房*紧张的上海，人均住房面积也已经接近40平方米（这是官方数据，实际还要多），从满足基本居住需求来讲，市场新增供应虽然日渐少有，但是存量市场的供应量已经远远大于市场需求。从解决居住需求的调控目标而言，管理层拥有非常充裕的战略纵深，即便停止新增商品房供地，依托二手市场也足以满足市场需求。这也意味着，未来管理层可能会挤压更多地二手物业进入流通领域或者租赁领域。

此外，这里也存在巨大的市场机会，在中国高速城镇化高速发展进程中，大量已经成为存量房产物业的产品结构与当下市场实际的需求存在巨大的错位。存量房产以小户型两房为主，而未来市场的主力群体是改善型置业群体，需求户型则是三房、甚至是四房的多空间需求。存量产品供应结构与市场需求错配将是未来市场的重要机遇。近年来的大量的在建项目都在产品端努力做这方面的文章，从户型设计到精装修配置，再到更是舒适的人工智能、节能环保建材等等的应用。

较后不得不说下的是行业本身的转型。近年来伴随着行业集中度的增强，新增土地供给的萎缩，房企的创新转型欲望和努力都在加强。虽然从现在来看这些转型努力都不足以对当前的市场产生多大的变化，但这个市场的变化已经在悄然地发生，未来的3-5年内，我们应该能看到成果。

比如产业地产领域，一直以来产业地产都不为人所关注，直到一家名为华夏幸福的产业地产企业依靠产业地产市值上千亿，市场才真正重视这个领域。不看不知道，这个领域其实酝酿着巨大的发展空间，种类繁多的产业园模式有着广阔的市场空间。比如物流+产业园，比如高科技+产业园等等，政府从拉动地方经济的角度出发大力发展产业经济，推动产业集群建设。产业地产无疑对经济发展比较具有价值，因此在这块政府更愿意投入重金、更多地土地。但是真正形成集群优势的产业地产还需要时间，无论是政府还是企业，在向产业地产要效益的道路上还有很长的路要走。不过政府规划部门的战略思路已经在路上了，无论是京津唐经济圈、长三角经济圈还是珠三角经济圈都将孕育巨大的产业机会。通过都市圈衔接人流、物流、贸易流、资金流，形成更加集中的产业集群。

再比如城市优质物业更新运营。成熟市场的房产商大部分都是优质的城市物业运营商，我们的城市发展到*，城市推倒重建的机会已经不多，但城市更新、城市优质物业的重新规划运营却存在巨大的市场机遇。北京的北京国贸、阳光新业都是这样的企业，未来这个市场将是势必再次是一个从一线城市到二线城市逐层展开。在成熟市场，这是房地产开发商的*终之路，这是万亿市场的聚合，这里的机会在策划包装、在改建装修、长租公寓、市场交易以及商业运营、房地产金融。这些市场原来非常分散、碎片化，未来有望在这个大格局、大趋势下诞生更多的独角兽型企业。

较后总结下，中国的楼市调控的目标是“既要抑制资产泡沫，也要防止大起大落”。本轮调控已经步入深水区，从一线城市到二线城市乃至三四线热点城市，调控逐级加码。在有效推进去库存，拉动地方经济的同时，也已步入调控深水区。这一轮的楼市调控不可能、也没机会重复以前的“放松→刺激→膨胀→打压”的周期性调控惯性思维逻辑。房地产市场的游戏规则已经在发生变化，未来还将继续变化，房地产市场未来仍将是国民经济的核心力量，不过可能玩法要发生变化。单从抑制资本的脱虚向实以及金融去杠杆来看，市场将迎来巨大的危机。

关上一扇门，打开一扇窗。

这一轮市场调控也酝酿着新的市场机遇：

产品上，围绕改善型需求提供更加高品质的生活体验，更精细的改善型产品设计、精装修、人工智能、生态环保等技术运用市场机会大增。

产业上，产业地产的产业集群、城市优质物业更新运营，包括家装、长租公寓、二手房交易以及商业运营、房地产金融迎来大机遇。

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